출장복명서

1. 출장지: 미국 일리노이, 위스콘신

2. 출장 목적

국토연구원에서는 매년 건교부 수탁과제로 주거실태조사를 수행하고 있으며, 2007년에는 노인가구를 대상으로 한 주거실태조사를 수행하고 있음. 이에 미국 주정부와 지방정부의 노인 주택정책 및 주거실태에 대한 사례를 살펴봄으로써 향후 주거실태조사 결과분석과 정책제안 과정에서 시사점을 찾고자 함.

3. 출장자: 토지주택연구실, 김근용 연구위원

4. 출장기간: 2007년 9월 4(화)~2007년 9월 13일(목), 9박 10일

5. 일정별 수행사항

9월 4일(화)

인천공항 출발, Chicago 도착

차량 렌트하여 Madison으로 이동

9월 5일(수)

방문지: Wisconsin 주정부(Madison)

방문목적: 노인 주택정책과 주요이슈 파악

□ 노인을 위한 주택정책

◦ 미국의 노인주택정책을 포함한 주택정책 프로그램은 주로 중앙정부인 HUD(Department of Housing and Urban Development)가 계획하고 자금을 지원하며, 지방정부에 의해 실행됨

◦ 미국의 대표적인 노인주택정책 프로그램으로는 Section202(노인을 위한 지원주택), Section8(주택 바우처제도), 조합주택 프로그램(Congregate Housing Program), 공공주택(Public Housing), 농촌지역 임대지원 프로그램(Rural Rental Assistance), 역모기지(Reverse Mortgage) 등이 있음

◦ 저소득 노인에 대한 공동주택과 지원서비스 제공(Section202)

- 주택과 함께 노인을 위한 지원서비스를 동시에 제공

- 이 프로그램에 의해 제공되는 지원서비스로는 접근성 향상을 위한 Access services, 집안에서 생활을 돕는 In-home services, 커뮤니티 활동을 지원하는 Community services와 도우미 역할을 담당하는 Care-giver services 등이 있음

◦ 주거비를 지원하는 Voucher 프로그램(Section8)

- Voucher 프로그램은 특별히 노인만을 대상으로 하지는 않지만 수혜자 중 노인이 중요한 위치를 차지

- Voucher 프로그램 운용 사례는 CHA와 CHAC, Inc 방문‧협의 자료에서 상술

◦ 조합주택, 공공주택 등

- 조합주택 프로그램은 정부지원에 의한 공동주택과 장비보조서비스(long-term care)를 제공하는 프로그램이며, HUD에서 주정부와 지방의 공사에 자금을 지원

- 공공주택은 정부(LPHA : Local Public Housing Authority)가 저소득층과 장애인, 노인들을 위해 공급․관리하는 주택

- 농촌지역 임대지원 프로그램은 미국 농림부에서 농촌지역에 거주하는 임차인을 지원하는 프로그램으로 HUD의 Section8에 의한 주택 바우처와 유사한 프로그램

◦ Reverse Mortgage 프로그램

- Reverse Mortgage는 주로 주정부에서 지원하고 있는 프로그램

- 현재 소유하고 있는 주택을 담보로 일정금액을 연금형태로 지급받는 금융상품이며 세금공제혜택이 주어짐

- 역모기지는 특별히 노인계층을 대상으로 하는 프로그램이라는 측면에서 가계자금대출(home-equity loan)과는 다름

□ 노인의 독립성과 ADL과 IADL

◦ 노인들이 선택할 수 있는 주택은 크게 Single family, Affordable senior housing, Independent living인 congregate housing, Assisted-living facility, Nursing home 5가지 유형으로 구분

◦ 노인은 자신의 건강과 독립적인 생활이 가능한 정도에 따라 주택의 형태와 제공되는 서비스를 선택할 수 있으며, 노인의 독립성이 떨어질수록 제공되는 서비스가 많음

◦ 노인이 어느 정도 독립적으로 생활할 수 있는가를 판단하는 기준

- ADL(Activities of Daily Living)과 IADL(Instrumental Acticvities of Daily Living)의 정도로 판단

- ADL은 생활에 필요한 필수적인 Dressing, Eating, Ambulating, Toileting, Hygiene 등의 행위들을 얼마나 독립적으로 할 수 있는가에 대한 기준

- IADL은 필수적인 사항은 아니지만 생활을 위해 필요한 행위들에 대한 기준으로 Shopping, Housekeeping, Accounting, Food Preparation, Transportation 등이 포함

◦ 정부가 운영하는 노인주택 프로그램 외에도 순수민간 중심의 유료노인주거시설도 활발하게 운영되고 있음

- 노인인구가 증가하면서 이상의 공공정책 외에도 노인주택과 관련 서비스가 시장을 통해서도 제공

- 노인들의 고급주택에 대한 수요가 늘어나면서 여기에 초점을 맞춘 도심재개발사업이 시행되고 있으며, 교외지역의 고급 콘도미니엄이 건설

- 물리적인 주택의 공급뿐만 아니라 노인들이 필요로 하는 서비스를 제공하는 사업이 성장

- Milwaukee city의 추천으로 민간이 운영하는 유료노인주거시설인 Newcastle Place, Inc. 방문(상세 내용 후술)

□ 미국 노인주택정책의 주요이슈

◦ 노인들의 자가 소유를 촉진할 것인가 아니면 억제할 것인가?

- 미국 주택정책은 자가 소유를 촉진하는 방향으로 추진됨

- 주거안정성 측면에서 노인의 자가 소유를 촉진할 것인가, 아니면 억제할 것인가가 중요한 이슈

- 일반적으로 노인들은 가구원수가 줄고 소득이 감소하면서 주택소비를 줄일 요인이 발생하지만, 실제 노인계층은 다른 연령대에 비해 자가 비율이 상당히 높고 여전히 넓은 주택을 소비하고 있음

◦ 노인들이 어디에 사는 것을 선호하는가?

- 일반적으로 노인들은 기후와 자연환경이 양호한 주거지를 선호한다는 의견이 많음

- 그러나 최근 현재 살고 있는 지역을 떠나지 않으려는 노인이 늘어나면서 기존 의견에 대한 찬반양론이 분분

◦ 노인주택정책에 있어 연방정부, 주정부, 지방정부간의 역할 배분을 어떻게 할 것인가?

- 주택을 공급, 관련 서비스 제공과정에서 역할분담이 중요한 이슈

◦ 저소득층 및 장애인을 위한 정책과 노인주택정책을 분리할 것인가, 결합할 것인가?

- 현재의 노인주택정책은 노인계층을 위해 특화된 프로그램이 있는 반면, 기존 프로그램의 수혜자 중 노인이 포함되는 경우도 있음

- 노인계층의 정책수요가 점점 증가하면서 효율적인 정책집행을 위해 노인에 특화된 정책과 기존 정책과의 관계에 대한 문제가 주요한 이슈

9월 6일(목)

Milwaukee 주거지역 현장답사

◦ 전반적으로 도시의 외연적 확산과정에서 도심지와 초기 발달지역은 쇠퇴하는 추세이며, 중산층과 부유층은 외곽으로 이동

◦ 도심지(Down town)

- 도심지는 주거기능보다는 상업‧업무 및 문화기능 중심

- 도심의 주거지는 슬럼화 되어 있으며, 상대적으로 저소득계층인African-American, 남미계 등이 주류를 이룸

◦ 도심주변지역(Sub-urban)

- 도심주변지역은 지역별로 편차를 보이며, 도시형성 초기에 공업을 중심으로 발달했던 지역인 남동부지역은 저소득층 밀집지역으로 변화

- 도심주변 서북부지역은 주로 중산층이 거주

- 지방정부가 운영하는 노인거주 공공주택도 이 지역에 집중되어 있으며, 43번 고속도로를 중심으로 도심 접근성이 양호

◦ 도심외곽지역

- Mequon 등 도심외곽지역은 주로 부유층이 거주하는 고급주택이 입지하고 지금도 지속적으로 확산되는 추세

- 고급 유료노인시설은 도심외곽지역에 위치하나 도심에로의 접근성은 비교적 양호(Down town 까지 승용차로 30분 이내의 거리에 입지)

9월 7일(금)

방문지: Newcastle Place, Inc. (Mequon, Milwaukee, WI)

면담자: Gary C. Payne (Director, Marketing and Admissions)

Tel:   e-Mail:

방문목적: 민간운영 유료노인시설 운용실태 파악

◦ Newcastle Place, Inc는 정부지원 없이 순수민간에 의해서 운영되는 고급 유료 노인주거시설임

- 시설 거주노인들은 여러 가지 서비스를 제공 받으며, 기본적으로 dining services, scheduled transportation, 24-hour security monitoring, interior and exterior maintenance, housekeeping and laundry service가 포함되며, health & educational & recreation activities에 참여

◦ 노인들의 경제적 수준, 건강상태 등에 따라 선택할 수 있는 living options는 full continuum of care-carriage homes, homes/apts, assisted living, memory support, skilled nursing 등이 있음

◦ 독립적 주거방식 (independent living)

- 독립적 주거방식으로는 carriage home, homes/apts이 있음

- carriage home의 면적은 1,795 sq. ft이며, 방과 욕실이 각각 2개, 주방, 거실과 차고를 갖춤

- homes/apts은 소형단독주택(cottage homes)과 방 1～3개의 apts 형태가 있음

- 주택 규모는 975～1,400 sq. ft이고, 시설 이용료는 entree fee와 monthly service fee로 구성

- 거주기간에 따라 90%까지 되돌려 주는 entree fee는 $159,000(1 bedroom)～$409,000(carriage home)이며 monthly service fee는 $2,073(1 bedroom, 1인 사용)～$5,102(carriage home, 2인 사용)

- 독립적 주거에 거주하는 노인들은 여타의 living options를 추가로 선택하면 할인혜택과 우선권이 주어짐

- dining에는 meal plan, private dining, restaurant-style main dining, cafe, room service가 포함되며, 이 외에도 guest 룸과 난방장치가 있는 지하차고를 제공

◦ 보조적 주거방식 (assisted living)

- 의료지원을 포함한 보조적 주거방식은 아파트형 주거시설로 제공

- 주택 규모는 620(1 bedroom)～1,000(2 bedroom) sq. ft이며, 월 임대료는 $3,395～$3,995이고, 1인 추가 시 $995이 더해짐

- 포함되는 서비스는 의료관리 또는 매일 30분 도우미, 24시간 emergency response, 빨래 및 침대보 교체 등

- 부가 서비스로는 alert pendant, 신문, 방문객 식사 등 제공

- 스탭 1인, 간호사 상시 대기

◦ memory support와 skilled nursing

- memory support 16실, skilled nursing 47실이 있음

9월 8일(토)～9일(일)

Wisconsin 주 내의 주거단지 견학, 휴식 및 이동

◦ Wisconsin 주 내 여러 county의 주거단지 견학 (9월 8일)

- Wisconsin 주는 대부분 평야지대로 낙농업이 잘 발달함

- 주거지역은 대부분 정원이 잘 가꾸어진 단독주택 중심

- 고층 아파트는 거의 없으며, 2층 구조의 아파트와 타운하우스는 주로 저소득층 임차가구가 거주

◦ Illinois 주의 CHA와 CHAC를 방문하기 위하여 Chicago로 이동한 후 휴식(9월 9일)

9월 10일(월)

방문지: Chicago Housing Authority(Chicago, Ill)

면담자: Sharon L. Glenn(Director, Housing Choice Voucher Program)

Tel:   e-Mail:

방문목적: 지방정부가 운용하는 Voucher 프로그램의 내용 파악

◦ Voucher 프로그램은 저소득계층이 사적시장에서 주택을 임차하고자 할 때 연방정부가 이를 지원하는 제도임

- 월 임대료의 일정부분을 주택소유자에게 증서의 형태로 직접 지불

- Chicago에서는 15,000명의 주택소유자와 35,000가구의 임차인이 이 프로그램에 참여하여 혜택을 받고 있음

◦ 프로그램에 대한 재정지원과 평가

- Voucher 프로그램에 대한 재정지원은 의회에서 결정하고 연방정부가 일괄적으로 제공하며, 주정부로부터의 재정적 지원은 전혀 없음

- 프로그램 운영성과는 매년 측정을 하고 있으며, 성과 달성도가 높다고 해서 특별히 주어지는 인센티브는 없음

- 특히 지원되는 재정은 HUD에서 일괄적으로 통제하고 있기 때문에 재정적인 측면에서의 과소지출 혹은 과대지출 되지 않고, 정해진 항목에 대해 정해진 금액만 지출함

- CHA의 경우 연간 지원 예산은 3억 6천만 불 수준

◦ Voucher 프로그램의 진행 과정

- Voucher 프로그램은 수혜 대상 가구의 선택→임차인의 주택 모색→임대주택 및 임대료에 대한 합리성 검토→주거비 보조금의 지급→가구의 이동→세입자에 대한 재분류 및 검토→집주인들에게 Housing Voucher 프로그램에 대한 지속적인 교육 등의 과정으로 이루어짐

- 이러한 일련의 과정 중에서 가장 비중 있게 다루는 부분은 ‘어떠한 계층이 Housing Voucher의 혜택을 받도록 할 것인가?’, ‘어떠한 기준에 의해 이들을 선정할 것인가?’ 임

- Voucher 프로그램은 단순한 주거비 보조 정책이 아니라 주거의 상향이동을 촉진하고, 현재보다 나은 근로여건을 갖도록 도와주는 종합적인 임차인 보조 정책임

◦ Voucher 프로그램의 운영 및 관리

- CHA는 Voucher 프로그램을 직접 운영‧관리하지 않고 민간기관인 CHAC, Inc와 파트너십을 형성하여 위탁 관리하는 시스템을 채택

- CHA는 총괄적인 관리만 할 뿐 세부적인 시행은 CHAC에 전부 위임하고, CHA는 CHAC로부터 매달 성과분석 및 재무재표 등과 같은 성과 측정이 가능한 부분에 대해서 지속적으로 보고를 받음

- 민간 파트너십의 형성으로 인하여 다른 지역보다 효율성을 증대시켰다는 것이 CHA의 자체 평가임

◦ 임차인에 대한 지원 수준

- 임대료에 대한 Housing Voucher의 지원 금액은 70% 정도가 일반적이지만, 개인의 소득이 극도로 낮거나 소득이 거의 없는 경우는 90% 또는 100%가 될 수 있음

- Voucher를 통한 주거비 보조금액의 유효기간은 원칙적으로 90일로 수혜자는 그 기간 동안 자신이 거주할 주거를 찾아야 하며, 찾지 못할 특별한 사유가 있는 경우에는 90일 연장을 해주므로 최대한 180일 이내에 자신에게 맞은 임대주택을 찾아야 함

◦ 근로의욕 촉진을 위한 Family Subsidy Program

- Housing Voucher 프로그램 중 근로 및 소득향상 의욕을 증대시키기 위한 프로그램으로 Family Subsidy Program이 있음

- 이는 임차인과 3년간 혹은 5년간 계약을 하여 현재보다 소득이 증가된 경우에 보조 금액이 줄어들고 개인의 부담금은 증가함

- 개인 부담금이 증가된 금액은 별도로 비축해 두었다가 나중에 그 가구가 주택을 구입하거나 더 좋은 임대주택으로 이주할 때 그 돈을 되돌려 주는 형식으로 소득증대 욕구와 근로 의욕을 증대시키기 위해 도입한 프로그램

9월 11일(화)

방문지: CHAC, Inc (Chicago, Ill)

면담자: William T. Riley(Executive Director)

Tel:  e-mail:

Donna L. Gunter(Director)

Tel:  e-mail:

방문목적: Voucher 프로그램의 운용실태 파악

◦ 민간 파트너십을 통한 Voucher 프로그램의 위탁관리

- CHA는 CHAC, Inc와 민간 파트너십을 통하여 Housing Voucher 프로그램의 전반적 과정을 위탁관리하고 있음

- CHAC에서 현재 지급하는 임대료 기준은 방수에 따라 상이하며, 아래 금액은 기준에 의해 최대한 지급될 수 있는 금액임.

1BR	2BR	3BR	4BR	5BR	6BR	7BR	8BR
$882	$991	$1,212	$1,368	$1,574	$1,779	$1,983	$2,188

- CHAC는 연방정부로부터 CHA에 지원되는 재정을 통해서 Housing Voucher 프로그램 업무 전반을 위탁관리하고 있기 때문에 재정을 모두 CHA로부터 받고 있으며, 그 중에 약 10%를 회사 수익으로 확보

-  특히 년간 성과 달성도가 높은 경우에는 수익으로 보장되는 10%이외에 “특별 수당금”같은 형태의 인센티브를 받음

◦ CHAC의 주요 업무

- CHAC는 심사기준에 따라 수혜자를 선정

- 초기인 1997～1998년에는 Housing Voucher 수혜자를 찾기 위해서 자격기준 심사 등을 거쳐서 총 3만 5천 가구를 선택하였음

- 실제로 Housing Voucher 혜택을 받고 있는 가구 이외에 10년이 지난 현재까지도 약 5만 가구 정도가 대기자 명부에 남아 있음

- Housing Voucher 프로그램의 수혜자로 선택되면 소득 수준 등에 대해서 재검토를 한 후 관련되는 2시간 정도 교육을 실시한 후 수혜자가 원하는 주택을 찾을 수 있도록 도와줌

- 집주인이 Housing Voucher 프로그램에 참여하도록 권장하기 위한 방법으로는 CHAC의 홈페이지에 임대주택을 등록하고, 등록된 임대주택을 지역 신문 등과 같은 대중 매체에 무료로 광고를 게재

- 최종적으로 Housing Voucher 프로그램의 임대주택으로 선택되면 임차가구에 대한 관리, 최소 주거 환경 기준 준수, 집주인으로서의 준수의무 등과 같은 일련의 교육을 실시

- 전술한 바와 같이 Housing Voucher 프로그램 수혜자가 집을 구할 수 있는 최장 기간은 6개월(180일)이며, CHAC에서 제도 시행 이후 6개월 이상 연장해 준 경우는 도심 재개발 사업 등과 같은 대규모 사업으로 인하여 이주민이 발생한 경우에 한정됨

◦ Voucher 프로그램 운영상의 애로사항

- Housing Voucher 프로그램을 운영하면서 발생하는 애로사항 중 하나는 CHA와 주정부가 자금 사용내역에 대한 재정보고 자료를 작성 등과 같은 보고서 작성에 많은 시간과 인력이 소요

- 또한 자금 운영의 탄력성이 부족한 실정이며, 재정 운영시스템 개선방안을 연방정부에 제안했지만 연방정부에서는 재정 사용에 대한 감독권 강화를 위하여 시스템을 개선시키지 않고 있음

- 임차인이 음주, 고성방가, 약물 중독 등으로 인해 야기 시키는 문제는 본질적으로 임차인과 집주인간에 해결해야 할 문제이지 CHA나 CHAC가 해결해줄 수 있는 문제는 아님

◦ Housing Voucher 프로그램이 공공임대주택 공급보다 더 효율적이라고 자체 평가

- Chicago에는 공공임대주택이 약 25,000호 정도 있으나, 공공임대주택보다는 Housing Voucher 프로그램이 더 효율적이라고 판단

- 그 이유는 Voucher 프로그램이 공공임대주택 공급보다 재정적 지원 혹은 소요가 적게 발생하고, 세입자의 사생활이 더 잘 보호된다는 점 때문임

◦ 우리나라가 향후 Voucher 제도를 도입할 경우 고려해야 할 사항

- Executive Director인 William T. Riley는 향후 한국에서 Housing Voucher 프로그램을 도입할 경우 특히 다음 사항을 고려해야할 것이라고 제안

- 첫째, 프로그램 운영 Agent와 임차인, 집주인간의 관계설정을 명확하게 하고 참여자가 이를 숙지하도록 교육시켜야 함

- 둘째, Agent의 책임 및 권한의 범위를 명확히 설정하여야 함

- 예컨대, 임차인이 고성방가, 음주, 부부싸움, 약물중독과 같은 문제를 일으키는 것은 집주인과 임차인, 임차인과 이웃간의 문제이기 때문에 Agent의 책임 범위를 명확하게 한정할 필요가 있음

9월 12일(수)～13일(목)

Chicago 출발 (9월 12일)

인천공항 도착 (9월 13일)

<부록> 미국의 노인 인구와 노인 주거

1) 미국의 인구구조와 고령화 추이

미국의 노인인구는 규모면에서 꾸준히 증가하고 있으며, 총인구에서 차지하는 비중 역시 높아지고 있다. 2000년 센서스 에 따르면 미국의 55세 이상 인구는 약 5,927만 명으로 전체 인구의 21.1%를 차지하고 있으며, 이는 1990년 55세 이상 인구 5,239만 명에 비해 약 13.13% 증가한 수치로 전체 인구증가율 13.2%와 비슷한 수준이다. 연령대별로는 85세 이상 인구가 가장 많이 증가하여 1990년 대비 37.64%가 증가하였으며, 다음으로 75~84세 인구가 1990년 대비 22.93% 증가하였다.

u.s. Census Bureau, International Data Base.

<표1> 미국의 노인인구 비율

(단위: 명, %)

구 분	1990	2000	% change
55-64	21,147,923	24,274,684	14.79 %
65-74	18,106,558	18,390,986	1.57 %
75-84	10,055,108	12,361,180	22.93 %
85+	3,080,165	4,239,587	37.64 %
All elderly	52,389,754	59,266,437	13.13 %
Total	248,709,873	281,421,906	13.15 %

2000년 이후 인구전망에 따르면 미국의 총인구에서 차지하는 65세 노인인구의 비율은 꾸준히 증가하여 2050년에는 전체인구의 20.6%를 이를 것으로 전망되며. 베이비붐세대가 65세가 되는 2010년 전후를 기점으로 빠른 속도로 증가하다 2030년을 기준으로 증가폭이 둔화될 것으로 예상된다.

자료 : U.S. Census Bureau, International Data Base.

(그림 1)  미국의 노인비율 변화 전망

미국의 인구구조는 (그림 2)에서 보는 바와 같이 2000년 현재 방추형을 띄고 있으나 점차적으로 종형을 변화할 것을 예상된다. 이는 미국의 경우 고령화 문제를 겪고 있는 다른 나라들과는 달리 출산율이 일정 수준을 유지하고 있으며, 이민자들이 꾸준히 증가하고 있기 때문이다.

(그림 2)  미국의 인구피라미드 변화 전망

2) 노인인구의 지역별 분포와 주거형태

다음으로 노인인구의 지역적 분포를 살펴보면 서부에 비해 동부지역에 거주하는 노인이 많으며, 인구밀집지역인 미국 북동부 펜실베니아주, 뉴욕주와 남동부 sunbelt지역에 많이 거주하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 분표는 노인들이 거주지로서 대도시의 교외지역이나 기후 및 자연환경이 양호한 지역을 선호하기 때문이다.

(그림3)]  지역별 노인인구 비율

그러나 이러한 경향은 최근 들어 변화를 보이고 있다. 과거 노인들이 거주지를 선택함에 있어 양호한 자연환경이 중요한 요소였다면, 최근에는 그 지역에서 누릴 수 있는 다양한 활동(Activity)를 중시하는 경향이 나타나고 있다. 여전히 도심에 비해 교외지역에 대한 선호가 높으면서 대도시보다는 중․소도시에 대한 선호가 크며, 특히 대학이 위치한 중․소도시에 대한 선호가 높아지고 있다.

55세 이상 인구의 증가율을 살펴보면 인구분포와 달리 Mountain, South Atlantic, West South Central, Pacific 지역에서 높게 나타고 있고 도시규모별로는 중소도시의 증가율이 14.86%로 대도시의 12.33%보다 높게 나타나고 있다. 또한 교외지역의 55세 이상 인구가 2000년이 1990년에 비해 17.1% 증가하여 도심 9.0%보다 높게 나타났다.

<표 2>  지역별 노인인구 증가율(1990~2000)

Age groups	55-64	65-74	75-84	85+	All elderly
United States	14.8%	1.6%	22.9%	37.6%	13.2%
New England	8.1%	-5.3%	20.2%	30.5%	5.4%
Middle Atlantic	1.6%	-6.9%	17.5%	32.9%	5.5%
East North Central	7.0%	-3.6%	19.7%	29.7%	7.5%
West North Central	9.2%	-2.15%	11.0%	21.4%	8.9%
South Atlantic	23.3%	6.85%	29.6%	51.6%	18.8%
East South Central	17.3%	4.7%	13.4%	34.4%	12.2%
West South Central	20.1%	9.5%	19.6%	37.4%	17.8%
Mountain	41.2%	21.5%	46.8%	65.1%	33.0%
Pacific	19.9%	1.6%	31.6%	44.7%	15.1%

<표 3>  도시규모별 노인인구 증가율(1990~2000)

Age groups	55-64	65-74	75-84	85+	All elderly
Large metros	13.87 %	0.02 %	23.47 %	38.31 %	12.33 %
Smaller metros	14.95 %	2.93 %	28.59 %	41.39 %	14.86 %
All metros	14.46 %	1.67 %	26.36 %	40.04 %	13.74 %
U.S.	14.79 %	1.57 %	22.93 %	37.64 %	13.13 %

<표 4>  도심과 교외지역의 노인인구 증가율(1990~2000)

구분	Central cities	Suburbs
1990	39.5 %	60.5 %
2000	37.8 %	62.2 %
% change (1990-2000)	9.0 %	17.1 %

미국의 노인인구의 주택점유형태를 살펴보면 55세 이상 인구의 자가비율이 74%~81% 수준으로 전체 인구의 자가 비율 66.2%에 비해 상당히 높은 것으로 나타났다. 연령대별로는 65~74세의 자가비율이 81.3%로 가장 높고, 55~64세 79.8%, 75세 이상 74.7% 순으로 나타났다. 거주지역별로는 비도시지역의 자가비율이 도시지역에 비해 높게 나타났다.

<표 5>  자가비율(2000)

구 분	55-64	65-74	75+	All ages
U.S.	79.8 %	81.3 %	74.7 %	66.2 %
Metro areas	78.4 %	79.9 %	76.0 %	64.0 %
Non-metro areas	85.0 %	85.9 %	81.5 %	72.9 %

거주하는 주택의 유형을 살펴보면 자가가구의 경우 단독주택에 거주하는 비율이 80% 이상으로 나타났으며, 차가가구의 경우 공동주택에 거주하는 비율이 높게 나타났다. 공동주택에 거주하는 경우 20호 미만의 주택에 거주하는 비율이 높았다.

<표 6>  자가가구의 주택유형(2000)

구 분	55-64	65-74	75+
1 unit structures	87.9 %	85.2 %	81.7 %
2-4 units	3.1 %	3.7 %	4.6 %
5-19 units	1.4 %	1.7 %	2.1 %
20-49 units	0.6 %	1.0 %	1.7 %
50+ units	1.2 %	1.7 %	2.9 %
Others	5.8 %	6.8 %	7.0 %

<표 7>  차가가구의 주택유형(2000)

구 분	55-64	65-74	75+
1 unit structures	27.7 %	22.9 %	17.5 %
2-4 units	21.4 %	19.2 %	15.6 %
5-19 units	22.1 %	19.8 %	16.0 %
20-49 units	9.4 %	10.5 %	11.3 %
50+ units	16.4 %	24.9 %	37.5 %
Others	3.1 %	2.7 %	2.1 %

이상에서 살펴본 바와 같이 미국 인구의 고령화가 꾸준히 진행되어, 노인인구가 차지하는 비중 점차 높아질 것으로 예상된다. 이러한 변화는 현재의 주택, 사회복지, 보건의료 등 정부 정책에 상당한 변화를 가져올 것으로 생각된다. 즉, 노인계층이 중요한 정책대상으로 부상하면서 노인계층의 선호가 정부정책 결정의 중요한 요인으로 작용할 것이다.

주택정책 측면에서는 노인이 선호하는 주거특성을 파악하여 정책에 어떻게 반영할 것인가가 중요한 문제가 될 것이다. 이러한 점에서 현재 미국의 노인들의 선호는 현재 살고 있는 대도시의 교외지역에 계속 살 것인가, 양호한 주거환경과 기후를 찾아 Sunbelt지역으로 이주하는 것인가 하는 것이다.