공공재개발

  공공재개발이라는 용어는 2020년 문재인 정부의 ‘수도권 주택공급기반 강화방안(5.6 대책)’에서처음 언급되어 동년도 8.4 대책에서 관련 사업방식이 도입되었으며, 다음해 2.4 대책에서 공공주도의 사업추진이 본격화되었다. 문재인 정부의 공공재개발이란 “LH공사, SH공사 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업”을 말한다(국토교통부 2021a).
  2·4 대책 이후 공공재개발은 기존의 공공지원제도와 비교하여 크게 공공의 역할과 공적 지원의 범위라는 두 가지 측면에서 차이점을 보인다. 공공지원제도란 “정비사업의 계획수립단계에서부터 사업완료 시까지 사업시행과정을 공공에서 지원하는 제도”를 말한다(서울시 재개발·재건축 클린업시스템 홈페이지).
  첫째, 공공의 역할이 공공지원자(공동시행자)에서 공공시행자로 확대·전환되었다. 공공지원 제도의 공공지원자는 “해당 정비구역의 구청장으로 LH공사, SH공사, 한국감정원, 대한주택보증이 정비계획 수립 이후 구청장의 결정에 따라 대행 가능”하며, “주민들이 조합결성을 위해 추진위원회를 구성하고 조합임원을 선출하며 주요 용역업체(시공자, 설계자 등)를 선정하는 등 정비사업 진행과정에서 주요 결정을 합리적이고 투명하게 할 수 있도록 도와주는 역할”을 담당한다(서울시 재개발·재건축 클린업시스템 홈페이지). 이때 공공이 사업을 시행할 수 있으나 조합 구성이 원칙이며, 공공지원자는 조합과 함께 ‘공동’시행자 자격을 가진다. 반면, 공공재개발에서 공공시행자는 시장, 군수, 구청장 등이 LH공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있으며, 이때 조합을 구성하지 않아도 된다(도시정비법 제26조). 공공시행자 지정의 대표적 요건으로는 토지면적 1/2 이상 또는 토지 등 소유자 수의 2/3 이상에 해당하는 자가 공공시행자를 사업시행자로 지정해줄 것을 요청해야 함을 들 수 있고, 조합과 공동시행의 경우 주민 1/2 이상 동의, 단독시행의 경우 주민 2/3 이상 동의를 받으면 사업추진이 가능하다(도시정비법 제26조).


  둘째, “정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서” 공공시행자 단독시행의 경우 공적 지원이 확대되었다(국토교통부 2021a). 용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가 상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등”이 제공되며, 다만 다양한 공적 지원이 제공되는 만큼 “건설·공급되는 주택 중조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급해야 한다(국토교통부 2021a).
  국토교통부와 서울시는 2021년 1월 1차 공공재개발 시범사업 후보지를 선정하고 3월 2차 후보지 16곳을 선정했다. 사업촉진을 위해 도시규제 완화, 분양가 상한제 적용 제외 등 다양한 공적지원이 제공되는 만큼 사업추진과정에서 주민갈등 완화, 원주민 이주대책 강화 및 사업종료 후 재정착률 향상 등 공공성 확보방안에 대한 고민이 필요한 시점이다.

김수진｜국토연구원 부연구위원


참고문헌
국토교통부. 2021a. 국토부-서울시, 공공재개발 2차 후보지 16곳 선정, 3월 29일. 보도자료.
_____. 2021b. 도심 주택공급의 활력소, 공공재개발 후보지 첫 선정, 1월 14일. 보도자료.
서울시 재개발·재건축 클린업시스템 홈페이지. 공공지원제도의 개요. http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/view/publicSumry.do;jsessionid=ZvgX1gb8g12zWBPbOR1TGRlwUmTOmwJTGC7ng27eiDEo7NXiJi9mcHnj9Z5EAaRA.CLUPAP2_servlet_engine1 (2021년 4월 25일 검색).