필자는 일산에 살았다. 서울로 가다 보면 곳곳에 허허벌판이 있었다. 학창 시절 친구와 버스 안에서 “여기가 서울에서 훨씬 더 가까운데, 기왕에 여기다 집을 지으면 더 좋았을 텐데”라고 이야기했던 추억이 있다. 그리고 이제 이곳에 집이 들어온다. GTX가 들어와 강남까지도 20분 안에 간다고 한다.

모두가 지도 속 보물 찾기에 나선 모양새다. 용산공원과 탄천물재생센터부터 그린벨트, 군부대, 폐교까지 서울에 빈 땅만 보이면 집을 지을 수 있나 없나 살펴본다. 그런데 더 빠르고 확실한 공급을 기대할 수 있는데도 좀처럼 논의의 중심에 서지 못하는 곳이 있다. 3기 신도시다. 과문한 탓일 수도 있지만 만나는 이들마다 의아하다고 입을 모은다.

계획상 3기 신도시의 공급 예정 물량은 20만 가구, 용적률은 200%다. 서울의 재건축·재개발 아파트 단지 용적률이 350% 전후, 노후계획도시특별법에 따른 1기 신도시 재건축 용적률도 300~350%인 점과 비교하면 훨씬 낮은 밀도다.

용적률을 200%에서 350%로 올린다면 단순 계산으로 15만 가구를 더 만들어낼 수 있다는 의미기도 하다. 이는 8·13 대책과 1·29 대책에서 끌어모은 신규 공급 물량 16만 가구에 근접한다. 이미 착공한 블록과 지구별 여건을 고려하면 실제 추가 물량은 달라지겠지만 그렇더라도 공급 잠재력을 구체적으로 따져볼 이유는 충분하다.

매매가와 전월세가를 가리지 않는 전방위적인 집값 상승에 놀란 정부는 공급 대책을 쏟아내고 있다. 잊혔던 태릉 골프장과 용산국제업무지구의 주택공급 계획이 부활했고 과천의 경마장을 옮겨 그 자리에 집을 짓겠다는 구상도 내놨다. 급기야 금단의 공간이었던 용산공원과 이전 부지 확보조차 쉽지 않아 보이는 탄천물재생센터마저 공급 후보지로 거론된다.

3기 신도시는 부지 확보부터 난항인 곳들과 다르게 지구 지정 등 초기 절차를 상당 부분 거쳤다. 착공 전인 블록을 중심으로 용적률을 더 높일 여지가 있는지 따져볼 필요가 있다. 아직 건물이 들어서지 않은만큼 용적률 상향으로 늘어날 인구에 맞춰 도로와 학교, 상하수도 계획을 함께 조정할 수 있기 때문이다. 이는 기존 시가지와 기반시설의 제약 속에서 밀도를 높여야 하는 서울과 1기 신도시 정비사업보다 유리한 대목이다.

늘어난 물량의 쓰임도 다양하다. 청년과 신혼부부에게 저렴하게 공공분양하거나 공공임대로 공급해 주거비 부담을 낮출 수 있다. 서울 재개발·재건축 과정에서 발생하는 이주 수요를 흡수하는 방안도 가능하다. 주택 공급 확대와 주거복지, 정비사업 이주 대책을 함께 설계할 기회다. 집을 사기도, 빌리기도 어려워진 실수요자에게 필요한 것은 실제 입주할 수 있는 주택이다. 지도에서 새로운 보물을 찾는 노력만큼 이미 확보한 땅의 가치를 높이는 일도 시급하다.