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“주택시장 금융화에 따른

독점지대의 발생과 의미에 관한 연구 등 게재”

- 국토연구원 학술지 「국토연구」 제104권 발간 -

□ 국토연구원(원장 강현수)은 학술지 ｢국토연구｣ 제104권을 발간했다. 이번 호는 강동우 연구위원 외‘주택시장 금융화에 따른 독점지대의 발생과 의미에 관한 연구’등 10편의 논문을 수록했다.

□ 송하승 책임연구원(국토연구원)의‘주택시장 금융화에 따른 독점지대의 발생과 의미에 관한 연구’는 2000년대 초중반 주택시장 금융화의 도입과 주택금융의 기준 전환(자산 가치 기반에서 소득 기반으로의 전환)에 따른 독점지대의 발생과 양상을 분석하고, 그 정책적 의미를 해석했다.

※ 독점지대는 특정 토지에 대해 독점적 지위를 행사함으로써 발생하는 초과이익으로 이는 도시개발‧계획제도나 주택금융 접근성 등의 금융 정책 등이 원인임

◦ 2000년대 초반부터 신자유주의의 흐름을 타고 주택 생산과 소비에 필요한 금융이 제도권 금융(프로젝트 파이낸싱, 모기지 등)으로부터 본격적으로 조달되는 주택시장 금융화가 도입되면서 주택시장으로 유입된 풍부한 자본은 주택가격의 급격한 상승을 불러왔다.

◦ 주택의 자산 가치에 따라 대출규모를 결정했던 초기의 자산 가치 기반형 금융화로 인해 주택가격이 높은 지역일수록 독점지대가 더 많이 발생했다. 즉 주택이 비쌀수록 대출규모가 커지면서 가격 상승폭도 상대적으로 더 커졌다.

◦ 가계대출 규모가 과도하게 커지자 주택금융시장 안정 등을 위해 2005년 이후 DTI(총부채상환비율)를 도입하여 주택담보대출을 소득 기반형으로 전환했다.

◦ 주택금융이 자산 가치 기반에서 소득 기반으로 전환되며 발생한 독점지대의 양상을 보면 주택가격이 높은 강남권역에서는 독점지대가 크게 증가하거나 일정 수준을 유지하였으나, 1기 신도시권역은 증가의 폭이 적거나 감소하여 지역 간 주택가격 격차가 줄어들기보다는 벌어졌다. 금융화된 주택으로 인해 주택시장이 경제적, 사회적으로 분절될 수 있는 여건이 조성된 것으로 나타났다.

◦ 이러한 분석을 통해 주택가격 상승분 중에는 개인의 투자나 노력이 아니라 2000년대 초중반에 추진한 주택시장 금융화와 같은 제도적 환경 변화로 인해 발생한 자본 이득이 있음을 확인했다. 이는 주택시장의 초과이익을 조세의 대상에 포함하는 것에 대한 이론적, 실증적 근거가 될 수 있다.

◦ 또한 소득 기반형으로 전환된 주택금융은 자산 가치 기반형에 따라 이미 경제적으로 분절된 주택시장을 계층적으로 단절시키는 여건을 강화한 것으로 나타났다. 초기에 자산 가치 기반형 주택시장 금융화로 주택시장의 담장(경제적 분절)을 높게 쌓았고, 이후 소득 기반형으로 전환되며 그 문을 열고 들어올 수 있는 열쇠를 특정 계층(사회적 분절)에게만 부여한 결과가 된 것이다.

◦ 따라서 주택의 기능을 투기보다 주거에 두고, 보다 근본적으로 주택시장과 산업의 사회경제적‧제도적 환경을 전환하는 것을 고민해야 한다고 주장했다. 특히 자산 가치에 기반을 둔 전세는 제도권 주택금융에서 부채로 간주되지 않기 때문에 주택 투자자가 단기간에 자본 이득을 향유할 수 있으므로 제도권 주택금융과 전세 중 하나를 선택하거나 전세를 반영한 대출 총량 결정 등의 방안을 논의할 필요성이 있음을 언급했다.

□ 이석희 연구원(한국감정원 부동산연구원) 외‘주택시장의 문턱효과에 대한 연구: 조세, 경기 및 심리적 측면을 중심으로’는 작년 취득세율 개정(2019.8.13.)의 직접적 원인인 ‘문턱효과’에 대해 실증분석을 수행하고, 취득세 세율구조의 개편 효과를 분석했다.

※ 문턱효과는 ‘주택시장에서 조세 및 시장 상황 등의 원인으로 인해 특정 가격구간에 거래량이 편중되는 현상’을 말함. 2018년 기준 5억 9천만~6억 원 사이의 거래건수가 6억~6억 1천만 원 사이 구간에 비해 6배 정도 많았다고 발표한 바 있음.

◦ 가격턱 상단과 하단의 거래량 차이는 대개 하단의 거래량이 증가하면서 발생한 것으로 나타났는데, 주택경기가 좋을수록 시장참여자들이 거래금액을 억 단위 어림수 가격의 바로 하단의 가격 구간으로 설정하여 빈번하게 거래했기 때문으로 해석할 수 있다.

◦ 고가주택일수록 시장참여자들이 거래가격에 둔감한 것이 확인됐다. 비교적 인지가 쉬운 억 단위 가격이나 바로 하단의 가격구간이 급증했으며 상단의 가격구간에서는 거래량이 감소했다. 이를 고려하면 주택시장의 문턱효과에는 시장경기 및 심리적 요인이 중요한 영향을 미친 것으로 볼 수 있다.

□ 강동우 연구위원(한국노동연구원) 외‘지역 특성이 주민 행복도에 미치는 영향의 탐색’은  한국노동패널 18차 조사의 ‘삶의 인식 부가조사’ 자료를 이용해 개인의 주관적 행복도와 시군구 지역특성 간 상관관계를 탐색했다.

◦ 분석결과, 개인의 주관적 행복도는 개인과 가구의 특성뿐 아니라 지역의 맥락효과에도 영향을 받는데, 이러한 지역의 맥락효과는 광역시도 수준보다 시군구 수준에서 우세하게 나타났다.

◦ 지역의 고용률, 인구밀도가 높을수록 행복도가 높아지는 것으로 나타났으며, 주거비용 수준(표준지 공시지가 최고최저가 평균)보다 지역 부동산 자산의 지가변동률이 클수록 행복도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

◦ 또한 사회복지시설 수, 도로포장률 등 역시 행복도에 영향을 미치는 것으로 나타나 지역 차원의 사회복지 서비스와 보다 나은 교통인프라 제공이 필요함을 시사했다.

□ 김기욱 연구위원(부산연구원) 등의 ‘중소도시 개발제한구역의 해제가 식생상태에 미친 효과’는 IPCC의 기후변화 취약성 평가 체계를 적용하여 부산지역을 대상으로 폭염 취약성 평가를 수행함으로써 최근 증가하는 폭염피해에 대응하기 위한 기초자료를 마련하고자 했다.

□ 오후 전문연구원(충청북도 재난안전연구센터) 등의 ‘공간계획 수립 시 취약계층 탐색방식의 개선방안: 공간적 중첩과 집중을 중심으로’는 기존 취약계층 탐색 방식의 문제점을 살펴보고, 다양한 조건을 고려하면서 세밀한 공간단위에서 분석하는 방안을 제시하여 취약계층을 위한 시설이나 서비스를 공급할 때 현실적이고 합리적인 정책방안을 마련할 수 있도록 했다.

□ 안진희 소장(기술사사무소 이수 연구소)의 ‘북한 통치 수단으로서 경관의 활용 방식 연구: 『로동신문』 현지지도 보도를 중심으로’는 통치의 수단으로서 북한이 경관을 활용하는 방식을 탐구했다. 김정일 현지지도와의 비교를 통해 경관의 활용 양상을 분석하고, 현재 김정은 집권 시기의 경관 변화와 그 시사점을 진단하고 있다.

□ 신동호 교수(한남대학교)의‘테크노폴의 성장과 지역혁신효과에 관한 연구: 한국의 대덕연구개발특구와 독일의 도르트문트에 대한 신제도주의적 접근’은 대덕연구개발특구를 독일의 대표적인 테크노폴 중의 하나인 도르트문트시의 사례와 비교, 분석하여 두 테크노폴의 성과를 규명했다.

□ 송영현 책임연구원(충남연구원) 외‘지역 차원의 공유경제 정책 방향: 충청남도 사례를 중심으로’는 공유경제 정책이 지역 차원에서 적용될 때의 쟁점을 파악하고, 충청남도 사례를 바탕으로 지역의 공유경제 정책방향을 제시했다.

□ 동진우 연구위원(창원시정연구원) 외‘지역의 제조업 특화수준과 임금 간의 관계’는 제조업 내에서 지역별 특화수준을 크게 세 가지로 나누어 측정하여, 특화수준과 제조업 근로자들의 임금 간의 관계를 체계적으로 추정함으로써 정책적 시사점을 제시하고 있다.

□ 하지혜 박사과정(부산대학교) 등의 ‘기후변화를 고려한 대설재난 피해액 예측’은 대설 대책 마련을 위한 시작점으로 대설재난 피해액 예측모형을 구축하고, 미래 기후변화 시나리오를 반영하여 그 변화를 살펴봤다. 이를 통해 현재에 비해 미래 대설 피해가 무조건 증가할 것이라 단정짓기는 어렵지만 국가 경제적으로 대비를 할 필요가 있음을 보여주었다.

□ ｢국토연구｣는 1982년 12월 창간한 국토정책 분야 전통과 권위를 가진 학술지로, 2004년 KCI 등재학술지로 선정되었고 연 4회 발간된다. 원문은 국토연구원 홈페이지(http://www.krihs.re.kr)에서 열람할 수 있다.

<별첨> 학술지 「국토연구」

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