리츠(REITs)

리츠(REITs)

  리츠(Real Estate Investment Trust)란 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익(부동산 임대소득, 개발이득, 매매차익 등)을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 또는 상품을 일컫는다(한국리츠협회).
  리츠는 ‘부동산투자신탁’이라고도 불리며, 일반적으로 자금 유가증권에 투자하는 자산운용회사의 개념과 유사하나, 자산운용의 대상이 부동산에 특화되어 있다는 점에서 다소 차이가 있다. 즉, 사업의 성격이나 업무 측면에서는 부동산 임대 및 개발사업 등(사무실 건물, 아파트, 쇼핑몰, 호텔, 리조트 등)을 수행하는 부동산투자회사이나, 일반 투자자로부터 투자자금을 지원받아 투자수익을 배분한다는 점에서 한편으로 금융기관의 특성도 가지고 있다.
그림 1. 리츠(REITs)의 기본 구조 이 그림은 부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)가 어떻게 운영되고, 수익이 어떻게 흐르는지를 간단한 흐름도 형식으로 나타낸 것이다. 세 개의 원형 도식이 왼쪽에서 오른쪽으로 이어지며, 각 요소는 다음과 같다: 첫 번째 원: 투자자  - 일반 개인 또는 기관 투자자를 의미한다.  - ‘투자’라는 화살표를 통해 두 번째 단계로 자금을 투자한다.  - 이후 ‘배당’을 통해 수익을 돌려받는다. 두 번째 원: 부동산투자회사 (REITs)  - 투자자로부터 자금을 받아, 다양한 부동산 자산에 투자하거나 개발한다.  - 다음 단계인 ‘투자자산’으로 ‘투자’를 수행하며,  - 이로부터 얻는 수익은 ‘임대료’, ‘개발이익’ 등이다. 세 번째 원: 투자자산  - 부동산 자산을 의미하며,  - 상가, 오피스, 물류센터, 주택 등 부동산에서 임대 또는 개발을 통해 수익을 창출한다. 즉, 구조는 다음과 같이 정리된다: 투자자 → 부동산투자회사(REITs) → 부동산 자산 → 수익 창출 → REITs → 투자자에게 배당 자료: 한국리츠협회 https://www.kareit.or.kr/invest/page1.php
  증권거래위원회(SEC)에 따르면, 투자 펀드가 리츠의 자격을 갖추기 위해서는 소득을 창출하는 부동산 또는 모기지 담보부 증권과 같은 부동산 관련 자산을 소유해야 하며, 다른 소유자에게 판매하기 위해 부동산을 건설하거나 복구하는 것과 달리 자체 포트폴리오를 위한 부동산을 개발해야 한다. 그 외에 추가적인 조건으로는 5인 이하의 주주가 50% 이하의 지분을 보유할 수 없고, 1년 후 리츠는 최소 100명 이상의 주주를 보유해야 하며, 자산의 75% 이상이 부동산 또는 현금, 수입의 75% 이상이 부동산 투자로부터 발생, 매년 과세 소득의 90% 이상을 투자자에게 분배해야 하는 조건이 있다(AP NEWS). 국내 리츠는 구성된 형태별로 위탁관리 리츠, 기업 구조조정 리츠, 자기관리 리츠로 크게 구분할 수 있으며, 각각의 특징은 <표 1>과 같다.
표 1. 형태별 리츠(REITs)의 특징 이 표는 리츠를 세 가지 형태로 구분하고, 각 항목별로 그 특징을 비교 설명하고 있다. 형태는 다음과 같다: ① 위탁관리리츠 ② 기업구조조정(CR)리츠 ③ 자기관리리츠 아래는 항목별 설명이다. 투자대상 위탁관리리츠: 일반 부동산 및 개발사업 CR리츠: 기업구조조정용 부동산 자기관리리츠: 일반 부동산 및 개발사업 자산구성 위탁관리리츠: 전체 자산 중 부동산이 70% 이상, 증권 및 현금 포함 시 80% 이상 CR리츠: 증권 및 현금 포함 80% 이상 자기관리리츠: 동일하게 부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상 영업개시 요건 위탁관리리츠와 자기관리리츠는 모두 국토교통부의 영업인가가 필요하다. 단, 사모리츠이고 개발 비중이 30% 이하일 경우 등록 갈음이 가능하다. CR리츠는 영업인가 또는 등록 중 선택 가능하다. 감독 기관 위탁관리리츠: 국토교통부와 금융위원회 CR리츠: 없음 자기관리리츠: 국토교통부와 금융위원회 회사 형태 위탁관리리츠: 명목회사(SPC, Special Purpose Company) CR리츠: 없음 자기관리리츠: 실제 회사(상근 임직원 존재) 최저자본금 위탁관리리츠: 50억 원 (설립 시 3억 원 이상) CR리츠: 없음 자기관리리츠: 70억 원 (설립 시 5억 원 이상) 주식분산 요건 위탁관리리츠와 자기관리리츠: 1인당 50% 이내로 제한 CR리츠: 제한 없음 주식공모 요건 위탁관리리츠와 자기관리리츠: 주식 총수의 30% 이상 공모 필요 CR리츠: 의무 없음 상장 요건 위탁관리리츠와 자기관리리츠: 요건 충족 시 상장 가능 CR리츠: 의무 없음 배당 규정 위탁관리리츠: 90% 이상 의무배당 CR리츠 및 자기관리리츠는 동일한 규정이 명시되지 않음 처분 제한 위탁관리리츠와 자기관리리츠: 최소 1년간 개발 후 분양 시 처분 제한 없음 CR리츠: 제한 있음 자료: 한국리츠협회 (https://www.kareit.or.kr/invest/page1.php), 2024년 5월 23일 검색 자료 일부 인용.
최진도｜국토연구원 전문연구원


참고문헌
국토교통부. 2020. 공동주택 바닥충격음 차단성능 사후 확인제도 도입방안. 6월 9일, 보도자료.
국토안전관리원. 2024. 공동주택 바닥충격음 성능검사업무 매뉴얼.
한국리츠협회. https://www.kareit.or.kr/invest/page1.php (2024년 5월 23일 검색).
AP NEWS. 2024. What is a REIT? https://apnews.com/buyline-personal-finance/article/what-is-a-reit (2024년 5월 23일 검색).
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