최유효이용(Highest and Best Use)과 최적이용(Higher and Better Use)

부동산의 최유효이용
  일반적으로 토지는 다른 시장 재화와는 달리 공급이 한정적이나 다양한 용도로 이용될 수 있는 특성이 있다. 이와 같은 토지 특성 때문에 부동산학에서는 토지가 가장 높은 시장가치에 이르는 지점을 토지의 최유효이용이라는 개념으로 설명하고 있다. 일반적으로 최유효이용을 판단하는 기준은 물리적으로 가능하며, 공·사법상 합법적이며, 재무적으로 타당한 범위에서의 최대 생산성을 기준으로 한다(Appraisal Institute 2006, p.307). 시장에서는 이러한 최유효이용 상태의 부동산을 해당 부동산이 달성할 수 있는 최고의 시장가치로 판단한다.


공공 부동산의 최적이용
  국가 또는 지방자치단체가 소유한 공공 부동산도 기본적으로 일반적인 토지와 동일한 특성을 지닌다. 다만, 공공 부동산은 일반적인 부동산과는 달리 국가 전체 또는 해당 지방자치단체 전체의 이익의 관점에서 활용가치와 함께 공공의 가치를 함께 추구하는 것이 요구된다. 대체가치평가 측정법에서는 순수한 경제적 관점을 통한 토지가치의 평가로는 공익적 가치를 측정하지 못한다고 보고, 토지의 공익적 가치를 포함한 개념을 “Highest and Best Use”와 차별화하여 “Higher and Better Use”로 일컫는다.2) 일본에서는 공공시설의 노후화, 지진에 따른 내진성능 강화 등이 국가적 과제로 부상함에 따라 열악한 재정상황에서 이를 효과적으로 모색하기 위하여 공공 부동산의 최적이용(最適利用)이라는 개념을 광범위하게 사용한다.


문새하｜국토연구원 연구원


참고문헌
박소영, 차미숙, 김승종, 최명식, 문새하. 2021. 공유재산의 통합적 관리체계 구축방안. 세종: 국토연구원.
Appraisal Institute. 2006. Principles of Real Estate Management.
Wikipedia. Highest and best use. https://en.wikipedia.org/wiki/Highest_and_best_use (2022년 9월 19일 검색).