국토정책 Brief (2019.6.26) 도심활성화에 따른 투어리스티피케이션과 정책과제 - 서울 북촌과 서촌을 중심으로 -

□ 지역자산을 보존하는 형태의 도심활성화에 대한 기대가 높아지고 있으나, 일부 도심지역 활성화 과정에서 기존 원 거주민의 비자발적 이주를 야기하는 젠트리피케이션 현상과 더불어 최근‘투어리스티피케이션’(Touristification)이 주요 이슈로 나타나고 있다.

□ 국토연구원(원장 강현수) 박천규 부동산시장연구센터장은 주간 국토정책Brief『도심활성화에 따른 투어리스피티케이션과 정책과제』에서 서울 북촌과 서촌을 사례로 주택가격과 주거환경변화 등을 분석하고 투어리스피티케이션 현상에 대응한 정책과제를 제안했다.​

□ 도심지역의 지역적 특성이 관광지로서 크게 각광받으면서 나타나는‘투어리스티피케이션’(touristification)이 주요한 도심 내 문제로 나타나고 있다.

  ◦ 서울 북촌과 서촌의 경우 공통적으로 제기되는 이슈는 주택가격·임대료 상승, 주민생활을 위한 기초편의시설이 쫓겨나는 전치(轉置) 문제, 관광객 증가에 따른 주거환경 악화, 주민 간 갈등에 따른 지역 공동체 약화 등 네 가지로 정리할 수 있다. 
   ※ ‘투어리스티피케이션’은 젠트리피케이션 현상 중 도시 내 관광산업의 발전과 활성화가 주요한 원인으로 작용하는 현상을 의미​

□ 북촌과 서촌의 주택수요는 주민, 시민단체 활동가, 공인중개사, 관련 공무원 인터뷰 결과, 2000년대 들어 크게 증가했고 2015년까지 높은 수요 지속해 왔다.

  ◦ 부동산 가격과 임대료가 상승하면서 중산층 위주로 거주지가 재편되고, 게스트하우스 등 사업적인 용도로 한옥을 활용하는 주민들이 증가  ◦ 반면 주택재고는 기존 주거용 건물이 용도변경을 통해 상업용으로 바뀌면서 줄어들었다.​

□ 서촌·북촌 지역 내 주택에 대한 수요는 크게 증가한 반면, 거주용 주택재고는 줄어드는 양상이 나타나 2016년 전후까지 주택가격 상승 압력이 높았으나, 최근 주거 매력의 감소와 지구단위계획을 통한 강한 용도규제 등으로 주택가격이 약보합세로 전환된 것으로 나타났다. [별첨 국토정책 브리프 <그림1> 종로구 서촌․북촌 주요 지역 필지별 개별공시지가 참조]​

  ◦ 상업용 점포의 경우 최근 일부 공실도 나타나고 있는 것으로 조사되고 있는데 이는 최근 관광객 정체·감소로 인해 수익은 낮아진 반면, 높은 임대료 수준은 그대로 유지되고 있기 때문인 것으로 보여진다.

□ 도심활성화에 따라 주민 주거환경 악화, 기초편의시설 감소, 커뮤니티의 변화 등 주거환경에 변화를 가져온 것으로 나타났다.

  ◦ 관광객 급증은 소음·쓰레기 증가, 사생활 침해, 관광버스 등의 도로변 주차로 교통혼잡 등 주거환경 악화와 2차적으로 나타나는 마을 기능 쇠퇴, 즉 기초편의시설 감소도 주거환경이 악화되는 주요한 요인으로 작용하고 있다.  

  ◦ 서촌·북촌 거주민들이 공통적으로 꼽는 장점이 주민 간 정겨운 이웃 문화인데, 그런 부분이 사라지거나 약해지는 부분도 주요한 문제임을 지적하고 있다.[주민, 시민단체 활동가, 공인중개사, 관련 공무원 인터뷰 결과]​

□ 박천규 센터장은 도심활성화의 부작용에 대응한 주택부문 정책과제로 복합 용도의 주택공급 프로그램, 커뮤니티 활성화를 통한 정주성 제고, 기초편의시설의 선제적 구축과 유지 등을 제안했다.

  ◦ 관광객 증가로 활성화된 도심지역은 주민의 비자발적 이주를 완화하기 위해 주거서비스, 기초편의시설, 커뮤니티 공간을 제공의 필요성이 매우 높으며, 안정적 주거가 가능한 저렴주택, 기초편의시설, 주거서비스, 커뮤니티 공간 등을 제공할 수 있는 복합형 주택공급 프로그램을 검토할 수 있다. [별첨 국토정책 브리프 <그림3> 복합용도 주택공급 프로그램 컨셉트 참조]  ◦ 지역자산을 통해 도심을 활성화하거나 관광자원으로 이용할 경우 반드시 주거환경 개선을 위한 사업을 병행해 정주성 약화를 선제적으로 방지하도록 유도하고 소규모 지역 영세상인 지원방안 등 제도적 장치도 필요하다고 강조했다. ​