	보 도 자 료
	작성	박천규 주택·토지연구본부 부동산시장연구센터장(044-960-0274) 이수욱 주택·토지연구본부장(044-960-0369) 김지혜 주택·토지연구본부 책임연구원(044-960-0331) 황관석 주택·토지연구본부 책임연구원(044-960-0367)
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“부동산시장 미래상에 대응한, 국민 주거수준 향상과

시장 변동성 관리를 위한 정책방안 필요”

국토硏, 국토정책Brief 『부동산시장 미래상과 안정적 시장관리 방안』

□ 국토연구원(원장 강현수)이 발표한 국토정책브리프 “부동산시장 미래상과 안정적 시장관리 방안”(연구책임자 박천규 센터장)은 부동산시장 여건변화에 따른 미래상을 논의하고, 미래 부동산시장 환경에 적절하게 대응할 수 있는 정책방안을 제안했다.

□ 미래상은 이상적(理想的)인 미래의 모습으로서 전망과 함께 바람직한 모습으로 이어질 수 있는 방향성을 담는 것이 필요하며, 부동산시장 미래상을 10개로 압축하여 제시하였다.

ㅇ 우리나라의 특수한 주택시장이 반영되어 아파트를 중심으로 한 공동주택 문화가 지속되는 가운데, 여러 디지털 기술과 건축기술 접목이 강화되는 추세에서 이웃 간의 갈등이 최소화된 커뮤니티 조성, 저렴한 대안적 주택공급의 확대 기반 조성이 아울러 필요하다.

ㅇ 1～2인 가구가 증가함에 따라 소형주택에 대한 수요가 증가할 것으로 전망되나, 생산활동 및 여가활동 기능이 주택 내로 흡수되어 1인당 주거면적은 증가할 것으로 예상된다.

ㅇ 부동산시장은 지역별로 차별적인 움직임을 보일 것으로 예상되어 지역별 맞춤형 정책의 중요성이 더욱 높아질 것이며 이에 따른 지역 맞춤형 정책 기반을 강화할 필요가 있다.

표 1  |  부동산시장 미래상의 종합

구분	전망		바람직한 방향성
주거형태 및 주거서비스	아파트 등 공동주택 중심의 주거문화	+	이웃 간의 갈등이 최소화된 커뮤니티
			저렴한 대안적 주택의 공급 확대
	중소형 주택 거주 증가하나, 1인당 주거면적은 증가	+	국민주택규모 등 관련 주거기준의 개편
	공유주택 등 다양한 주거형태 확산 예상	+	주택 개념 및 주거기준의 재정립
	고령자 및 은퇴자의 커뮤니티 케어 주거단지 거주 확대	+	커뮤니티 케어가 가능한 주거단지 설계 및 제도적 지원
부동산시장 여건	부동산시장의 전반적 안정세, 지역별 차별화 현상 심화 예상	+	지역 부동산시장 및 경제상황 등을 반영한 지역별 맞춤형 정책
	자가점유율은 현재 수준에서 크게 증가하지 않을 것으로 전망	+	사회진입계층에 대한 자가 지원
			임차가구에 대한 자가 지원
	월세 전환의 지속적인 증가 예상	+	임차가구에 대한 주거비부담 완화
			전월세시장 투명화와 안정화
주택성능 및 건축기술	결로 및 미세먼지 관련 기술이 지속 개발되고, 주택에 적용	+	제로에너지주택 및 스마트홈 성장
	모듈러주택 증가	+	아파트 등 중고층 건축물 적용
	노후주택의 정비 및 관리 활성화	+	빈집, 노후주택 등 관련 관리체계
자료: 연구진 작성

□ 미래 부동산시장에 대한 시나리오 분석을 수행하였으며, 다음과 같은 시사점을 도출하였다.

ㅇ 저출산․비혼 증가, 고령화 심화, 소득정체, 소득․자산 양극화 같은 트렌드는 상대적으로 공공부문의 지원과 규제 등을 의미하는 공공성의 중요도를 높이는 것으로 나타나 이에 대한 정책적 대응이 매우 중요할 것으로 판단된다.

- 공기질(미세먼지 등) 중시, 친환경 에너지 수요 증가와 같은 트렌드는 상대적으로 편의성의 중요도를 높이는 것으로 나타나 정책적으로 관련 신산업과 기술이 발전할 수 있는 토대를 마련하는 것이 매우 중요할 것으로 보인다.

ㅇ 부동산시장의 변동성 분석 결과, 부동산시장 변동성에 전국의 경우 주택공급, 서울의 경우 주택수요(주택매매거래)가 통계적으로 유의한 영향을 미친다.

- 전국적으로는 주택공급의 관리가 더욱 중요하고, 서울과 같이 수요가 많은 지역의 경우 부동산시장의 변동성을 줄이기 위해 주택공급과 함께 적절한 수요관리가 병행될 필요가 있다고 여겨진다.

- 지역분석 결과 전반적으로 부동산시장의 변동성은 줄어들겠지만 지역별 차별화 현상은 심화될 것으로 예상된다.

ㅇ 부동산시장에 대한 동태적 전망과 시나리오 분석 결과, 저성장으로 인한 소득감소는 수요 감소요인이나, 유동성 증가는 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용할 것으로 나타났다.

- 이자율 하락, LTV 상승의 시나리오는 주택가격 순환흐름을 앞당기는 효과가 상대적으로 큰 것으로 분석되어, 부동산시장 안정을 위해서는 금융시장과 관련된 유동성 관리가 매우 중요하다.

- DTI 하락, 보유세율 상승, 공급 증가 시나리오가 주택가격의 표준편차, 즉 변동성을 줄이는 것으로 나타나 이들 정책변수가 부동산시장 변동성 관리를 위해 중요하다고 판단된다.

□ 향후 정책방안은 크게 국민 주거수준 향상을 위한 정책방안, 부동산시장의 변동성 관리를 위한 정책방안으로 구분하여 제시하였다.

ㅇ 국민 주거수준 향상을 위한 정책방안으로,

- 주택 개념 정립과 주거기준의 체계적 관리 및 주택분류방식 간소화

- 최저주거기준 개편, 유도(적정)주거기준, 공유주거공간에 대한 기준 등 주거기준의 체계적 운영 및 관리

- 주거상담 및 정보제공 서비스 체계, 커뮤니티 활성화를 위한 주거서비스 다양화

- 중고층 모듈러주택 및 제로에너지주택, 장수명주택 공급확대 기반 구축 등을 제시하였다.

ㅇ 부동산시장의 변동성 관리를 위한 정책방안으로,

- 부동산시장 유동성 관리를 위해 주택금융규제 수단의 탄력적 적용, 우회대출 등 주택금융규제 회피 방지

- 부동산시장 변동성 관리를 위해 다양한 택지공급 전략 수립, 주기적이고 지속적인 택지소요량 파악, 지역맞춤형 정책시행을 위한 지역구분 다양화, 보유세 강화 및 부동산공시가격 현실화율 제고, 취득세 및 양도소득세 탄력적 운영 등을 제시하였다.

표 2  |  부동산시장의 안정적 관리를 위한 정책방안

구분	정책방안	장단기 과제	관련 법령
국민 주거수준 향상을 위한 정책방안	주택의 개념 재정립 및 주택분류방식 간소화	장기	건축법 제2조, 주택법 제2조
	최저주거기준 개선	단기	주거기본법 제17조
	미래지향적 주거기준 도입: 유도(적정)주거기준	장기	주거기본법 제19조
	공유주거공간, 다중주택에 대한 주거기준 마련	지속	건축법 제2조
	주거기준의 체계적 운영 및 관리	장기	주거기본법 제19조
	비주택 해소를 위한 장기플랜 설정	지속	주택공급에 관한 규칙
	주거생활 서비스 운영방안	지속	주거기본법 제21조
	주거상담 및 정보제공 서비스 체계 구축	단기	주거기본법 제21조
	커뮤니티 활성화를 위한 주거서비스 다양화	지속	주거기본법 제22조
	모듈러주택 공급확대 기반	지속	주택법 제51조
	장수명주택 공급확대 기반	지속	주택법 38조, 주택법 시행령 45조
	제로에너지주택 공급확대 기반	지속	건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙
	스마트시티를 통한 주택과 첨단기술 결합	지속	스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률
부동산시장 변동성 관리를 위한 정책방안	채무조정 및 재융자를 통한 유동성 제약 완화	장기	행정지도 감독 규정
	생애최초, 무주택자에 대한 저리 모기지 공급	단기	행정지도 감독 규정
	주택금융규제 수단(LTV 등)을 통한 유동성 억제	단기	행정지도 감독 규정
	우회대출 등 주택금융규제 회피 방지	단기	행정지도 감독 규정
	정부보증 장기저축상품 개발을 통한 유동성 억제	지속	행정지도 감독 규정
	개발사업 보상금에 대한 유동성 억제	지속	토지보상법 제70조
	보유세 강화 및 부동산 공시가격의 현실화율 제고	지속	지방세법 제110조, 제111조
	실수요자에 대한 취득세 완화 및 탄력적 운영	지속	지방세법 제11조
	양도소득세 비과세 요건 강화 및 탄력적 운영	지속	소득세법 제91조
	다양한 택지공급 전략 수립	지속	택지개발촉진법
	주기적이고 지속적인 택지소요량 파악	지속	주거기본법 제5조, 택지개발업무처리지침
	비영리 주택조합의 활성화와 지원	장기	주택법 제11조
	세제혜택과 임대료 증액기준의 패키지화	지속	민간임대주택에 관한 특별법
	정비사업과 임대주택 공급과의 연계성 강화	지속	도시 및 주거환경정비법 제10조
	규제지역의 개편과 효율적 운영	단기	주택법 제63조, 소득세법 제104조의2
	부담능력을 고려한 주택수급 분석	지속	주거기본법 제5조, 주택법 제54조
	지역맞춤형 정책시행을 위한 지역구분 다양화	지속	주택법 제63조, 소득세법 제104조의2
	시뮬레이션 기반 지역부동산시장 모니터링	지속	주택법 제63조, 소득세법 제104조의2
자료: 연구진 작성

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