토지신탁개발

토지신탁개발은 토지나 건축물 등의 소유자가 개발자금이 없거나 개발절차, 방법 등을 잘 몰라서 방치하고 있는 토지 등을 신탁기관이 대신 개발하되, 그 토지 등의 원형을 유지하면서 소극적으로 관리, 처분하는 단순한 토지신탁과는 달리 용지조성이나 건축물 건설 등과 같이 적극적으로 토지를 개발하고 개발 후 임대나 매각 등의 수익사업을 시행하여 그 수익을 토지 등의 소유자에게 되돌려 주는 개발방식이다. 초기에 신탁은 금전이나 증권 형태의 재산을 대상으로 신탁관계가 형성되었으며, 1960년대 초 신탁법 및 신탁업법에 의하여 토지신탁개발이 제도화되면서 점차 토지나 건축물 등의 재산을 대상으로 하는 신탁관계가 형성되었다. 그러나 이 당시만 해도 토지나 건축물을 관리나 처분하는 소극적인 형태에 한정되어 제대로 활성화되지 못하였고, 신탁관계가 적극적인 토지개발의 개념으로 발전한 것은 90년대 초부터다. 1990년대 들어서면서 국공유지에 대한 국유재산법이 개정되어 사유지뿐만 아니라 중앙 및 지자체의 국공유지 개발에 폭넓게 적용될 수 있는 여건을 갖추게 되었고, 국공유지의 신탁개발이 지역개발 촉진과 재정수입 확대의 성과를 거두면서 점차 신탁개발에 대한 전망이 밝아짐에 따라 최근 공사나 금융기관 등이 출자하여 설립하는 부동산신탁개발전문회사가 늘고 있다. 뿐만 아니라 토지신탁개발의 유형도 택지개발이나 주택건설 등 단순한 형태에서 아파트단지, 상가, 사무실, 스포츠센터, 복합빌딩 등으로 다양해지고 있다. 토지신탁개발의 유형은 개발 후 임대할 것이냐, 양도할 것이냐에 따라 임대형과 처분형(분양형)으로 나뉘며, 이에 따라 사업방식, 토지소유자의 수익배당방식과 개발된 부동산 관리여부 등이 달라지게 된다. 토지신탁개발의 일반적인 절차는 다음과 같다. 우선 토지소유자는 신탁기관과 토지신탁계약을 체결하여 신탁기관에 토지소유권을 이전하고 대신 신탁수익권을 취득하게 된다. 이때 신탁기관에 주어지는 토지소유권은 형식적인 소유권이전으로 토지의 양도 또는 취득에 해당되지 않는다. 신탁기관은 토지소유자의 자격으로 각종 개발사업을 수행할 수 있다. 이에 따라 신탁기관은 토지신탁계약에서 정한 목적에 따라 건설회사에 토지조성 및 건축 도급계약을 체결하고 금융기관으로부터 건축공사비등 필요한 자금을 차입하여 토지나 건축물 등을 개발하게 된다. 신탁기관은 개발된 토지와 건물 등을 토지신탁계약에 따라 임대 또는 매각이나 분양하게 된다. 임대할 경우 신탁기관이 건물임대사업 및 건물의 유지, 관리 등을 수행하고, 임대료 수입 중에서 차입원리금, 필요경비, 신탁보수비 등을 제외한 순수익을 신탁배당으로 토지소유자에게 지급하고, 신탁 종료시 토지소유자에게 토지나 건물 등의 신탁재산을 반환한다. 한편 개발 후 매각할 경우 매각대금에서 각종 경비를 제외하고 토지소유자에게 이익을 배분하면 신탁이 종료된다. 사회적 여건변화로 택지 등의 개발을 위한 강제매수가 점점 어려워지고, 토지 등의 보상비가 전체 개발비용의 대부분을 차지하여 토지개발이 점점 어려워지고 있는 현 실정에서 볼 때, 토지신탁개발은 토지를 강제 매수하거나 매입할 필요가 없으므로 권리관계나 비용절감의 측면에 크게 기여할 것이다. 또한 개발이익이 기존 소유권자에게 귀속되므로 종래 대자본가나 초기 구매자의 개발이익 독점에 따른 사회적 형평성의 문제가 다소 해소될 수 있고, 부동산개발 전문기관에서 개발능력이 부족한 국가나 지자체, 개인 등의 토지의 개발을 대행함으로써 유휴지에 대한 개발촉진의 효과도 있다. 그러나 영세한 토지 소유자가 많고 권리관계가 복잡한 상업지구나 대규모 사업지구의 경우에는 권리조정 및 협의에 막대한 시간과 노력이 소요되고 그 과정이 순조롭지 않아 토지신탁개발방식의 실현가능성이 감소될 것으로 보인다. 또한 토지소유자들에게 이익배당금이 적절히 배분되어야 함으로 사업수익성이 보장된 경우가 아니면 사업이 불가능할 것이고, 따라서 공공성이 요구되는 사업에는 한계가 있다.
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