초록
최근까지 우리는 구사회주의 국가, 특히 구동독에서 일어났던 토지개혁에 많은 관심을 기울여 왔다. 다른 사회주의 국가와 달리 구동독은 통일 이후 두 체제가 하나로 통합되는 과정에서 토지개혁이 일어났기 때문에 우리에게 주는 시사점이 보다 많으리라고 판단했기 때문이다. 이에 따라 통일 이후 구동독에서 일어났던 토지소유권 사유화 관련 문헌과 보고서가 국내에서 이미 많이 소개된 바 있다.
그러나 아직까지 국내에 소개되지 않은 부문도 없지 않다. 그 중 하나가 토지시장에 대한 지가 조사 및 가격평가 기법이다. 통일 이후 독일에서 겪었던 정책문제 중 하나는 바로 지가평가 부분이었다. 먼저, 원소유권 반환 원칙이 적용되었던 바, 이것은 과도기 동안에 진정한 소유권자가 누구인지 불확실한 상태를 초래했고, 이러한 불확실성은 지가평가에 많은 영향을 주었다. 둘째, 통일 이전에 동독에서는 토지시장이 없었던 바, 시장활동에 근거한 기존의 지가평가 기법의 활용이 제한 받았다. 마지막으로 독일에서는 전통적으로 지구상세계획에 따라 토지를 이용하였던 바, 통일 이후부터 지구상세계획이 확정될 때까지 토지용도가 불확실했었고, 이러한 불확실성이 지가 결정에 많은 영향을 주었다. 우리 역시 통일된 후 동일한 문제를 겪을 것으로 예상된다.
통일 관련 연구수행과 관련하여 금년 3월에 독일에 출장을 다녀오면서, 이에 대한 최근 문헌을 입수할 수 있었다. 베른하르드 비쇼프(Bernhard Bischoff)가 1996년에 베를린출판사에서 출간한 「구동독의 토지가격: 불투명한 소유권 문제가 거래가격에 미치는 영향」(Grundstueckswerte in den neuen Bundeslaendern: Wie sich ungeklaerte Eigentumsfragen auf Verkehrswerte auswirken)이라는 보고서였다.
이 책자는 본래 아홉 장과 부록으로 구성되어 있다. 제1장은 구동독의 부동산 소유권 현황과 원소유권반환 실태, 제2장은 구동독지역의 건설관련 계획과 법률을 다루고 있다. 제3장은 구동독에서의 토지가격 조사 방법, 제4장은 동서독간의 토지가격 비교와 구동독에서의 거래가격 조사 방법, 제5장은 원소유권 반환소송 토지 및 투자우선규정의 적용을 받는 토지의 가격조사 방법을 기술하고 있다.
이어 제6장은 물권청산법에 따른 가격조사, 제7장은 채권변경법에 따른 가격조사, 제8장은 토지가격에 대한 보상법 및 조정법의 영향, 제9장은 구동독지역에서의 가격조사를 위한 기타 방법 등이 수록되어 있다. 이 외에 부록에서는 1991년도 가격조사 지침에 대한 보충 해설, 동독의 민법, 물권청산법과 기타 관련법규 등이 수록되어 있다.
이 책은 705쪽에 달하는 방대한 분량이다. 따라서 완역하는 데는 많은 시간과 경비가 소요될 것이다. 이에 따라 이 중 토지가격 평가와 직접 관련된 제1-5장과 부록 일부를 발췌해서 번역하였다. 여러 차례 수정을 거쳤지만 석 달이라는 제한된 시간 때문에 아직도 오류가 있을 수 있다. 이들 오류는 전적으로 번역자들의 책임으로서 추후에 다시 보완하고자 한다. 이 자료집이 학계 및 실무기관의 연구와 관련 부처의 정책 수립에 도움이 될 수 있기를 기대한다.
그러나 아직까지 국내에 소개되지 않은 부문도 없지 않다. 그 중 하나가 토지시장에 대한 지가 조사 및 가격평가 기법이다. 통일 이후 독일에서 겪었던 정책문제 중 하나는 바로 지가평가 부분이었다. 먼저, 원소유권 반환 원칙이 적용되었던 바, 이것은 과도기 동안에 진정한 소유권자가 누구인지 불확실한 상태를 초래했고, 이러한 불확실성은 지가평가에 많은 영향을 주었다. 둘째, 통일 이전에 동독에서는 토지시장이 없었던 바, 시장활동에 근거한 기존의 지가평가 기법의 활용이 제한 받았다. 마지막으로 독일에서는 전통적으로 지구상세계획에 따라 토지를 이용하였던 바, 통일 이후부터 지구상세계획이 확정될 때까지 토지용도가 불확실했었고, 이러한 불확실성이 지가 결정에 많은 영향을 주었다. 우리 역시 통일된 후 동일한 문제를 겪을 것으로 예상된다.
통일 관련 연구수행과 관련하여 금년 3월에 독일에 출장을 다녀오면서, 이에 대한 최근 문헌을 입수할 수 있었다. 베른하르드 비쇼프(Bernhard Bischoff)가 1996년에 베를린출판사에서 출간한 「구동독의 토지가격: 불투명한 소유권 문제가 거래가격에 미치는 영향」(Grundstueckswerte in den neuen Bundeslaendern: Wie sich ungeklaerte Eigentumsfragen auf Verkehrswerte auswirken)이라는 보고서였다.
이 책자는 본래 아홉 장과 부록으로 구성되어 있다. 제1장은 구동독의 부동산 소유권 현황과 원소유권반환 실태, 제2장은 구동독지역의 건설관련 계획과 법률을 다루고 있다. 제3장은 구동독에서의 토지가격 조사 방법, 제4장은 동서독간의 토지가격 비교와 구동독에서의 거래가격 조사 방법, 제5장은 원소유권 반환소송 토지 및 투자우선규정의 적용을 받는 토지의 가격조사 방법을 기술하고 있다.
이어 제6장은 물권청산법에 따른 가격조사, 제7장은 채권변경법에 따른 가격조사, 제8장은 토지가격에 대한 보상법 및 조정법의 영향, 제9장은 구동독지역에서의 가격조사를 위한 기타 방법 등이 수록되어 있다. 이 외에 부록에서는 1991년도 가격조사 지침에 대한 보충 해설, 동독의 민법, 물권청산법과 기타 관련법규 등이 수록되어 있다.
이 책은 705쪽에 달하는 방대한 분량이다. 따라서 완역하는 데는 많은 시간과 경비가 소요될 것이다. 이에 따라 이 중 토지가격 평가와 직접 관련된 제1-5장과 부록 일부를 발췌해서 번역하였다. 여러 차례 수정을 거쳤지만 석 달이라는 제한된 시간 때문에 아직도 오류가 있을 수 있다. 이들 오류는 전적으로 번역자들의 책임으로서 추후에 다시 보완하고자 한다. 이 자료집이 학계 및 실무기관의 연구와 관련 부처의 정책 수립에 도움이 될 수 있기를 기대한다.
목차
제1장 소유권 현황<br>1.부동산 소유<br>2.토지소유권 반환이전<br>3.임대, 임차 그리고 이용상황<br>4.투자우선규정<br>5.토지등기부정리규정<br><br>제2장 계획법 및 건축법<br>1.건축지침계획<br>2.투자 및 개발계획<br>3.건축지침계획 없는 건축<br>4.선매권리<br>5.개축금지<br>6.동독지역의 건축 규정<br>7.그밖의 건축 및 계획법<br>8.토지거래가격에 대한 구동독지역의 특별계획법 영향<br><br>제3장 토지가격산정<br>1.동독에서의 토지가격 및 지가결정<br>2.건축계획 및 허가시행령에 따른 토지가격조사<br>3.통일조약, 서독건축법전 제246a조에 따른 토지가격조사<br>4.동독지역에서의 감평사위원회시행령<br><br>제4장 거래가격조사 실무<br>1.동,서독 토지가격 비교<br>2.비교평가법<br>3.수익평가법<br>4.원가법<br><br>제5장 특수한 법률상황하에서 토지거래가격조사<br>1.소유권반한이전 청구권을 가진 토지가격조사<br>2.임대권 및 임차권에 대한 가격조사<br>3.물적 이용권에 대한 가격조사<br>4.위탁계약에 대한 가격조사<br>5.타인 토지위의 건물 가격조사<br>6.투자우선처리에서의 가격조사<br>7.투자 및 개발계획에 따른 가격조사<br>8.토지등기부정리법 제9조에 따른 배관권리에 대한 가격조사<br><br>부록 : 지가조사지침 1991에 대한 보충지시사항<br><br><br>
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- 최종수정일2023/03/23