공중권이란 토지의 지표면과는 별도로 독립된 지표 위의 상부공간(지상공간)에 대한 소유권을 말한다. 공중권이라는 용어는 1913년 뉴욕 Grand Central역의 상부공간을 개발자에게 임대하여 그 하부에 2층의 터미널을 건설하였을 때부터 사용되기 시작했다. 이후 철도역뿐만 아니라 도로, 공원 등에서 학교, 미술관 등에 이르는 각종 공공용지와 사유지에도 공중권의 활용이 활발해졌으며, 이렇게 양도나 임대된 상부공간은 주차장이나 저소득층을 위한 임대주택, 호텔, 사무소, 상업시설 등 다양하게 활용되었다. 특히 철도와 고속도로의 상부공간 이용은 기존 시설로 인하여 단절되는 시가지를 서로 연계시켜 준다는 점에서 환영받기도 하였다. 우리나라는 아직 공중권에 대하여 제도적으로 규정된 바는 없지만, 이와 유사한 개념들로서 지상권, 구분소유권, 구분지상권 등의 규정이 있는데, 개발형태상으로만 보면 구분소유권은 공동빌딩방식에 의한 공중권, 그리고 구분지상권은 미국의 인공지반에 의한 공중권과 유사하다. 민법상 토지소유권은 지표뿐만 아니라 지표의 수직선상에 있는 지하 및 공중을 모두 포함하며, 지상권은 토지 자체에 대한 소유가 아니라 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 그 토지를 사용하는 권리다. 지상권은 토지소유권자의 승인을 전제로 설정되며, 지상권자는 건물 등을 소유할 목적으로 제3자의 토지의 사용을 제한할 수 있다. 토지의 입체적 이용이 증대되면서 토지의 상하공간의 이용에 대한 권리관계를 법적으로 규명해줄 필요가 생겼으며, 이를 위해 구분소유권 및 구분지상권의 개념이 성립되었다. 구분소유권에 대해서는 민법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에서 여러 사람이 한 동의 건물 중 일부분만을 구분하여 소유할 수 있음을 규정하고 있다. 따라서 한 동의 건물일지라도 수 개의 부분에 대한 각각의 소유권이 인정되어 다수의 소유자가 존재할 수 있는데, 이때 구분된 일부분은 다른 부분과 합치지 않고서도 독립된 건물로서 이용이 가능해야 하므로 전용부분과 공유부분 중에서도 전용부분만이 구분소유의 대상이 된다. 아파트나 그밖에 입체환지에 의해 개발된 건축물에서 구분소유권의 예를 볼 수 있는데, 복도 및 계단실, 토지 등에 대해서는 공유부분이 되고 주거 등 전용부분만 구분소유의 대상이 된다. 그러나 구분소유권은 전용부분에 해당하는 건물에 대한 소유권이지 공간자체, 즉 건축물의 용적(개발용량)에 대한 소유권은 아니기 때문에 건물 등의 구분소유대상이 멸실되었을 경우에 문제가 발생할 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 1984년 민법에서 구분지상권이라는 개념을 도입하여, 토지에 대한 소유권이 전혀 없이도 토지의 상하에 구조물과 시설물을 설치하여 소유할 수 있는 권리를 제도화하였다. 구분지상권은 지상권과 마찬가지로 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 지상 또는 지하 공간의 일정 부분을 이용할 수 있는 권리다. 그러나 이것도 역시 지상권과 마찬가지로 토지소유권자의 동의를 전제로 하고 그 건물 등의 멸실과 더불어 공간의 이용에 대한 권리도 소멸되기 때문에 완전한 재산권 행사는 곤란하다. 공중권에 의한 도시개발은 지하공간과 마찬가지로 도시개발의 가능성을 확대하였다. 물론 우리나라에는 공중권 제도가 없고, 이와 유사한 구분지상권은 토지소유권이 우선되는 제도여건 때문에 개발과 이용을 위한 법적 근거가 취약하지만 앞으로 공중권 개념으로 발전할 수 있는 근거가 될 것이다. 공중권 개념이 정착되면 토지의 고도이용과 개발권의 이전, 공공시설의 상부의 효율적인 이용 등이 활발해질 것이다. 그러나 공중권을 이용한 과도한 개발은 기반시설 및 공공시설에 과부하를 주게 되고 주변지역의 일조나 조망 등을 방해하여 도시의 난개발을 초래할 우려가 있다. 따라서 공중권이라는 개념의 도입이나 활용은 토지이용의 효율성과 도시기능을 향상시킬 수 있도록 고려되어야 할 것이다.