용도지역·지구

용도지역·지구는 토지이용규제의 수단 중 가장 기본적이고 핵심적인 수단으로써‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’에 의해 지정되며, 개별적인 토지이용 행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하여 전 국토의 이용과 보존을 관리하는 기본 틀이다. 이에 따라 전국의 모든 토지는 용도지역이 하나씩 지정되고, 그 위에 용도지구와 개별법상이 용도지구 또는 구역 등이 지정되어 동일한 용도지역·지구에 대해서는 토지, 건축물 등의 위치, 규모, 형태, 용도 등에 관하여 동일한 규제를 받고 있다.‘ 국토계획법’상 용도지역은 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되고, 부처별 각종 정책적, 사회적 필요 등에 의해 397개의 용도지구 또는 구역이 지정되어 있다. 용도지역의 토지이용규제를 위한 행위제한 내용은 건축물의 건축을 제한하는 용도규제와 건폐율, 용적률, 높이 등을 통한 밀도규제로 크게 구분된다. 용도지역(Zoning)이 일반화되기 시작한 것은 미국에서 1924년 표준주(州)용도지역수권법(Standard State Zoning Enabling Act, 1924년)을 제정하고, 1926년에 유클리드 판결에서 용도지역에 의한 규제가 합헌인 것으로 인정된 이후부터다. 우리나라는 1934년‘조선시가지계획령’에 의해 용도지역·지구제가 도시지역에 처음 도입되어 주거지역, 상업지역, 공업지역의 3개 유형으로 용도지역이 구분되었으나, 1940년부터 녹지지역과 혼합지역이 추가되었다. 1962년에‘조선시가지계획령’에서 토지구획정리사업 분야는‘도시계획법’으로, 건축분야는 별도로 ‘건축법’으로 분리하여 규정하였다. 이에 따라‘도시계획법’에 용도지역지구를 구분 지정하는 기본 규정은 두고 용도지역 세분이 추진되고, 용도 및 밀도 규제의 실질적인 내용은‘건축법’에 위임한 채로 운영되었다. 한편 전국토를 대상하는 국토이용계획에 의한 용도지역·지구제는 1972년‘국토이용관리법’에 의해 도입되어, 전국의 토지를 6개 용도지역으로 구분 지정하고, 그 위에 11개 용도지구가 중복해서 지정되었다. 그 이후 1993년 도시용지 공급을 확대하기 위해 토지용규제 완화 차원에서 용도지역 구분체계를 5개로 축소하고 준도시지역과 준농림지역이 도입되었다. 그러나 준농림지역의 난개발이 사회문제로 대두됨에 따라 이를 해결하기 위해 2002년‘도시계획법’과‘국토이용관리법’을 통폐합하여‘국토계획법’을 제정하였다. ‘국토계획법’에서 채택하고 있는 용도지역·지구제는 외형적으로는 미국식 용도지역제이나, 운용에서는 상이하다. 우리나라의 용도지역제는 철저한 기능분리에 바탕을 둔 미국식의 용도지역제와는 달리 거의 대부분의 용도지역에서 용도혼합을 인정하는 누적적인 용도규제를 하고 있다. 그리고 용도지역·지구제의 일률적인 행위제한에 따른 문제점을 보완하는 장치의 도입도 걸음마 단계에 있다. 미국은 유클리드 용도지역제의 경직성의 한계를 극복하기 위해 보다 유연한 용도지역제(Flexible Zoning)로써, 인센티브조닝, 개발권양도제(TDR), 계획단위개발(PUD) 등을 도입하고 있다. 우리나라에서는 서울시의 결합개발제도(CRP)가 있으나, 용도지역제의 보완장치가 여러 장애요인들로 인해 도입이 미진한 실정이다. (출처 : 월간 국토 2008년 5월호 "용어풀이")
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