	보 도 자 료
	작성	이우민 연구원(wmlee@krihs.re.kr, 044-960-0651)
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“개발제한구역 해제하여 진행되는 사업의 개발이익 추정 및 공공기여방안에 대해 점검할 수 있는 절차 필요”

국토硏, 워킹페이퍼 『개발제한구역 해제 후 지가 상승에 의한 개발이익 분석』

□ 국토연구원(원장 강현수) 이우민 연구원은 워킹페이퍼『개발제한구역 해제 후 지가 상승에 의한 개발이익 분석』을 통해 개발제한구역을 해제하여 진행된 14개 국책사업 및 지역현안사업지구를 대상으로 사업기간 동안의 지가변동률을 파악하고 지가 상승에 의한 개발이익의 규모와 발생 시기 추정 결과를 발표했다.

◦ 개발제한구역은 1999년 ‘개발제한구역 제도개선방안’이 확정·발표되면서 공익사업을 대상으로 개발제한구역 해제를 제한적 허용해왔으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후 개발사업 활성화를 위해 관련 규제를 지속적으로 완화해 왔다.

◦ 공익사업에 한하여 허용되는 해제지역 개발사업의 공공성 훼손 문제가 대두되어 ‘개발제한구역의 공공성 강화를 위한 제도 개선’(2018.8.10.)을 통해 공공기여방안을 위한 다양한 제도적 장치를 마련하고 그 기준이 점차 강화되는 추세지만 개발이익 측정과 환수 규모 및 시기에 대한 적정성 기준은 부족한 실정이다.

- 지침상 공공기여방안은 사업시행자가 직접 제시하고 별도의 검증절차는 없으며, 공공기여방안 논의는 개발제한구역 해제를 위한 중앙(지방)도시계획위원회 심의 시 실시되지만 개발이익 산정에 대한 명확한 기준이 부족하다고 판단된다.

◦ 따라서 이 글에서 개발제한구역을 해제하여 진행된 14개 국책사업 및 지역현안사업지구를 대상으로 사업기간 동안의 지가변동률을 파악하고 지가 상승에 의한 개발이익의 규모와 발생 시기를 추정하였다.

□ 14개 국책사업 및 지역현안사업지구의 평균 지가변동률을 종합한 결과 해제~준공까지 32.5% 상승했으며 해당 지역 평균 지가변동률보다 20.2% 높게 상승하였고, 해제 전·후와 준공 이후에 평균지가가 상승세인 것으로 나타났다.

◦ 사업 단계별(해제 2년 전~해제, 해제~준공, 준공~준공 2년 후) 평균 지가변동률을 살펴본 결과, 해제 2년 전~해제연도에 평균 지가변동률이 16.9%, 해제~준공연도에는 32.5%, 준공~준공 2년 후에는 14.8% 상승했다.

- 14개 분석 대상지 주변(1.5㎞) 개발제한구역의 평균 지가변동률도 해제~준공까지 26.4% 상승하였으며 해당 지역 평균 지가변동률보다 14.1% 상승,

- 14개 분석대상지 중 비수도권의 평균 지가변동률(해제~준공)은 수도권보다 28.4% 높게 상승, 산업용지의 평균 지가변동률(해제~준공)은 주거용지보다 17.7% 높게 상승했다.

표 1  14개 분석 대상지 평균 지가변동률(사업 단계별)

사업 단계별 지가변동률

분석 대상지와 해당 지역(시·군·구)의 평균 지가변동률 차이 값

□  14개 분석 대상지의 해제연도 전·후 2년, 준공연도 전·후 2년 동안의 평균 지가변동률을 살펴본 결과, 해제 1년 후~해제 2년 후 평균 지가변동률이 10.3% 상승으로 가장 높았고, 준공~준공 1년 후 평균 지가변동률은 9.4% 상승, 해제 2년 전~해제 1년 전 평균 지가변동률은 8.2% 상승 순으로 나타났다.

◦ 해당 지역과의 평균 지가변동률 차이는 해제 1년 후~해제 2년 후가 8.8% 상승으로 가장 높았고, 해제 2년 전~ 해제 1년 전과 해제 1년 전~해제연도에 7.0%로 나타나 해제 전·후에 큰 차이가 발생하는 것을 확인했으며, 준공~준공 1년 후에도 5.8%로 나타났다.

- 사업지구 주변(1.5㎞) 개발제한구역은 해제 2년 전~해제 1년 전 평균 지가변동률이 9.2% 상승으로 가장 높았다.

- 사업지구 주변(1.5㎞) 개발제한구역은 해제 2년 전~해제 1년 전 해당 지역과의 평균 지가변동률 차이가 8.0%로 사업지구의 해당 지역과의 평균 지가변동률(7.0%)보다 크게 상승하는 것으로 나타났다.

◦ 이를 통해 개발제한구역의 해제는 해제지역 뿐만 아니라 인접 개발제한구역에도 지가 상승을 통한 개발이익이 발생하는 것을 확인하였으며, 이러한 현상은 공익적인 목적으로 개발제한구역을 해제하는 당초 목적과 부합하지 않은 것으로 판단된다.

표 49  14개 분석 대상지 평균 지가변동률(해제 전·후 2년, 준공 전·후 2년)

전년도 대비 지가변동률(해제 전·후 2년, 준공 전·후 2년)

분석 대상지와 해당 지역(시·군·구)의 평균 지가변동률 차이 값

□ 이우민 연구원은 개발제한구역 해제 이후 14개 분석 대상지의 지가변동률과 지가변동률의 상승 시점을 분석한 결과를 고려하여 해제고시 이후 사업의 진행단계(실시계획 인가, 착공, 준공 등)에서도 개발이익 측정 및 공공기여방안에 대해 지속적으로 점검할 수 있는 절차가 필요하고, 개발이익 추정 시 개별사업이 지니고 있는 지리적 특성, 사업유형별 특성과 주변 미해제지역 지가에 미치는 영향을 세부적으로 고려해야 한다고 설명했다.

◦ 개발제한구역 해제하여 진행되는 사업들의 공공성을 강화하고 더 나아가 개발제한구역 해제·활용 시 공익적인 목적이 우선시되기 위해 ① 초과 개발이익이 발생할 경우 이를 관리할 수 있도록 사업의 진행단계(실시계획 인가, 착공, 준공 등)에서도 초과 개발이익을 모니터링하고 지속적으로 공공기여방안에 대해 점검할 수 있는 절차와 ② 개발이익 추정 및 공공기여방안에 대하여 객관적이고 전문적으로 평가할 수 있도록 전문연구기관에 의한 검토 절차를 마련할 것을 제안했다.

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