성과주의지역제(Performance Zoning)

우리나라에서는 성과주의지역제의 내용상 특성을 고려하여 환경기능지역제 혹은 행위기준지역제, 성능규제라고 번역하여 사용하기도 한다. 성과주의지역제는 기존 용도지역제처럼 용도지역에 따라 허용용도나 밀도를 규제하는 것이 아니라, 전통적인 토지이용의 구분을 유지하되 그 토지이용에 따라 성과기준(performance standards)을 마련하여 이 기준에 부합하는 용도는 허용하고 그렇지 못한 용도는 허용하지 않는 토지이용 규제방법이다. 이로써 새로운 개발로 인하여 주변지역에 끼치는 물리적, 사회적, 경제적, 환경적 측면의 영향(가령 건물기능과 주민활동, 생활환경, 자연한경 등에 끼치는 영향)을 제어하게 된다. 성과기준이란 실제 개발로 인해 발생하는 위의 4가지 측면의 영향을 구체적인 항목으로 설정하여 최소 혹은 최대한의 허용한계로 제시하게 된다. 성과기준에 해당하는 항목은 소음(진동), 교통유발, 매연, 연기, 현광, 열, 화재나 폭발위험물, 쓰레기, 방사능물질, 산업폐수, 미관 및 심리적 요소, 시각적 요소 등이다. 이러한 항목별 성과기준에 따라 시설의 입지가 제한되며 그 기준을 충족시키지 못할 경우에는 입지할 시설이 주변에 끼치는 영향에 대한 완화대책을 마련토록 하기도 한다. 성과주의지역제는 용도지역제의 근본취지를 더욱 충실히 만족시키면서 전통적인 지역제의 경직성에 융통성을 부여하는 새로운 토지이용 규제기법 중의 하나로서, 주거환경의 보호, 자연환경의 보전, 적정 개발수준 유지 등의 목표를 실현시키기 위해 마련되었다. 1950년 초 성과주의지역제는 공업시설과 관련되는 소음, 연기, 먼지, 기타 유해물 등을 규제하기 위해 도입되었으며, 특히 산업단지(industrial park)의 출현과 밀접한 관련이 있다. 산업단지는 공업용도이지만 건폐율이 낮고 녹지가 많아 외관상 공원과 거의 유사하기 때문에 주택지와 인접하여 있어도 문제가 되지 않을 수 있다. 즉 기존 용도지역제라면 주거지역에 공장이 들어설 수 없겠지만, 성과주의지역제에서는 성과기준을 충족한다면 주거지역에도 공장이 들어설 수도 있고 만일 그 기준을 만족시키지 못하더라도 개발자가 완화할 수단을 제시한다면 승인될 수 있다. 1970년 이후 펜실바니아에서는 주거지개발에 대한 성과기준을 마련한 바 있는데, 여기에서는 대체로 공지율(open space ratio), 건폐율(imperious surface ratio), 밀도(density), 용적률(floor area ratio) 등 4가지 항목에 대한 허용치를 제시하여 개발을 규제하고 있다. 이 중 공지율과 건폐율은 모든 토지이용에 적용되지만 밀도는 주거용에 용적률은 비주거용에 적용되며, 일반적으로 미개발지역의 기준은 낮은 반면 기개발지역의 기준은 비교적 높게 책정되어 있다. 성과주의지역제는 인근 주변지역에 미치는 실질적인 영향만을 규제하는 것으로서 충분하지, 전통적인 용도지역제와 같이 반드시 용도지역에 따라 허용용도나 밀도의 한계를 규제할 필요가 없으며, 주변에 영향을 끼치지 않는다면 용도와 밀도 등에 폭넓은 융통성을 부여할 수 있다. 때문에 성과주의지역제는 토지이용의 조화를 극대화할 수 있는 방법일 뿐만아니라 개발자에게 허용된 범위내에서 주어진 토지를 더욱 다양한 형태로 개발할 수 있도록 설계의 융통성과 신축성을 부여할 수 있는 장점을 지닌다. 또 주목할 것은 자연환경훼손에 대한 규제를 넘어서 인간의 생활환경(인공환경)에 영향을 주는 문제까지 다루고 있다는 점과, 환경영향평가와 같이 개발에 따른 사후처리적인 대안을 제시하는 것이 아니라 개발전 토지이용계획단계에서 환경 보호를 고려할 수 있다는 것이다. - 월간 도시문제 -
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