주택선분양제도

주택선분양제도란 주택이 완공되기 이전에 소비자에게 분양하고 소비자가 계약금, 중도금 등으로 주택분양가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설금융에 충당할 수 있게 허용한 제도다. 이 제도는 과거 대량 주택공급이라는 정책목표를 달성하기 위한 수단으로서 제도권의 건설금융공급 부족문제를 보완하기 위해 소비자의 자금을 주택건설에 활용하게 하고, 주택수요를 사전에 확보하는 등 주택건설업체에 유리한 제도라고 할 수 있다. 따라서 선분양제도는 주택공급 확대 및 민간주택산업의 양적 성장에 기여한 반면, 주택건설업체의 경쟁력 약화 및 과다한 양적 팽창을 유발하기도 하였다. 주택선분양은 허용사안이지만 주택공급자 입장에서는 자금 및 수요의 사전확보로 사업위험을 없애주므로 거의 모든 주택공급자가 후분양보다는 선분양을 선택하게 된다. 반면 소비자 입장에서는 선비용지불에 따른 위험부담 문제, 고가의 재산을 완제품을 보지 않고 사전구입하여야 하는 등 선택권 침해의 문제, 공급자의 도덕적 해이로 인한 부실시공 및 품질저하의 문제, 그리고 건설업체 부도시 입주지연 문제 등 여러 측면에서 불리한 제도다. 물론 소비자의 입장에서도 분양가격 규제 및 가격상승기에는 분양가격과 시장가격간의 시세차익을 누릴 수 있으나 투기조장 우려로 바람직하지 않다. 사회적 측면에서 선분양제도는 실수요자뿐만 아니라 장래의 매각차익을 바라는 투자자까지 선분양시장에 참여하게 하여 가수요를 창출하고, 외환위기 이후 분양권 전매 허용과 함께 주택시장 불안을 야기시키는 등 시장교란 요인으로 작용하고 있다. 선분양시 주택사업자의 확정분양가격은 완공시까지 발생할 미래 리스크도 고려하게 되므로 분양가격 상승요인으로 작용하고, 이는 분양가자율화와 맞물려 시장가격과 상호 상승작용을 야기하게 된다. 2002년 현재 주택보급률은 100%를 보이고 있다. 대량공급을 위한 건설지원정책의 필요성이 약화되고 있는 것이다. 분양가격이 자율화되었으므로 주택선분양을 통한 자금조성구조도 재검토할 필요가 있다. 최근 자금여력이 풍부해진 금융기관은 소비자 중도금대출을 통해 간접적으로 건설금융을 확대하고 있고, 부동산금융을 위한 토대가 마련되는 등 제도권 금융의 건설금융 참여여건이 조성되고 있다. 주택선분양제도의 문제점 및 여건변화를 고려할 때 주택분양시기를 후분양으로 전환하는 것이 바람직하다. 그러나 급격한 후분양으로의 전환은 건설금융 및 수요확보 등과 관련하여 주택사업위험을 증대시켜 주택시장에 충격을 줄 것이다. 따라서 사회적으로 바람직한 선분양의 장점을 살리고 정책전환에 따르는 충격을 최소화하기 위해 공공부문에서부터 후분양전환을 유도하는 등 단계적 도입방안을 검토해야 할것이다. 이와 함께 건설금융 확충 및 소비자를 위한 장기주택자금 활성화 방안 마련 등 후분양제 전환을 위한 기반도 조성되어야 한다. (출처 : 월간국토 2003년 8월호 "용어풀이"
목록으로