혼합적 토지이용과 복합용도 개발(Mixed-Use Development)

복합용도개발은 혼합적 토지이용의 개념에 근거하여 주거와 업무, 상업, 문화 등 상호보완이 가능한 용도를 합리적인 계획에 의해 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계, 개발하는 것을 말한다. 미국의 ULI(Urban Land Institute, 1976)에서 규정한 복합용도개발의 주요개념은, 첫째 독립적인 수익성을 지니는 3가지 이상의 용도를 수용해야 하며, 둘째 혼란스럽지 않은 보행동선체계로 모든 기능을 서로 연결하여 물리적, 기능적으로 통합되어야 하고, 셋째 하나의 개발계획에 의하여 일관성있게 개발되어야 한다. 종래에는 주거와 상업, 업무의 복합화로 이루어진 주상복합건물이나 주상복합단지 등 다소 소극적인 수준에서 복합개발이 이루어졌으나, 최근에는 도시계획적 차원에서 주거, 산업, 학술, 연구 등의 복합화로 이루어진 첨단과학단지, 연구학원도시, 테크노폴리스, 텔레포트, 인텔리젼트시티 등 첨단기술과 연계된 적극적인 복합화, 혼합화가 구현되고 있다. 이러한 복합용도와 혼합적 토지이용의 기회는 주로 도심재개발사업에 의한 주상복합건물이나 단지개발(미국에서는 PUD기법등)에 의한 공공편익시설 및 도시형공장 등의 혼합배치, 그리고 지금은 없지만 초기 도시계획제도의 노선상업지역의 지정 등을 통하여 제공되어 왔다. 아직까지 우리나라는 혼합용도지역제나 지역특성에 따라 용도지역이 세분되고 소규모로 분산 배치할 수 있는 적극적인 조치는 없는 실정이다. 그러나 우리나라나 유럽처럼 오랜 기간 동안 자연발생적으로 형성, 발전하여 온 기존 도시공간은 이미 복합적이고 혼합적인 토지이용이 고착화되어 있고 도시의 역사와 전통이 혼합된 토지이용속에 잔존되어 있기 때문에, 기존시가지의 도시정비 및 관리에는 용도분리의 용도지역제보다는 혼합적 토지이용제도가 더욱 적합할 것으로 보인다. 혼합적 토지이용 및 복합용도개발은 도심지역의 평면적 확산의 방지, 토지이용효율 증진, 주차장의 시간대별 이용, 주거시설과 복합용도로 개발될 경우 도심공동화 방지, 직주근접으로 교통난 완화 등의 장점을 지니고 있다. 반면 단점으로 사업계획이 복잡하고 사업기간이 길며, 다양한 기능 혼합으로 이용자 동선의 혼란과 불필요한 동선이 발생할 우려가 있으며, 이용시간대가 다른 복합용도건물의 경우에는 건물의 유지 관리가 어렵고, 주거시설과 혼합 혹은 복합 개발할 경우 주거환경의 침해가 우려된다. - 월간 도시문제 -
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