■ 우리나라 주택 임차보증금은 ‘보증’의 기능을 넘어서 ‘대출’의 성격을 지니는데, 이에 대한 법률적·제도적 규율이 부족한 상황

 - 해외에서는 보증금의 예치를 의무화하거나 액수를 제한하고, 임차인에게 이자를 지급하게 하는 등 보증 목적 이외의 보증금 활용을 제도적으로 제한

 - 우리나라의 보증금 지급 및 반환은 단순한 보증의 범위를 넘어 거액의 금전이 오고 가는 금융행위이지만, 사인 간의 계약으로 보아 제도적 관리 및 보호 적용이 미비

 - 특히, 전세사기 문제는 보증금 관련 제도·관행·행태의 구조적 취약성과 이로 인한 임차인의 피해를 극명하게 보여줌

■ 임대인·시장·제도 요인을 종합적으로 고려하여 시산한 결과, ‘보증금 반환 지연 위험 가구’는 24.1~49.2만 가구이며, 온전히 보증금을 돌려받지 못하는 ‘보증금 미반환 위험 가구’는 2.0~4.2만 가구로 추정

 - (임대인 요인) 임대인의 14.5~29.6%는 저축액과 대출 여력을 고려하더라도 보증금에 상당하는 금액 마련이 불가능한 것으로 나타남

 - (시장 요인) 2023년 상반기 종료되는 계약 기준, 계약상 보증금이 전세시세보다 높은 ‘역전세’는 55.5%에 달하며, 보증금이 매매시세보다 높은 ‘깡통전세’는 5.1%에 달함

 - (제도 요인) 전세가구 중 약 8.1%만이 보증금 반환보증에 가입하였고, 역전세와 깡통전세가 중첩적으로 나타나는 계약 중 최우선변제금 상한 기준 이하인 경우는 0.07%에 불과

■ 보증금 미반환 위험 주택의 시장 진입을 제한하고, 보증금 반환 방법 통지 및 일정 금액 예치를 통해 보증금 반환 지연 문제에 대응하며, 임대인 변경 시 설명·동의 절차를 마련하는 등의 제도 개선이 필요

 - 보증금 미반환 문제 대응 차원에서 전세가율 60~90% 부분에 대한 보증금 반환보증 가입을 의무화하고, 전세가율 90% 초과 부분에 대한 시장 진입 제한 등의 제도 설계

 - 보증금의 채무적 성격을 고려한 제도적 관리, 주택임대차를 위한 법적·물리적·경제적 기준 마련, 임차인 지원 조직 및 체계 구축, 보증금 반환보증 제도 개선 등 제시