지난 수십년 간 우리는 고성장시대에 살아왔다. 1960년 이후 경제 고성장, 급속한 인구증가 및 도시의 급속 팽창을 경험했다. 수도권을 비롯한 대도시권에는 인구가 집중되어 주택 절대량이 부족함에 따라 주택공급확대가 주택정책의 최우선 목표가 되었다. 특히 주택200만호계획 건설계획 이후 주택의 대량공급시대가 전개되고 있고, 부족한 도시용지를 확보하기 위해 교외지역 신도시와 택지개발이 이루어지고 있다. 그리고 같은 모습의 고층아파트가 전국을 뒤덮고 있다. 그러나 앞으로는 주택수요가 양적으로 또 구조적으로 많이 변하여 큰 전환점을 이룰 것으로 판단된다. 이에 따라 주택공급체계도 근본적인 변화에 직면하게 될 것이다.
지역에 따라 차이는 있지만 주택의 양적부족 문제는 거의 해소되어 가고 있다. 지방중소도시의 경우 주택보급률 120%~130%를 초과하는 곳도 많은 실정이다. 또한 저출산으로 인구증가율의 감소와 급속한 고령화추세, 1인가구의 꾸준한 증가도 주택수요를 구조적으로 변화하게 하는 요인으로 작용하고 있다. 본 연구의 목적은 이러한 변화를 다각적으로 전망해 보고, 이에 대응한 주택공급체계의 개편방안을 제시하는 것이다. 특히 인구적 변화와 주택보급 확대가 주택수요의 양과 특성을 어떻게 변화시킬 것인가에 대한 전망에 많은 노력을 기울였다. 중장기 주택수요의 변화를 예측하기 위해서는 자체적인 분석과 더불어 가구설문조사, 전문가설문조사를 시행하였다.
수요의 변화와 함께 개발가능지 현황 등 공급여건을 종합적으로 검토하여 향후의 주택공급체계의 개편방향과 정책적 대응방안을 제시하였다. 이를 위해 우리나라에 앞서 유사한 상황을 경험한 일본과 프랑스의 사례도 참고하였다. 주택공급체계 관련 정책적 개선 방안은 공공과 민간 그리고 중앙정부와 지방자치단체의 역할 재조정 방안을 비롯하여, 주택공급계획의 조정, 고령가구․1인가구 수요증가에 따른 대응, 대도시지역에서의 주거 입지 및 개발방식 전환, 중소도시 주택문제에 대한 대응 방안들을 중심으로 제시하였다.
아직은 좀 더 구체화해야 할 부분은 있으나, 본 연구가 정책당국자에게 참고되기를 바라며, 주택정책 분야의 전문가들에게는 많은 후속 연구의 단초가 될 수 있기를 기대한다. 마지막으로 본 연구의 연구진으로 참여한 김근용 박사와 전성제 연구원에게 감사를 드리며, 일본과 프랑스의 사례분석을 담당해 주신 일본 도시재생기구의 료키치 에비츠카(Ryokichi Ebizuka) 박사와 경기개발연구원 봉인식 박사께 사의를 표한다. 또한 인구․가구 전망 부분 작성에 큰 도움을 주신 통계청 김형석사무관께 감사한다. 그리고 연구의 완성도를 높이기 위해 좋은 의견을 주신 건교부 주거복지본부 박선호 팀장, 경원대학교 박환용 교수, 주택도시연구원 박신영 박사께도 감사를 드린다.

발간사 ⅰ
서문 ⅲ
요약 ⅴ

제1장 서 론

1. 연구의 필요성과 목적 1
1) 연구의 배경과 필요성 1
2) 연구의 목적 3
2. 연구 방법과 범위 3
1) 연구방법 3
2) 연구범위 6
3) 연구 추진체계 6
3. 선행연구 현황과 본 연구의 차별성 7
1) 선행연구 현황 7
2) 주요 선행연구와의 차별성 7

제2장 인구사회적 변화와 주택공급여건 변화 전망

1. 인구․가구 및 주택보급률 변화추이와 전망 11
1) 전국 및 지역별 인구 및 인구구조의 변화추이와 전망 12
2) 전국 및 지역별 가구수 및 가구구성의 변화추이와 전망 34
3) 전국․지역별 주택보급률의 변화추이 및 전망 52

2. 주택공급여건 변화 전망 61
1) 주택 수요량의 변화 61
2) 주택수요 특성변화 70
3) 개발가능지의 감소와 외연적 확산의 한계 85

제3장 현행 주택공급체계의 개요

1. 주택공급주체와 역할 91
1) 주택공급주체의 구분 91
2) 공급주체별 역할 92
2. 주택개발 및 공급제도 95
1) 주택공급의 물량, 유형, 규모와 관련된 정책 및 제도 95
2) 주택건설방식과 관련된 제도 102
3) 주택공급정책과 제도 110
3. 주거지 입지 및 개발방식 116
1) 택지개발량의 결정 116
2) 개발방식 선택 및 입지 선정 116

제4장 여건변화에 따른 공급체계의 한계와 대응과제

1. 주택공급주체간 역할분담 재조정 필요성 대두 119
2. 고령가구 및 1인가구 증가에 대응한 공급체계 미흡 120
1) 고령가구 증가에 대응한 공급체계 미흡 120
2) 1인가구 증가에 대응한 공급체계 미흡 123
3. 기성시가지에서의 주택개발수요 증대에 대응한 공급체계 미흡 124
4. 주택정책 환경 및 주택수요 변화에 대한 대응체제 미흡 128
5. 인구가 감소하는 지방중소도시의 주택문제에 대한 대응체제 미흡 129


제5장 외국의 저출산,고령화 추이와 주택 공급체계의 변화: 일본․프랑스

1. 일본의 고령화 저출산 추이와 주택공급체계의 변화 133
1) 인구·가구의 변화 133
2) 주택수급의 변화(1978-2003) 145
3) 주택공급체계 및 주택정책 동향 159
2. 고령화 저출산에 의한 프랑스 주택공급체계의 변화 176
1) 인구변화 및 주택보급추이 177
2) 주택수요와 공급여건의 변화 181
3) 주택공급체계 및 정책의 변화 189
3. 일본과 프랑스 사례의 시사점 197

제6장 주택공급체계의 개편방안

1. 주택공급주체간 역할분담 조정 203
1) 공공‧민간 역할분담의 단계별 조정 203
2) 중앙정부와 지방자치단체간 역할분담 206
2. 주택수요 변화에 대응한 공급체계 전환 208
3. 고령가구, 1인가구 증가에 대응한 주택공급체계 마련 210
1) 고령가구 증가에 대응한 주택공급체계 210
2) 1인가구 증가에 대응한 주택공급체계 212
4. 대도시지역에서의 주거입지 및 주거지개발(확보)방식의 전환 213
1) 교외 신도시개발로부터 기성시가지 종합적 재생사업으로 전환 213
2) 고령가구 및 1인가구 수요에 대응한 역세권 및 전원단지의 계획적 개발 215
3) 도시내 노후 단독주택 주거지의 환경정비 및 재개발․재건축 추진 216
4) 재건축사업에 대한 중복규제의 단계적 완화 217
5. 인구감소가 진행되는 지방중소도시 주택문제에 대한 대책 마련 218
1) 지방중소도시의 주택 재건축 및 리모델링 활성화 지원방안 마련 218
2) 공가관리 방안 마련 220
3) 종합적인 커뮤니티 재생사업 추진 221

제7장 결 론

1. 정책건의 및 기대효과 223
2. 연구의 특징과 한계 228

참 고 문 헌 231
SUMMARY 235
부 록 239
부록1: 지역별 인구전망 239
부록2: 지역별 주택보급률과 거처기준 주택보급률 249
부록3: 중장기 주택수요 특성 가구조사 설문지 252
부록4: 중장기 주택시장 전망 전문가 조사 설문지 259
부록5: 가구설문조사 응답자의 연령대에 따른 주택 수요 특성 272