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주택시장의 국지적 불안 원인에 대한 진단과 해소방안 연구 (Diagnose of the Regional Housing Market Anxiety and Market Stabilization Policy)
기본 21-05
저자 김지혜
발행일 2021-03-03
발간물 > 정기간행물 > 부동산시장조사분석
[인포그래픽스] 2024년 주택시장 전망(일반가구)
v.44 (2024. 1) 겨울
저자 김지혜, 권건우
발행일 2024-01-31
발간물 > 정기간행물 > 국토정책 Brief
주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략
주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략 김지혜 연구위원, 이길제 연구위원, 전성제 연구위원, 이수욱 선임연구위원, 최진도 전문연구원 ➊ 정부는 5년(’23~’27년)간 총 270만 호의 주택공급계획을 수립하였으며, 지역별로는 수도권에 전체 공급량의 58.5%, 사업유형별로는 정비사업 및 공공택지 등에 전체 공급량의 51.9%를 수요를 고려하여 배분 ➋ ’23년 주택공급 수행계획 대비 실적(인허가)은 전국이 82.7%, 수도권과 비수도권이 각각 69.4%와 99.3% 수준을 나타냈으나, 서울은 32.0%로 매우 저조한 수준 ➌ 주택공급 지연의 주요 요인은 금리 인상에 따른 주택공급사업의 비용 증가와 글로벌 공급망 위축에 따른 건설공사비 상승, 주택시장 경기 침체로 인한 매매가격 하락으로 볼 수 있음 ➍ 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 상승과 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인 정책방안 ➊ (기본방향) 원활한 주택공급을 위한 정책 개선의 필요성과 실현 가능성을 고려하여 분쟁 예방·조정 방안과 주택공급 기반 개선방안을 제시 - 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요 ➋ 사업기간 단축을 위한 분쟁 예방·조정 방안을 단기와 중장기로 나누어 세 가지로 제시 - (단기) 공사비 갈등에 대한 공공부문의 사전 예방·조정 기능 강화, 신탁방식의 주민의견 반영기능 개선 - (중장기) 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 완화 ➌ 주택공급 기반 개선방안을 단기와 중장기로 나누어 여섯 가지로 제시 - (단기) 지역업체의 인센티브 제도 개선 및 확대, 리츠를 활용한 사업재구조화 추진, 공공지원 민간임대 공급 활성화 - (중장기) 양질의 공공주택 공급 확대 및 신속한 사업 추진, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 및 PF 구조 개선
등록일 2024-04-19
발간물 > 세미나/공청회자료
국토교통 유관기관 공동세미나 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'
· 발제 1. 2024 주택·부동산 경기전망 / 김성환 부연구위원(한국건설산업연구원) · 발제 2. 주택공급 상황 및 향후 과제 / 김지혜 부연구위원(국토연구원)
저자 한국건설산업연구원, 국토연구원
연구원소식 (22)
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주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략
“주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략” 국토硏, 국토정책Brief 제963호 □ 국토연구원(원장 심교언) 기획조정실 김지혜 연구위원과 연구진은 국토정책Brief 제963호 “주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략”을 발간하였다. ◦ 2023~2027년 주택공급계획을 살펴보면 5년간 전국에 270만 호를 공급하고, 수요를 고려하여 수도권에 58.5%, 정비사업과 공공택지사업 등에 51.9%를 배분 □ 2023년 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가와 준공은 70%를 상회하나, 착공은 47.3%로 매우 저조한 것으로 나타났다. ◦ 전체기간(2005~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2%이며, 비수도권의 실적은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5% 수준으로 전국과 유사하게 착공 실적이 저조한 것으로 분석 * 최근 10년(2013~2022년) 연평균 실적 대비 수도권의 2023년 실적은 인허가 64.6%, 착공 39.0%, 준공 73.0%이며, 비수도권의 실적은 인허가 72.5%, 착공 40.1%, 준공 57.9% 수준 ◦ 서울의 2023년 주택공급 실적(전체기간 연평균 대비)은 인허가, 착공, 준공 모두 50% 미만으로 전국의 실적과 비교해 매우 저조한 수준 - 전체기간 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1% 수준 * 최근 10년 연평균 실적 대비 2023년 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준 ◦ 2023년 공급계획 대비 실적(인허가)의 경우 전국은 82.7% 수준이며, 서울은 32.0%로 매우 저조 □ 주택공급 지연으로 금리 인상과 건설공사비 증가 등의 5가지를 제시하였다. ◦ 주택공급 지연의 주요 원인은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화로 분석 - 기준금리 인상의 여파로 2023년 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%를 기록하였으며, 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20.0%를 넘는 가격 상승률을 나타냄 - KB부동산 주택가격동향조사에 따르면, 2023년 전국 주택종합 매매가격지수 변화율은 대체로 음(-)을 나타내 주택시장의 경기 위축이 지속 ◦ 또한 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인 □ 김지혜 연구위원과 연구진은 원활한 주택공급을 위한 정책 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. ◦ (기본방향) 원활한 주택공급을 위한 정책 개선 필요성과 실현 가능성을 고려하여 분쟁 예방·조정 방안과 주택공급 기반 개선방안을 제시 - 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행될 필요 ◦ (분쟁 예방·조정 방안) 단기 방안으로 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁방식에서의 주민의견 반영 강화 방안을, 중장기 방안으로 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소방안을 제안 ◦ (주택공급 기반 개선방안) 단기 방안으로 지역업체 인센티브 제도 개선, 리츠를 활용한 사업재구조화, 공공지원 민간임대 활성화를, 중장기 방안으로 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 추진할 것을 제안
등록일 2024-04-24
연구원소식 > 주요행사
부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나 개최
부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나 개최 일 시 ㅣ 2024년 2월 7일(수), 14:00 장 소 ㅣ 건설회관 대회의실 국토연구원(원장 심교언)은 2월 7일(수) 14:00 서울 건설회관 3층 대회의실에서 “부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나”를 한국건설산업연구원(원장 이충재), 대한건설정책연구원(원장 김희수), 한국부동산개발협회(회장 김승배) 등과 공동으로 개최하였다. 이번 세미나는 국토교통 정책연구를 수행하는 4개 유관 (연구)기관이 합동으로 개최하며, 공공과 민간의 연구 협력을 강화하고 국민과 업계의 의견을 수렴하여 좀 더 현실적인 대응 방안을 모색하고자 마련되었다. 특히 지난 1월 대통령 주재 민생토론회에서 제시된 ‘국민이 바라는 주택’ 등의 다양한 부동산시장 현안을 논의하고 “국민의 주거 선택 자유를 보장”하는 등의 대응 방안을 모색하기 위해 마련되었다. 세미나의 주제 발표는 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원이 ‘2024년 부동산시장 동향 및 전망’을, 김지혜 국토연구원 부연구위원이 ‘주택공급 상황 및 과제’를 발제하였다. 주제 발표가 끝난 후에는 관련 전문가들의 열띤 토론이 이어졌다. 좌장을 맡은 이창무 교수(한양대학교)의 진행 하에 김준하 기획재정부 부동산정책팀장, 박선구 대한건설정책연구원 경제금융실장, 이상영 명지대학교 미래융합대학장, 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장, 한성수 국토교통부 주택정책과장 등이 주택·부동산 시장의 현황과 전망에 대체로 공감하는 한편 발표된 정책 제안 이외에도 다양한 주택공급 개선 방안에 대한 논의를 이어갔다. 열띤 관심 속에 마무리된 이번 행사는 “부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나” 중 1차 세미나로, 3월 18일 같은 장소에서 2차 세미나를 개최할 예정이다.
등록일 2024-02-14
연구원소식 > 우수보고서 소개
한국형 부동산시장 위험지수 개발과 활용방안 연구
부동산을 비롯한 자산버블의 붕괴는 글로벌 금융위기와 같이 대외 경제상황에 영향을 받는 경우가 많고, 개인뿐 아니라 국가 경제에도 부정적 영향을 미치기 때문에 시장의 위험을 신속하게 감지하고 정책적 대응방안을 마련하는 것이 중요하다. 특히, 경제·금융 분야에서의 국제 연계성이 강화되고 있는 상황에서 부동산 분야에서도 국제 비교가 가능한 위험 측정 수단으로서의 지수 개발이 필요한 실정이다. 김지혜 부연구위원이 수행한 「한국형 부동산시장 위험지수 개발과 활용방안 연구」는 다양한 위험지수의 측정 방법론을 검토하여 국제 비교가 가능한 핵심 지수와 국내 여건과 정책 요인들을 반영한 보완적 지수를 개발하여 시범 적용하고 있다. KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는? 김지혜: 코로나19가 한창이던 2020~2021년, 전국적으로 주택가격이 상승하면서 사회적 쟁점이 된바 있다. 이를 두고 한국과 마찬가지로 미국, 영국 등의 주택가격도 20~30% 상승하고, 이는 유동성 증가로 인해 나타난 국제적 현상이라는 견해가 제기되기도 했다. 그래서 주택시장에 영향을 미치는 다양한 요인들을 고려하여 시장의 위험을 국제적으로 비교할 필요가 있다고 생각했다. 위험의 이론적 개념 및 경제·부동산 분야의 시장위험 지수 현황을 분석하고, 벤치마크 방법론을 설정한 지수를 개발하여, 이를 정책적으로 활용할 수 있는 방안을 제시하고자 했다. KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?김지혜: 기존에는 지역 주택시장에 초점을 맞춰 위험지수(지표)를 개발하거나 통계적 모형을 기반으로 버블(Bubble) 가능성을 검증한 것이 대부분이다. 그런데 이 연구에서는 국제 비교에 초점을 두고 활용 가능한 지수를 개발한다는 점에서 의미가 있다. 또한 최근 분석방법이 고도화되면서 언론기사나 SNS(Social Network Service) 등의 비정형 데이터를 활용한 연구가 활발한데, 이 연구에서도 방대한 양의 데이터(언론 기사 33,904,075건)를 바탕으로 보조지수를 개발했다. KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?김지혜: 이번 연구가 국제 비교에 초점을 맞추고 있는 만큼 벤치마크로 활용한 UBS 부동산버블지수(Real Estate Bubble Index)에 대한 정보를 취득하는 것이 무엇보다 중요했다. 이를 위해 수차례 UBS(Union Bank Switzerland)에 협력을 요청했고, 다행히도 UBS GWM CIO(Global Wealth Management Chief Investment Office)의 부동산 애널리스트인 Maciej Skoczek의 협조를 얻어 지수산출 방법 및 자료 등을 확보할 수 있었다. KRIHS: 연구수행 시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?김지혜: 이 연구를 통해 신규 지수를 개발했다는 점, 그리고 비정형 데이터를 활용한 최근의 방법론을 연구에 접목하는 시도를 했다는 점에서 큰 보람을 느낀다. 다만, 한정된 연구 기간과 코로나19라는 재난 상황으로 인해 제한된 채널을 활용해 UBS의 사례를 검토할 수밖에 없었던 점이 아쉬웠다. 추후 기회가 된다면 UBS를 방문하여 해당 지수를 어떻게 활용하고 있고, 향후 개선 방향은 어떻게 되는지 살펴보고 싶다. KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?김지혜: 부동산시장연구센터에서는 다양한 모형을 개발하여 시장 상황을 진단·전망하고 있다. 이 연구에서 활용했던 비정형 분석방법과 머신러닝 등의 분석기법을 바탕으로 기존의 모형을 개선·발전시키고 싶다. 김지혜 부연구위원은 2017년 건국대학교에서 경영학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 주택·부동산연구본부에서 재직 중이다. 주요 연구분야는 부동산 및 주택금융, 부동산시장 관련 정책 등이다.
등록일 2024-01-15
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