전세사기

  전세사기란 ‘전세’와 ‘사기’를 결합한 용어로, ‘임대인, 건축주, 중개인 등 전세계약 관련자들이 고의로 세입자를 속여 전세보증금을 반환하지 않는 경우’로 정의할 수 있다(김진유 2022). 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조에서 전세사기피해자의 요건을 제시하고 있는데, 임대인 등에 대한 수사 개시나 임대인 등의 기망 외에도 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하거나 반환할 능력이 없는 자에게 양도하는 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우를 포괄하고 있다. 이는 「형법」 제347조에 따른 ‘사기죄’의 법적 구속요건인 ‘기망행위’에 비해 보다 넓게 규정하고 있는 것으로 볼 수 있다. 한편, 이 법은 전세사기로 피해를 입은 임차인에 대한 지원 정책을 다루고 있기 때문에, 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임대주택의 경·공매절차의 개시 등 ‘절차적 요건’을 비롯하여, 피해 임차인이 2인 이상이라는 ‘다수성’, 5억 원 이하라는 ‘금액 상한’, ‘대항력 확보’ 등의 요건도 제시하고 있다. 이러한 요건을 모두 갖추면 ‘전세사기피해자’로 인정되며, 이 중 일부의 요건만 갖추는 경우 ‘전세사기피해자 등’으로 인정하여 정책적 지원이 이루어지고 있다.
  전세사기에는 여러 수법이 동원되는데, 전세사기 사건이 확산되던 시기 경찰청에 의해 발표된 주요 유형으로는 ① 무자본·갭투자, ② ‘깡통전세’ 등 고의적 보증금 미반환, ③ 부동산 권리관계 허위고지, ④ 실소유자 행세 등 무권한 계약, ⑤ 위임범위 초과 계약, ⑥ 허위보증·보험, ⑦ 불법 중
개·매개행위 등이 있다(경찰청 2022). 이후 최근까지 새로운 사기 수법이나 피해 유형이 새롭게 드러나고 있다.
  전세사기는 피해자에게 경제적 피해뿐 아니라 관계의 단절이나 우울증 등 정신적 피해까지 야기하고 있으며, 주택임대차 전반에 대한 신뢰를 무너뜨리고 사회적 혼란과 불안을 초래할 수 있다. 이에 정부를 비롯하여 다양한 층위에서 피해 지원과 예방을 위한 제도적 지원과 개선 방안이 논의되고 있다.

강지민｜국토연구원 연구원


참고문헌
경찰청. 2022. 경찰청, ‘전세사기 전국 특별단속’ 실시. 7월 24일, 보도자료.
국토교통부. 2023. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 리플릿.
김지혜, 이길제, 하서진. 2020. 주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책 개선 방안: 전세보증보험제도 개선방안을 중심으로. 세종: 국토연구원.
김진유. 2022. 고위험 전세와 전세보증금 미반환 위험의 상관관계 분석 - 서울시 전세보증사고를 중심으로. 부동산학연구 28권, 4호: 55-69.
윤성진, 이슬. 2023. 보증금 반환 지연 및 미반환 구조 이해와 임차인 불안 완화 방안 연구. 워킹페이퍼 2-308. 세종: 국토연구원.
한국은행. 2023. 깡통전세·역전세 현황 및 시사점. 2023년 5월 경제전망보고서. 서울: 한국은행.