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임차시장 구조변화에 따른 맞춤형 주거안정 제고방안 연구
  • 저자박미선 책임연구원
  • 게시일2015-02-23
  • 조회수346
박미선 책임연구원 원문보기
주요연구보고서 목록
    • 임차시장 구조변화에 따른 맞춤형 주거안정 제고방안 연구
    • 부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축(II)
    • 사회적 경제 조직에 의한 주택공급 방안
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최근 전월세 시장이 예전과 다른 양상으로 변화하고 있다. 전통적인 강세를 보이던 전세위주의 시장에서 월세로의 전환이 빠르게 발생하고 있다. 박미선 책임연구원이 수행한 「임차시장 구조변화에 따른 맞춤형 주거안정 제고방안 연구」는 주택임차시장 변화의 구체적인 양상이 어떠한지 분석을 바탕으로 하여 주거안정 제고를 위한 다양한 대안을 제시하고 있다. 

KRIHS: 이 연구를 수행하게 된 동기는?
박미선: 최근 몇 년 사이에 전세구하기가 어렵다는 이야기들이 많았습니다. 전세품귀, 반전세, 월세시대 등 다양한 용어들이 나타나면서 임차시장 변화를 보여주었습니다. 그러나 실제로 얼마나 많은 물량이 전세로 거래되는지, 시장에는 전세물량이 완전히 소멸된 것인지는 알 수가 없었습니다. 이런 궁금증을 해소하기 위한 것이 이 연구의 시작점이라고 할 수 있습니다. 실제 거래되는 데이터 분석에 기반한 연구를 통해서 우리의 임차시장의 현재 모습을 파악하고 싶었고, 이를 바탕으로 서민임차가구에 대한 지원방안을 모색하고자 하였습니다. 

KRIHS: 이 연구의 의미는 무엇인가?
박미선: 기존의 연구는 전월세 시장의 분석 시 전국단위의 자료와 가격지수 변동을 주로 사용하였습니다. 따라서 개별적인 전월세의 특징을 파악하는 데 한계가 있었습니다. 즉, 어느 지역에서 어느 가격대의 전세가 감소하는지, 어느 가격대의 월세가 증가하는지 확인할 방법이 없었습니다. 그러나 주택은 일정지역에 위치하고 가격변화에 따른 영향이 매우 국지적입니다. 따라서 공간분석이 필수적입니다. 본 연구에서는 실제로 거래된 자료의 공간과 속성을 연결하여 분석하였습니다. 따라서 시장변화를 미시적이고 공간적으로 분석할 수 있었고, 우리나라 주택임차시장 관련 연구에서 실제 거래자료를 활용하여 공간분석을 수행한 첫 번째 연구입니다. 

KRIHS: 연구 수행과정에서 있었던 에피소드는?
박미선: 연구 수행 중에 전세 살던 집이 팔려서 새로운 전셋집을 구하러 다녀야 했습니다. 연구 막바지로 한창 바쁜 시기였는데 시간적 여유가 별로 없이 매우 촉박했습니다. 전세로 나오는 물건은 한정되어 있고, 가격은 많이 올라 있었습니다. 중이 제 머리 못 깎는다는 말이 떠올랐습니다. 주변 동료들에게 본인 집도 못 구하면서 우리나라 주택시장만 걱정하느냐는 핀잔 섞인 격려(?)를 받기도 했습니다. 전세시장의 변화를 실감하고 전셋집을 구하는 임차인의 고충을 몸소 겪은 시기였습니다. 

KRIHS: 연구수행시 보람을 느꼈거나 아쉬웠던 점은?
박미선: 이 연구를 통해 주택임차시장에 대한 이해를 높일 수 있었다고 봅니다. 지역별로 전세 및 월세가 차지하는 비율이 다르고, 거래 시 월세가 강세를 보이는 지역 및 여전히 전세 거래가 높은 지역이 존재함을 확인할 수 있었습니다. 전세 및 월세 보증금 규모의 분포를 분석해 보니, 일반적으로 언론에 노출되는 전세가 사실은 매우 희귀한 일부의 경우임도 확인이 가능했습니다. 또한 정부에서 한정된 공적 재원을 투입해서 보호해야 하는 대상이 소액보증금을 내고 있는 월세거주가구임이 명백하게 밝혀졌습니다. 따라서 분석 결과를 바탕으로 정부정책의 방향성에 대한 제언이 가능했고 받아들여져서 큰 보람을 느꼈습니다. 

KRIHS: 앞으로 더 하고 싶은 연구가 있다면?
박미선: 이 연구에서 세대 간의 임차시장 차이를 분석할 수 있었습니다. 고령화, 저출산, 주거비부담, 불투명한 경제여건과 미래전망 등 전반적인 여건이 밝지 않습니다. 주택시장에 최초로 진입하는 젊은 층은 전세로 진입하느냐, 월세로 진입하느냐에 따라 여건이 현격히 차이가 납니다. 거기에 더하여 아파트에 거주하느냐 아니냐에 따라 확연한 차이를 보입니다. 이들이 과연 앞으로 결혼 후 자녀를 키우며 안정적으로 살아갈 수 있을까에 대해 고민하게 되었습니다. 월세/비아파트로 시작한 경우와 전세/아파트로 시작한 경우의 차이가 향후 우리나라 주택시장에서 어떤 어려움으로 작용할지 걱정됩니다. 추가적인 분석을 통해서 임차시장에서의 세대 간 격차를 연구하고 싶습니다.


박미선 책임연구원

2010년 미국 클리블랜드 주립대학에서 도시정책학 박사를 취득하고 현재 국토연구원 주택·토지연구본부 책임연구원, 기획경영본부 미래전략전담반장으로 재직 중이다. 미국 주택바우처(housing voucher) 프로그램의 효과에 관한 공간 분석을 주제로 논문을 썼고, 주택 분야의 사회적 혼합, 점유형태 선택 변화에 관한 연구 등이 있다. 주요 연구과제는 주택바우처 사업설계 연구(2014), 부동산정책의 과제와 정책방안(2013), A Primer on the Korean Planning and Policy: Housing Policy(2013) 등이 있다.
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