제1장 서 론
주택정책의 목표인 저소득층의 주거지원, 주택시장의 안정 등을 원활히 추진하기 위해서는 주택자금대출시장의 지속적인 성장과 안정이 필수적인 과제이다. 이 연구는 주택자금시장의 현황 및 문제점을 분석하고, 주택자금대출시장의 건전화와 주택정책을 효율적으로 뒷받침할 수 있는 주택자금대출시장의 발전방안을 마련하는데 목적이 있다.
제1장에서는 연구의 필요성과 목적 등을 기술하고 연구범위와 방법을 제시했다. 제2장에서 주택자금대출시장의 현황을 분석했으며, 제3장에서는 실증적으로 주택자금의 수급행태 및 문제점을 고찰하는 한편, 제4장에서 외국의 사례분석을 통해 시사점을 도출했다. 이를 바탕으로 제5장에서는 주택자금대출시장의 개선방안에 대해서 논했으며, 제6장에서는 연구결과를 종합하고 향후 정책방향에 대해 기술했다.

제2장 주택자금대출시장의 현황
지난 몇 년 사이에 주택자금대출시장은 저금리기조의 정착과 은행권의 가계대출확대로 성장을 거듭했으며, 주택금융에서 차지하는 시중은행의 역할이 크게 증가되었다. 자금의 공급이 수요를 초과하면서 주택자금대출시장은 공급자 위주의 시장에서 수요자 중심의 시장으로 전환이 이루어졌으며, 금융권의 대출경쟁의 심화로 주택자금대출을 포함한 가계대출이 급격히 증대되었다.
현황 분석의 결과 주택자금대출시장의 양적 규모가 팽창되었지만, 질적인 측면에서는 상당한 문제점이 발생하고 있는 것으로 보여진다. 금융권의 무분별한 대출경쟁으로 인해 아파트가격이 상승하고, 가계부채가 위험수준에 육박하는 등 부작용이 나타났으며, 금융기관의 신용위험과 경제에 미칠 충격이 우려되고 있다. 이에 따라 정부에서는 9.4시장안정대책(2002)를 시작으로 10.29주택시장안정종합대책(2003)에 이르기까지 주택담보대출을 비롯한 가계대출의 억제대책을 강력하게 추진하고 있다. 이런 대책과 함께 주택자금대출의 리스크 증가를 우려한 금융기관의 자제에 힘입어 2003년 들어 주택담보대출을 비롯한 가계대출의 증가율이 큰 폭으로 둔화되는 추세를 보이고 있다. 그렇지만 가계대출에 대한 수요와 공급측면의 잠재적인 압력은 상당히 클 것으로 여겨지며, 경기가 회복되면 다시 증가할 가능성이 높은 편이다.
주택자금 이용실태는 국토연구원에서 2002년에 실시한 「도시거주가구 주거실태조사」를 통해 분석했다. 분석 결과를 살펴보면 먼저 대출기간은 주택담보대출의 확대로 짧아지고 있으며, 특히 3년 이하의 단기대출 비중이 22.8%를 차지하면서 전보다 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다. 한편 대출가구가 부담하고 있는 금리의 변화추세는 최근의 저금리기조에 힘입어 평균대출금리는 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 또한 가구소득별로 LTV는 별로 차이가 없는 것으로 나타났지만, 가구의 PTI는 고소득가구가 8.1%에 불과한데 비해 저소득가구의 PTI는 16%로 고소득가구에 비해 거의 두 배나 높은 수준을 보여주고 있다. 이는 향후 금리가 큰 폭으로 상승한다면 저소득 계층은 대출상환에 많은 어려움을 겪을 것이라는 점을 시사한다.

제3장 주택자금의 수급행태 및 문제점
제3장에서는 수요측면에서 주택자금대출의 수요행태, 공급측면에서는 리스크 분석을 통해 주택자금의 수급행태를 실증적으로 분석하고, 향후 시장상황 변화에 따른 파급효과를 분석함과 동시에 문제점을 도출했다.
주택자금대출의 수요행태는 2단계 추정방법을 이용하여 순차적으로 대출기간의 선택함수를 추정한 다음, 이렇게 추정된 선택함수를 주택수요함수의 설명변수에 추가해서 주거소비량의 회귀방정식을 추정했다.
먼저 대출기간 선택모형의 추정결과를 보면 소득과 자산은 기존의 연구사례에서 나타난 것과 유사하게 대출기간을 선택하는데 거의 영향을 미치지 않았다. 반면 주택가격, 예상가격상승률, 대출금리, LTV가 높을수록 단기대출을 선택할 확률이 높다는 사실을 보여준다. 이는 경제이론이나 경험과 부합된다.
대출기간의 선택함수에서 도출된 결과와 사용자비용, 자산, 자산 등의 변수를 추가하여 추정된 주택수요함수의 결과를 정리하면 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 첫째, 장기대출을 선택한 가구는 사용자비용의 영향을 받는 반면, 단기대출을 선택한 가구는 영향을 받지 않고 있다. 둘째, 소득은 장기대출가구와 단기대출가구에 모두 영향을 미치며, 특히 자산은 단기대출가구에 상당한 영향을 주는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 거주목적으로 주택을 구입한 가구는 장기대출을 선호한다는 사실을 보여준다. 이에 비해 자산이 단기대출을 선호하는 가구의 주택수요에 영향을 미치는 것은 이들의 주택수요가 투자수요의 성격을 상당부분 가지는데 기인한 것으로 여겨진다.
이와 같이 주택자금 수요측면의 주택자금 이용실태와 수요행태 분석을 바탕으로, 주택자금대출정책 변동의 파급효과를 살펴보았다. 이는 LTV제약 50%, 40%, PTI 제약 30%와 25%를 각각 설정한 주택수요 시뮬레이션을 통해 분석했다. 시뮬레이션 결과를 요약하면 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, LTV 한도 축소는 주택수요를 감소시키는 한편, 주택가격 변동에 다른 리스크를 줄일 수 있는 효과를 얻을 수 있다. 둘째, LTV제약보다 PTI를 제약하는 정책이 수요억제 및 리스크 축소 측면에서 효과적인 대책으로 판명되었다. 셋째, LTV제약과 PTI제약을 함께 시행하는 경우 주택수요를 억제하는 효과는 더욱 크게 나타났다.
주택자금 시장 측면에서는 VaR(Value at Risk)를 이용하여 적정 LTV 한도의 추계를 시도했다. 적정 LTV 산출을 위한 VaR 계산은 역사적 시뮬레이션 방법을 사용했다. 분석자료는 1990년부터 2003년 10월까지 전국, 서울 및 강남구의 평당 아파트 월별 매매가격 자료이다. 추정 결과, 전국의 경우는 95% 신뢰수준에서 LTV 한도를 62.4%로 설정하면 금융기관은 대출에 따른 리스크를 상당부분 회피할 수 있는 것으로 추계되었으며, 신뢰수준 99%에서는 LTV 한도 55.1%가 적정한 수준인 것으로 추계되었다. 서울은 전국수준과 비슷하게 산출되었으나, 강남구의 경우는 주택가격의 변동성이 상대적으로 크기 때문에 95% 신뢰수준에서 57.9% 이내로 낮추어야 안정적인 대출이 가능한 것으로 추계되었다.
주택자금대출의 안정성을 유지할 수 있는 LTV를 60%, PTI를 30%라고 가정했을 때, 위험영역인 LTV 60% 이상, PTI 30% 이상에 속하는 가구 비중은 1.4%에 불과하다. 따라서 주택시장이나 금융시장이 계속 안정을 유지한다면 주택자금대출시장의 위험은 낮으며 큰 문제는 없다고 볼 수 있다. 하지만 주택가격이 큰 폭으로 하락하고, 금리가 크게 상승하는 경우 주택자금 대출시장은 위험에 노출하게 될 것이다. 주택가격이 15% 하락하고, 금리가 3%p 상승한다면 대출가구의 2.57% 가량이 위험영역에 속하게 된다. 주택자금대출의 리스크는 상환능력인 PTI에 더욱 영향을 받는 점을 고려할 때 대출가구의 10% 이상이 주택가격이나 금리 변동으로 인한 위험에 직면하게 될 가능성이 있다고 여겨진다.

제4장 외국의 사례
여기서는 미국, 캐나다, 영국, 일본을 포함한 외국의 주택금융시장 사례를 분석해 시사점을 도출했으며 구체적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 주택대출채권의 자산건전성을 확보하기 위해서는 주택자금대출의 시행에서 신청자의 금융거래 내역, 신용상태 같은 신용정보를 바탕으로 수요자의 대출 적격여부를 판단하는 수단이 필요하다. 둘째, 주택자금대출에 관련된 각종 리스크를 효율적으로 관리하는 기능을 확보해야 한다. 셋째, 주택자금대출을 지원하는 다양한 기관이 시장에서 협력체제를 구성하여 위험과 수익을 공유하는 제도적 장치를 마련할 필요가 있다. 넷째, 주택자금시장의 건전한 성장을 위해서는 대출 상품의 효율적인 정형화의 구축이 뒷받침되어야 한다. 다섯째, 주택자금대출에 대한 보증기능 또는 보험제도의 발달을 통해 대출에 따른 리스크를 최소화한다. 마지막으로 대출을 받은 가구의 연체 또는 상환불능에 대응해서 다양한 채무조정수단을 개발해 관리하는 체계가 구축되어야 한다.

제5장 주택자금대출시장의 개선방안
주택자금대출시장의 문제점을 극복하고, 주택자금대출의 건전화를 이루기 위해서는 다음과 같은 개선방안이 필요하다.
첫째, 대출방식의 합리화를 위해 상환능력 중심의 대출기준으로 개편하는 방안이 마련되어야 한다. 대출가구의 상환능력을 고려하지 않고 주택의 담보가치를 기준으로 대출한도를 평가하는 관행은 경기침체에 따른 소득 감소, 금리상승 등 시장여건의 급격한 변동에 취약할 수 밖에 없다.
둘째, 주택자금대출시장이 장기고정금리대출 위주의 시장으로 전환되어야 한다. 장기대출을 유도하기 위해서는 금리차이를 완화해주는 몇 가지 대책이 필요하다. 주택금융기관의 금리 리스크에 대한 헷지수단을 적극 개발하고, 장기주택자금대출 상환금에 대한 소득 공제폭을 확대할 필요가 있다. 이와 함께 장기대출에서 수반되는 리스크를 분산·공유할 수 있는 시장기능을 확보하는 제도적 기반이 마련되어야 할 것이다.
셋째, 주택자금대출의 리스크 관리수단을 확보해야 한다. 각종 리스크의 효과적인 관리를 위해서는 대출기관뿐 아니라 중개회사, 정보제공회사를 비롯한 다양한 기관의 주택자금대출시장 참여를 유도하고, 상호간에 대출에 따른 리스크 분산과 수요자의 요구에 부응할 수 있는 프로세스를 형성할 필요가 있다.
넷째, 주택자금대출 보증의 활성화가 필요하다. 보증기능의 강화는 불안정한 주택금융시장의 변동성을 완충하는 역할을 맡을 수 있으며, 2차 저당시장의 발전에도 기여할 것이다. 현재 주택신용보증기금이 담당하고 있는 보증기능을 주택금융공사의 발족에 맞추어 대폭 확대하는 대책이 강구되어야 한다.
다섯째, 실수요자 및 저소득층의 주택자금대출 지원을 강화할 필요가 있다. 주택자금대출 축소조치는 내집마련을 위한 실수요자와 저소득층의 주거안정을 어렵게 만든다. 따라서 주택보유 여부에 따라 주택자금의 대출한도를 차별화하고 저소득층에게는 가능한한 장기의 대출을 제공해 원금상환 부담을 경감시켜주는 한편, 이들 계층의 원리금 상환에 대한 세제혜택을 강화하는 것이 바람직하다.
이러한 개선방안을 통해 주택자금대출의 건전화를 이루고, 이를 바탕으로 주택금융시장의 발전을 도모해야 할 것이다. 이 연구에서 제시한 구체적인 주택금융시장의 발전방향은 다음과 같다.
첫째, 급속히 변화하고 있는 주택금융시장에서 공공주택금융의 역할 재정립이 필요하다. 공공 주택금융기관의 역할분담은 장기적으로 민간주택금융시장의 자금 가용성을 확대하는 지원역할과 민간 주택금융시장의 효율성을 제고하며, 민간 주택금융시장에서 소외되는 저소득층에 대한 주거안정이라는 시장보완적 역할을 담당하는 것으로 설정되어야 한다.
둘째, 주택시장을 효율적으로 관리할 수 있는 수단을 확보할 필요가 있다. 금리정책과 통화정책에 변화에 따른 효과를 분석하고 주택시장의 안정을 유지하기 위한 수급조절수단으로 활용해야 한다. 주택자금대출의 조절에는 대출총량규모를 설정하는 방법과 가구의 대출기준에서 LTV 한도 또는 PTI 한도를 일정수준으로 제한하는 방법을 검토할 수 있다.
셋째, 2차 저당시장의 육성이 필요하다. 한국의 채권시장은 발행규모나 유통에서 선진국보다 낙후되어 있어 MBS의 수요가 충분하지 못한 실정이다. MBS 활성화는 자본시장의 발달에 기여하고, 이는 다시 2차 저당시장이 성장하는데 도움을 줄 수 있을 것이다. 이런 점에서 주택금융공사의 설립은 2차 저당시장 육성에 상당히 기여할 것으로 기대된다.

제6장 요약 및 정책건의
여기서는 주택자금대출시장의 현황과 가계의 주택자금 이용실태를 파악하는 한편, 주택자금대출의 수요 및 공급행태 분석을 통해 대출리스크 등을 분석했다. 이러한 분석을 바탕으로 이 연구에서는 가계의 주택자금이용 접근성 제고, 금융기관 자금운용의 건전성 확보 등에 기여할 수 있는 효율적인 주택자금대출 운용방안을 마련했다. 또한 주택자금대출시장의 역할을 모색하고, 지속적인 성장에 필수적인 2차 저당시장의 발전을 위한 기본방향을 제시했다.
주택자금대출시장의 건전한 육성을 위해서는 다음과 같은 대책을 적극 강구할 필요가 있다.
첫째, 대출의 판단기준을 상환능력 중심으로 개편하는 방안이 마련되어야 한다. 둘째, 주택자금대출시장이 장기고정금리대출 위주의 시장으로 전환되어야 한다. 셋째, 주택자금대출의 리스크 관리수단을 확보해야 한다. 넷째, 주택자금대출 보증 또는 보험의 활성화가 필요하다. 다섯째, 실수요자 및 저소득층의 주택자금대출 지원을 강화할 필요가 있다.
이러한 대책을 토대로 향후 주택금융시장은 다음과 같은 발전방향을 가져야 한다.
첫째, 급속히 변화하고 있는 주택금융시장에서 공공주택금융의 역할 재정립이 필요하다. 둘째, 주택금융시장의 지속적인 성장을 위해서 주택시장 관리수단의 확보가 필요하다. 셋째, 2차 저당시장의 육성이 필요하다.
이 연구는 다양한 분석을 바탕으로 주택자금대출시장의 개선방안을 제시하였지만 일부 한계점을 가지고 있다. 특히, 주택자금대출의 수급행태 분석에서 자료의 부족으로 대출기간의 선택만을 분석하였으며, 금융기관의 자금공급행태 분석은 대출리스크에 한정되었다. 이 연구에서 다루지 못한 대출금리 선택, 공급행태 분석 등에 대한 후속연구를 기대해 본다.


[ 목 차 ]

발간사 ⅰ
서 문 ⅲ
요 약 ⅴ

제 1 장 서 론
1. 연구의 필요성 1
2. 연구목적 2
3. 연구의 범위 및 연구방법 3
4. 선행연구 현황 및 차별성 3

제 2 장 주택자금대출시장의 현황
1. 주택자금대출시장 5
1) 주택자금대출의 동향 5
2) 주택자금대출시장의 변화 9
3) 주택자금대출관련정책 13
2. 가계의 주택자금 이용실태 16
1) 대출기간 16
2) 대출금리 17
3) 주택가격대비대출비율(Loan to Value, LTV) 20
4) 월소득대비상환액(Payment To Income, PTI) 23

제 3 장 주택자금의 수급행태 및 문제점
1. 주택자금의 수요 및 공급 27
1) 주택자금의 수요 27
2) 주택자금의 공급 28
2. 주택자금대출의 수요행태 30
1) 가계의 주택자금대출 선택 30
2) 주택자금대출 수요행태 분석 33
3) 주택자금대출정책의 파급효과 45
3. 주택자금대출의 리스크 47
1) 리스크의 유형 47
2) 적정 LTV 한도의 추계 50
3) 시장여건 변화의 리스크 53
4. 주택자금대출시장의 문제점 58
1) 대출방식의 합리성 결여 58
2) 주택시장의 단기 변동성 확대 60
3) 가계 및 금융기관의 잠재부실요인 증대 62

제 4 장 외국의 사례
1. 외국의 주택금융시장 65
1) 미국 65
2) 캐나다 67
3) 일본 68
4) 영국 71
2. 주택자금대출의 특징 및 시사점 73

제 5 장 주택자금대출시장의 개선방안
1. 주택자금대출의 건전화방안 75
1) 상환능력 중심의 대출기준 도입 75
2) 장기고정금리대출 위주의 시장 유도 77
3) 주택자금대출의 리스크 관리수단 확보 79
4) 주택자금대출 보증의 활성화 80
5) 실수요자 및 저소득층의 주택자금대출 강화 83
2. 주택금융시장의 발전방향 84
1) 공공주택금융의 역할 재정립 84
2) 주택시장 관리수단의 확보 85
3) 2차 저당시장의 육성 87

제 6 장 요약 및 정책건의 91

참고문헌 97
SUMMARY 101
부 록 103