​“호주 주택시장 동향과 정책 변화”

국토硏, 국토이슈리포트 『시장 안정정책과 적시적소 주택공급을 위한 전략』​​​​

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□ 국토연구원(원장 강현수)의 박천규 연구위원과 김수민 남호주대학교 교수는  국토이슈리포트 제40호 『호주 주택시장 동향과 정책 변화』를 통해 호주의 주택시장 동향과 주택시장 안정대책 및 적시적소 주택공급을 위한 전략 등을 소개하였다.

□  (시장동향) 호주의 주택가격은 지난 20년간 탄탄한 경제 상황, 꾸준한 이민자들의 유입, 아시아 투자자들의 관심 등으로 상승하였다. 2018년에는 외국인 투자 감소 등으로 하락하였지만 2019~2020년에는 약세전망에도 불구하고 다시 상승하였다.

◦ 최근 호주 내 주택가격 상승은 선호되는 교외지역, 단독주택(Detached House)에서 두드러졌는데, 시드니의 경우 2020년 12월 기준 단독주택의 중위가격은 약 121만 호주달러, 멜번의 경우 약 94만 호주달러로 작년 대비 각각 6.7%, 3.9% 상승하였다.

◦ 단독주택을 중심으로 호주 주요 주택시장은 코로나19의 영향에서 빠른 회복세를 보였으며, 저금리, 낙관적인 경제 상황, 백신의 도입에 따라 상승 전망이 다소 우세한 상황이나 안정될 것이라는 전망도 존재한다.

□  (주택가격 상승기  주택금융규제 및 외국인 투자제한조치) 호주는 주택가격 상승기 주택금융리스크 관리를 위해 주택금융규제를 강화하였으며, 외국인에 대한 투자제한조치를 시행하였다.

◦ 호주건전성감독청(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)은 2014년부터 고위험군인 투자목적 대출, 만기일시상환 대출을 제한하고, 대출상환능력을 대출금리에 최소 2%를 더해 평가하도록 조치하였다.

  - 이에 주요 은행들은 투자목적, 만기일시상환 대출에 대한 대출금리를 인상하였고, 외국인 투자제한조치 등에 따라 투자목적 신규대출의 증가폭이 크게 감소함으로써 주택시장 붐이 진정되는 소기의 목적을 달성한 것으로 평가하고 있다.

◦ 외국인에 대해서는 기존주택 구매를 제한하였으며, 취‧등록세 할증, 양도소득세 혜택 폐지 및 원천징수, 빈집수수료 등을 시행하였다.

  - 호주에서 외국인은 부동산 구입 시 외국인투자검토위원회(Foreign Investment Review Board, FIRB)의 사전승인을 받아야하며, 일반적으로 신축주택 외 기존주택 구입에 대한 제한이 있다. 이는 신축을 통해 주택재고의 순증효과를 노리는 한편, 외국인을 통한 기존주택시장 교란행위를 막기 위함이라고 볼 수 있다.

      *일부 금융기관에서 외국인에 대한 대출을 시행하고 있으나 대출한도가 영주권자에 비해 불리하고 이자율도 2~3%p 이상 높은 편이다.

  - 뉴사우스웨일주의 경우 외국인은 2021년 기준 취‧등록세(Transfer tax)의 8%, 토지세(Land tax)의 2%의 비용을 추가적으로 부담해야하고, 양도차익에 대해서는 75만 호주달러 이상의 주택에 대해 12.5%를 원천징수(withholding)함으로써 세금을 내지 않고 해외로 매각대금이 유출되는 것을 사전에 방지하고 있다. 그리고 양도차익 감면(50%) 혜택을 폐지하고, 거주하지 않거나 임대하지 않은 경우 빈집수수료(vacancy fee)도 부과하고 있다.

□  (코로나 19 기간 생애최초주택구입가구 지원 및 임대료 부담 완화 프로그램) 최근 호주는 부담가능하고 안정된 주거 실현을 위해 생애최초주택구입가구(First home buyers) 지원, 임대료 부담 완화 프로그램 등을 강화하였다.

◦ 뉴사우스웨일주의 경우 생애최초주택구입가구 세금 감면 프로그램(First Home Buyer Assistance Scheme)을 운영하고 있는데 2020년 8월부터 그 혜택을 확대하였다. 생애 처음으로 80만 호주달러 이하의 신규주택을 구입하는 경우, 65만 호주달러 이하의 기존주택을 구입하는 경우 취·등록세가 면제되며, 생애최초주택을 짓기 위한 토지의 경우 40만 호주달러 이하는 면제된다.

◦ 생애 첫 주택 보조금으로 75만 호주달러 이하의 주거용도로 사용되거나 판매된 적이 없는 신축 주택을 구매하는 경우 1만 호주달러가 지원된다.

◦ 최근 생애 첫 주택 구매자에 대한 지원 확대는 사회진입계층의 주택구매력을 높이는 정책효과와 코로나 19로 인해 건설경기가 위축되어 발생하는 일자리 감소, 중장기 주택수급 문제에 대한 우려도 반영된 것으로 판단된다.

◦ 호주는 코로나19로 인해 경제적 어려움을 겪고 있는 임차인을 위한 지원 프로그램도 운영하고 있는데, 뉴사우스웨일주는 코로나 19의 영향을 받아 임대료 체납을 발생시킨 임차인에 대해 퇴거규정을 제한적으로 적용하였다. 즉 예외적인 경우를 제외하고 임대인은 임대료를 동결 또는 감면하고, 임차인을 퇴거시킬 수 없다.

◦ 이외에도 뉴사우스웨일주는 민간임대주택에 거주하는 임차인을 위한 금전 지원, 보증금 무이자 대출 등 다양한 임차인 지원 프로그램을 운영하고 있다.

□ (주택정책전략에서 적시적소 주택공급 등 강조) 시드니가 주도인 뉴사우스웨일즈주는 주택정책전략(A Housing Strategy for NSW)을 수립 중이다.

◦ 주택정책전략에서 4가지 주택정책 테마를 설정하였다. 이는,

  - 첫째, 적시적소에 주택을 공급(Housing supply in the right locations and the right time)

  - 둘째, 다양한 니즈에 부합하는 다양한 주택(Diverse housing for diverse needs)

  - 셋째, 더욱 부담가능하고 주거안정성을 갖춘 주택(Housing with improved affordability and stability)

  - 넷째, 지속가능하고 회복력 높은 주택(Enduring and resilient housing) 이다.

◦ 시드니에서 2041년까지 약 100만호의 추가 공급이 필요한 것으로 추정하고 있으며, 적정한 양의 주택을 공급하기 위해 도심의 밀도를 높여 주택을 공급하는 것이 필요한데, 이를 위해 수반되는 기반시설 확충을 중요한 과제로 인식하고 있다.

  - 기반시설 확충을 통해 대중교통으로 30분 내로 고용중심지에 도달할 수 있는 ‘30분 도시(30-minute city)’실현을 중요한 지역계획의 목표로 삼고 있다.

  - 이와 관련된 노력으로 장소기반의 기반시설 컴팩트(Place based Infrastructure Compact, PIC)를 통해 도심 내 일자리와 주택을 확충하고, 이에 따라 소요되는 기반시설 등을 시나리오에 기반하여 조성하는 도시계획 모델을 시범 적용하고 있다.

◦ 주택가격 상승으로 인한 자가로의 진입 제약 요인, 외국인 등 소규모 주택투자자 증가로 임대차시장이 불안해졌다고 판단하고,

  - 자가소유 지원정책으로 생애최초주택구입가구 지원, 임차인이 거주하는 동안 해당 주택의 매입가격이 고정되고, 임차인은 해당 기간 동안 자산을 축적하여 주택구입을 위한 초기자금을 확보하는 임차후구입(Rent to Buy) 프로그램,

  - 임대주택공급지원정책으로 시장가격의 80% 이하로 임대하는 임대인에 대한 인센티브, 포용지구(Inclusionary Zoning)로서 일정 비율 이상의 부담가능주택을 확보하는 개발사업에 대한 인센티브, 50호 이상의 임대주택을 단일한 소유권의 형태로 개발하여 공급하는 사업자에게 토지와 관련된 세금 감면 혜택을 주는 Build to Rent 프로그램 등을 활성화하는 방안을 제시하였다.

◦ 또한 질 좋고 회복력 높은 신규 주택공급 위해 주택 환경 및 에너지 인증제도*를 강화하고, 기존주택에 대해서도 에너지 성능 등급제도를 도입하여 활용하기로 하였다.

      *뉴사우스웨일주에서 신규주택을 공급할 때 주택 환경 및 에너지 인증인 BASIX를 평가받아야 하며, BASIX는 물, 에너지, 열 및 냉각 성능 등을 평가한다.

□ (시사점) 이슈리포트 작성에 참여한 박천규 연구위원과 김수민 남호주대 교수는 호주 사례를 통해 다음과 같은 시사점을 제시하였다.

◦ 가계대출 위험관리와 관련하여 호주처럼 고위험군 대출에 대한 속성을 면밀히 파악하고, 이들 대출에 대해서는 금융당국과 금융기관이 협력하여 금리, 대출한도 등을 차별적으로 맞춤 관리하는 것이 필요하다. 호주 은행들은 정부정책 취지에 맞게 투자목적에 대한 대출에 대해서는 거주목적 대출에 비해 높은 금리를 부여하였고, 이에 고위험 대출 증가폭이 크게 감소함으로써 가계대출 질적 개선의 효과를 얻을 수 있었다.

◦ 그리고 우리나라도 외국인 투자로 주택시장 변동성이 커질 수 있으므로 외국인 개념 정립부터 세금, 금융까지 관련 인프라를 구축하여 이에 대한 대응력을 높일 필요가 있다. 호주는 외국인에 대해 기존주택 매입을 제한하고, 취‧등록세 강화, 양도소득세 혜택 폐지 및 원천징수, 빈집수수료 등의 대책을 시행하였다.

◦ 또한 호주 시드니에서 2041년까지 약 100만호 주택공급이 필요하다고 추정하고 적절한 기반시설과 서비스 확충으로 ‘30분 도시’를 목표로 삼고 있다. 우리나라도 중장기 주택 및 택지 소요에 근거하여 지속적이고 안정적인 주택공급 기반을 마련하고, 적재적시에 수요자가 원하는 주택이 공급될 수 있도록 시드니의 ‘30분 도시’, 장소기반 기반시설 컴팩트 사례처럼 직주근접이 가능한 주택-일자리-기반시설 연계형 도시개발을 추진할 필요가 있다.

◦ 한편 우리나라도 실수요자 중심의 시장으로 재편해나가면서 특히 사회진입계층인 생애최초주택구입가구에 대한 지원의 확대와 코로나로 어려움을 겪고 있는 임차인을 위한 주거비부담 완화 정책 등을 시행할 필요가 있고, 

◦ 주거사다리로서 부담가능주택의 재고를 확충하는 한편, 4차 산업혁명과 자연환경변화, 공기의 질, 건강 등 관련 이슈를 고려한 미래형 주택을 공급할 필요가 있다고 밝혔다.

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