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“주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안”

국토硏, 국토정책Brief 제823호

□ 주택시장의 국지적 시장불안 현상은 일부 지역에 한정되어 나타나는 현상으로 주택시장이 안정적 수준을 벗어나 시장의 변동성이 증가된 상태로 정의할 수 있다.

□ 국토연구원(원장 강현수) 김지혜 부연구위원 연구팀은 주간 국토정책Brief 제823호『주택시장의 국지적 불안, 원인진단과 해소방안』에서 국지적 시장불안 지역의 공간분석과 시장불안 원인 분석결과를 제시했다.

□ 시장불안 지역은 시장 상황에 따라 공간적으로 이동하는 특성을 보이며, 2020년 상반기, 규제지역(서울)에서 비규제지역(경기, 인천)으로의 시장불안 전이현상이 관찰됐다.

※  수도권 주택시장의 국지적 시장불안 현상을 식별하기 위한 임계치의 상·하한은 7.1%, -5.4%로 설정

◦ 침체기에는 경기·인천(2011~2012년) → 서울(2013년) → 경기(2014년 상반기) 지역으로 시장침체 지역이 이동이 나타났다.

◦ 과열기에는 서울(2017~2018년) → 서울 및 인천(2019년 상반기) → 서울(2019년 하반기) → 경기(2020년 상반기) 지역으로 시장과열 지역이 이동한 것으로 분석됐으며, 2020년 상반기에는 비규제지역으로의 시장불안 전이현상이 확인됐다.

- 시장과열 현상의 지속기간은 경기, 인천보다 서울이 긴 것으로 분석, 최근에는 정책이 변화함에 따라 규제지역에서 비규제지역으로 시장과열 지역이 이동하는 양상을 보이는 등 시장불안 현상의 전이효과가 나타났다.

□ 연구팀은 국지적 시장불안 지역을 7개(Bayesian Information Criterion: BIC 기준)와 4개(BIC 및 유형 배분비율 5%)로 유형화 했다.

◦ 7개 유형의 경우 7A 유형은 선도 경향, 7D 유형은 후행 경향이 가장 강한 것으로 분석됐으며, 7A~7F 유형의 아파트매매  가격과 수도권 아파트매매가격의 방향성은 동일한 것으로 확인됐고, 변화율의 변동폭은 7B 유형이 가장 크다.

◦ 4개 유형의 경우 4A 유형과 4D 유형은 각각 선도·후행 경향이 가장 강한 것으로 나타났으며, 4D 유형을 제외한 모든 유형의 아파트매매가격과 수도권 아파트매매가격의 방향성이 동일한 것으로 분석됐다.

※  변화율의 변동폭은 4D 유형 → 4C 유형 → 4A 유형 → 4B 유형 순서로 확인

□ 아파트 가격 변화율에 영향을 미치는 주요 요인은 통화량 변동률, 매매심리지수의 수준, 준공물량의 변동률, 외지인 거래비중 등으로 분석됐다.

◦ 2019년 12·16 대책을 중심으로 경기도의 시장불안 전이압력을 분석한 결과, 27개 시군구에서 시장불안 전이압력이 확인됐으며, 2021년 1월 기준으로 23개 시군구가 규제지역으로 지정됐다.

※ 동두천시·이천시 등은 시장불안 전이압력에 대한 모니터링이 필요한 지역으로 나타났으며, 양평군·가평군·연천군은 시장불안 전이 가능성이 낮은 것으로 분석

□ 김지혜 부연구위원은 정책방안으로 국지적 시장불안 지역 탐색 모니터링 체계 마련, 부동산시장 소비심리지수의 활용성 강화 및 규제지역 제도 정비를 제안했다.

◦ 장기 주택시장 안정화를 위해서 유동성 관리방안(주택금융규제의 실효성 제고)과 안정적 주택 공급방안(중장기 택지공급계획 및 주택비축은행제도 도입) 마련이 필요하다고 설명했다.

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