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□ 국토연구원(원장 강현수) 박천규 연구위원 연구팀은 주간 국토정책Brief 제827호『주택구매소비자의 의사결정구조와 주택시장 분석』에서 주택구매소비자의 주택자산 구성 의사결정구조 분석과 주택시장 분석체계 구축방안으로 제시했다. 

□ 우리나라 가구의 위험회피 성향이 낮아(위험선호 성향이 강해) 위험자산이지만 비교적 안전하다고 느끼는 주택자산 선호 현상 나타났다.

  ◦ 특히 젊을수록 위험선호 성향이 강해 주택 등 자산시장에서 적극적 투자 가능성 있다. 

  ◦ 서울 거주 만 19~64세 성인의 위험회피도는 평균적으로 1.002로, 이를 통해 최적자산배분비율을 도출하면, 무위험자산 33.46%, 위험자산 66.54%(서울아파트 60.34%, 주식 6.21%)로 나타났다.

 ◦ 해외의 경우 가계자산 구성에서 무위험자산이 차지하는 비중*이 우리나라보다 적게 나타나는데, 이는 우리나라 투자자가 해외 투자자보다 위험에 대한 회피 정도가 낮아 상대적으로 공격적인 포트폴리오를 구성하는 것에서 이유를 찾을 수 있다.

 * 우리나라는 21.6%, 미국 24.9%, 영국 31%, 호주 32.9%, 네덜란드 38.1%

□ 은퇴계층인 베이비부머 세대는 주택수요 유지 또는 주택 추가구매 경향(다주택)이 강하며, 젊은 층도 생애주기에 따른 주택소비보다 더 많은 주택소비(가격 및 면적) 코호트(세대, 집단)가 있어, 이러한 부분이 주택수급에 영향을 미치고 있다.

  ◦ 인구 및 가구구조 변화에 따라 가구원 수가 줄어들더라도 코호트 효과에 따라 주택수요가 유지 또는 증가할 수 있으며, 주택수요 전망에서 가구주 코호트를 적극 반영할 필요가 있다. 

  ◦ 은퇴를 시작하고 있는 계층에서 주택자산 선호 현상이 지속되는 경향이 나타나 이를 감안한 주택시장 분석과 정책방안 마련이 필요한 것으로 보인다.

□ 주택구매력(가격·소득·금리 등) 증가로 거주목적수요가 증가하다, 주택가격이 높아지면 투자목적수요가 증가하는 주택수요구조가 변화되고, 이는 주택시장 붐이 지속되게 만들어 주택가격 하방리스크(경기하락으로 이어질 수 있는 위험요인들)를 증가시킨다.

  ◦ 주택구매력이 증가하면 거주목적수요가 증가한다는 것은 실거주 목적으로 집을 마련하는 수요층은 주택가격, 소득, 금리 등으로 구성되는 주택구매력에 따라 주택수요를 증가시키며, 이로 인해 주택가격 상승으로 이어진다는 것이다.

  ◦ 주택가격의 상승은 주택구매력을 감소시키는 역할을 하여 거주목적수요는 감소하나 투자목적수요는 증가하는 수요구조의 변화가 나타나게 된다.

  ◦ 수요구조의 변화로 거주목적수요가 감소하고 투자목적수요 증가하여 주택시장 하방위험이 증가하게 된다. 주택수요의 구조변화를 분석하여 시장을 모니터링하고 관리하는 것이 매우 중요하다는 것이다.

□ 주택시장의 행동경제학적 특성을 분석한 결과, 주택가격은 손실기피행위 때문에 하방경직적이며, 주택시장의 군집행동(쏠림현상)은 주택가격 상승기에 뚜렷하게 나타났다. 

◦ 서울과 수도권에서의 기준점 효과 분석 결과, 전기의 가격변동률이 현시점의 가격변동률에 큰 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 전기가 양(+)일 때의 기준점 효과가 음(-)일 때의 기준점 효과보다 더 큰 것으로 나타났다.

◦ 처분 효과 분석에서도 위험회피 성향을 나타내는 과거 3개월, 6개월의 변동성(표준편차)을 통해 분석한 결과, 처분효과가 통계적으로 유의미하게 식별할 수 있다. 

◦ 수도권과 서울 아파트시장에서의 군집행동을 분석한 결과, 확장기에서 군집행태가 발견되는 것으로 나타났으며 수축기에서는 군집행태가 뚜렷하지 않았다.

 - 주택가격은 손실기피행위 때문에 하방경직적인 특징이 있으며, 주택시장의 군집행동(쏠림현상)은 주택가격 상승기에 뚜렷하게 나타났다.

□ 박천규 연구위원은“주택구매소비자의 의사결정구조가 변화하고 세분화되고 있는 점을 반영하여 주택시장 분석체계를 고도화하는 것이 필요하다”고 강조했다. 이를 위해서 주택시장 모니터링 지표개발과 시장예측력인 가장 높은 머신러닝 및 행위자기반 모형 활용을 제안했다.

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