깡통전세

  깡통전세는 전세보증금이 주택 매매가격보다 높아 집을 처분해도 보증금을 보전하지 못하는 상황을 ‘빈 깡통’에 빗댄 표현으로, 법적인 용어는 아니나 언론과 학계에서 널리 사용된다. 깡통전세가 발생하는 배경으로 먼저 시장 변동을 들 수 있다. 부동산 시장 변동으로 인해 매매가격이 급격하게 하락하는 경우 전세가격이 매매가격보다 낮은 상황을 경험하게 된다. 예를 들어, 계약 당시 매매 시세가 3억 원이었던 주택에 대해 2.7억 원의 전세로 입주한 상황에서 이후 가격하락으로 인해 매매시세가 2.5억 원이 되는 경우가 이에 해당한다. 이 경우 임대인이 충분한 자산과 반환 능력을 지니고 있다면 큰 문제가 되지 않을 수 있으나, 그렇지 않을 경우 보증금 미반환 사고로 이어질 수 있다. 계약 시점에 2년 후 매매가격을 예상하는 것이 어려운 상황에서 높은 전세가율의 주택을 계약하는 것은 보증금 미반환 위험을 높이는 기재로 작동한다(윤성진, 이슬 2023).
  한편, 보증금 편취를 목적으로 시세를 인위적으로 조작하여 깡통전세를 발생시키는 사례도 있다. 주로 거래 사례가 적어 시세 파악이 어려운 다세대·다가구 주택이나 연립주택을 대상으로 이러한 수법이 활용되며, 임대인, 공인중개사, 건축주 등이 공모하여 조직적인 범죄를 벌이기도 한다. 또한, 주택의 처분과 보증금 반환에는 선순위채권이 고려되는데, 높은 수준의 담보가 설정되어 있거나 선순위채권이 존재하여 이미 깡통전세인 상황에서 이를 숨기고 계약하는 경우도 있다.

강지민｜국토연구원 연구원


참고문헌
국토교통부. 2023. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 리플릿.
김지혜, 이길제, 하서진. 2020. 주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책 개선 방안: 전세보증보험제도 개선방안을 중심으로. 세종: 국토연구원.
김진유. 2022. 고위험 전세와 전세보증금 미반환 위험의 상관관계 분석 - 서울시 전세보증사고를 중심으로. 부동산학연구 28권, 4호: 55-69.
윤성진, 이슬. 2023. 보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구. 워킹페이퍼 2-308. 세종: 국토연구원.
한국은행. 2023. 깡통전세·역전세 현황 및 시사점. 2023년 5월 경제전망보고서. 서울: 한국은행.