	보 도 자 료
	작성	주택정책연구센터 박미선 책임연구원 (044-960-0294) 부동산시장연구센터 이태리 책임연구원 (044-960-0639) 토지정책연구센터 최명식 책임연구원 (044-960-0385)
	배포	대외협력팀 김민경 관리원 (044-960-0125)
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국토연구원 주택·토지연구본부 주택정책세미나 개최

｢변화의 시기에 대응한 주택정책｣

□ 국토연구원 주택토지연구본부(본부장 강미나)는 5월 17일(목) 15시, 서울 코엑스 403호에서 「변화의 시기에 대응한 주택정책」이라는 주제로 정책세미나를 개최한다.

□ 이번 주택정책세미나는 최근 가구구조의 변화에 따른 1인가구 급증, 금융여건 변화, 젠트리피케이션에 따른 주거지 변모 등을 대응하는 주택정책 전략에 대해 논의하게 된다.

ㅇ 세미나에서는 “1인가구 증가에 따른 주택정책 대응방안”, “주택담보대출 규제의 효과적 운영 방안”, “젠트리피케이션 대응을 위한 지역 부동산 공유 방안” 등의 발표에 이어 각계 전문가들의 토론이 진행될 예정이다.

<주제 1. 1인가구 증가에 따른 주택정책 대응방안 연구>

□ 인구·가구구조 변화에 따라 지난 30년간 3-4인 가구 급감과 1인가구 증가로 인하여 부부+자녀 중심의 가구구조가 1,2인 가구 위주로 재편되는 변화의 시기에 놓여있다.

ㅇ 1인가구의 비중은 1985년 6.9% ⇒ 2015년 27.2% ⇒ 2045년 36.3%로 급증 예상되며 이는 전 세계적으로도 유사한 경향을 보인다.

ㅇ 1인가구의 증가는 도시화, 개인적 삶에 대한 열망 상승, 여성의 교육수준 향상과 성평등 인식 확대, 인구 고령화에 따른 노인가구 증가 등에 기인한 것이다.

ㅇ 특히, 1인가구 증가는 가족관계의 변화, 결혼에 대한 사고방식 변화로 기인한다. 청년층은 가족으로부터의 분리, 독립과 미혼, 비혼을 통해 1인가구가 되며 그 기저에는 가치관의 변화가 크게 작용하고 중장년은 가족관계의 해체로 인한 1인가구 형성이 크며 경제적 능력과 자녀교육이 원인으로 작용한다. 반면 노년은 가족구성원의 탈락과 성별 고령화 및 기대여명 차이로 1인가구로 거주하게 된다.

□ 1인가구는 경제적으로 취약하고 고립에 따른 사회적 문제 발생가능성을 내포하며 주거 여건 특성이 달라 주택정책의 새로운 접근을 요구한다.

ㅇ (경제적 특성) 1인가구는 다인가구에 비해 다인가구에 비해 학력수준, 고용안정성, 소득수준이 낮은 불안한 상황이다.

ㅇ (사회적 특성) 가족관계와 결혼에 대한 사고방식 변화로 1인가구가 형성되고, 고독사 등 사회문제에 노출되고 있다.

ㅇ (주거여건) 1인가구는 주로 보증부 월세 거주가 많고, 아파트보다 단독주택 거주비율이 높으며 주거안정성이 낮다.

ㅇ (주거욕구) 청년은 전세자금대출, 중년은 구입자금 재출, 장년 이후는 공공임대, 노년은 주거지원 서비스 욕구가 높다

ㅇ (주거지원 정책) 중앙정부와 지방정부에서 1인가구 주거지원 방안을 시행중이나, 주로 노인과 청년에 집중되어 있고 중장년에 대한 지원 프로그램이 부재하여 정책의 사각지대에 놓여있음

□ 1인가구 주거지원을 위하여 통합성, 포용성, 지불가능 주택 공급, 적정주택 기준, 주거상향이동 지원이라는 원칙을 설정한다.

ㅇ (포용성) 1인가구를 주거지원의 주요 대상으로 포섭, (통합성) 1인가구 지원을 위한 중앙정부의 정책 틀 개발, (부담가능성) 1인가구 주거비 지출을 고려한 저렴주택 공급, (적정성) 1인가구 증가를 고려한 적정 주거기준 정립 필요

박미선 책임연구원, 044-960-0294, mspark@krihs.re.kr

<주제 2. 주택담보대출 규제의 효과적 운영 방안>

□ 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 증가하면서 가구 유형별로 상이한 대출 특성을 보였으며, 주택담보대출 모니터링을 위해 LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income)와 함께 DSR(Debt Service Ratio)을 활용할 계획이다.

ㅇ 주택담보대출이 442조원(’11)에서 693조원(’17.6)으로 57% 증가함에 따라 가계부채는 916조원(2011년)에서 1,388조원(2017년 6월)으로 52% 증가했다.

ㅇ 주택담보대출 이용률은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산3·4분위에서 높았으며, 원리금 상환 연체가구는 60대 이상, 저소득, 자산1·2분위에서 높았다.

ㅇ LTV 규제 정도에 따라 대출이 어려운 가구(차입제약가구)수의 변동폭이 큰데 비해 DTI 규제 시에는 상대적으로 가구수의 변동폭이 작게 나타나고 있으며, DSR은 200%이내에서 차입제약 효과가 컸다.

□ 주택담보대출 운영은 소득, 연령, 자산 등 가구 유형별로 특성을 고려하여 적절한 위험관리와 안정적인 주택금융 지원이 요구된다.

ㅇ 가구유형별 특성을 고려하여 위험(연체)을 가중시키지 않으면서 안정된 주거를 향유할 수 있도록 타 주거지원방안과 결합한 운영이 필요하다.

ㅇ LTV를 투기억제 및 가계부채 관리에 중요한 수단으로 활용하고 취약계층에 대해서는 DTI를 완화 적용하며 지표 계산과 기준 설정을 정밀히 하여 DSR을 규제수단으로 이용한다.

ㅇ 향후 금리 변동에 따른 가구의 연체위험을 관리해야 하며 취약계층에 대하여 금리상한 폭 조정 등을 통해 위험을 완화하도록 한다.

□ 규제 수준하에서 대출이 어려운 가구를 의미하는 차입제약 가구의 변화가 LTV, DTI, DSR 규제에 따라 효과가 상이하므로 가구유형별 주택담보대출 이용 특성에 따라 적절한 규제가 필요하다.

ㅇ LTV규제가 차입제약에 미치는 영향이 가장 크며 40대, 중·고소득층, 저·중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 크게 증가한다.

ㅇ DTI규제에 따라 40·50대, 저·중소득층, 중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받는다.

ㅇ DSR규제에 따라 30·40대, 중·고소득층, 중자산, 전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받으며, DSR 200% 이내에서 효과가 크게 나타난다.

이태리 책임연구원 044-960-0639 italy@krihs.re.kr

<주제 3. 젠트리피케이션 대응을 위한 지역 부동산 공유 방안>

□ 젠트리피케이션은 기존 주민이나 상인들의 비자발적인 이주를 가져온다는 점에서 사회적 문제로 지적되고 있다.

ㅇ 특히 자연발생적 젠트리피케이션 뿐만 아니라 도시재생 등 공공부문의 사업으로 야기되는 ‘관(官)트리피케이션’은 더 심각한 문제이다.

ㅇ 젠트리피케이션 현상은 주거지의 상업화와 외부 건물주 증가로 나타나며, 이것은 부동산 소유구조 문제가 젠트리피케이션 발생의 근본적인 원인임을 보여준다.

ㅇ 젠트리피케이션 대응을 위해 다양한 방안들이 제시되거나 시행 중에 있으나 주로 사후적 방법이므로 효율적‧근본적으로 부작용을 완화하기에 한계가 있는 실정이다.

□ 지역 부동산의 공유를 통해 젠트리피케이션의 부작용을 사전적으로 예방하는 것이 필요하다.

ㅇ 지역의 자산(부동산)을 공공이나 민간이 아니라 공동체가 소유‧운영하기 위한 전 과정을 지역 구성원들이 함께 한다는 의미의 지역자산화가 필요하다.

ㅇ 지역의 부동산을 공유하면 임대료 안정, 지역공동체 형성, 지역 특색 유지 등을 통해 젠트리피케이션의 부작용을 사전적으로 예방할 수 있다.

ㅇ 지역에 공유 부동산을 형성하는 것은 지역에서 발생한 이익이 외부로 유출되지 않고 지역 내에서 순환할 수 있도록 하여 지역 스스로 발전함과 동시에 공정한 분배도 달성하는 또 다른 순기능도 가지고 있다.

□ 지역 부동산의 공유를 위해서는 지역자산화된 부동산의 안정성 확보, 소유 및 운영 주체 발굴, 자금조달을 위한 다양한 정책적 지원이 요구된다.

ㅇ 성공적인 지역 부동산 공유를 위해서는 부동산의 안정성 확보, 다수 주민들의 투자 유치를 통한 책임성(대표성) 확보, 자산관리의 투명성 확보를 통한 신뢰성 제고가 필요하다.

ㅇ 부동산 확보를 위한 자금 조달 단계에서부터 지분형 출‧투자를 통해 공공과 민간, 공동체가 협력해야 하며, 소액이라도 주민들의 직‧간접 투자를 통해 단순한 참여를 넘는 주민들이 주인이 되는 부동산 확보‧운영이 가능하다.

ㅇ 지역 부동산 공유를 위해 지역성, 대표성, 의사결정의 민주성이 확보되는 지역 주체(사회적 경제조직)의 발굴·육성이 필요하다.

최명식 책임연구원, 044-960-0385, mschoi@krihs.re.kr

※ 초청장 및 발표자료 요약은 붙임 참조

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토연구원 대외협력팀 김민경 관리원(☎ 044-960-0125)에게 연락주시기 바랍니다.

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※ 문의 : 대외협력팀 김민경 (044-960-0125)

붙임 1		초청장

붙임 2		발표자료 요약

□  1인가구 증가에 따른 주택정책 대응방안 연구

□ 1인가구 증가 양상 및 전망

ㅇ 지난 30년간 지속적인 가구 소형화에 따라 3·4인가구 급감과 함께 1인가구 급증

- 부부와 자녀 중심의 가구구조가 1인, 2인가구 위주로 재편 중

- 1인가구 비중: 1985년 6.9% ⇒ 2015년 27.2% ⇒ 2045년 36.3%로 급증 예상

ㅇ 연령대별 1인가구는 현재는 2030이 다수이나 점차 6070이 대표적인 연령대로 변화

- 연령대별 구분: 청년(34세 이하), 중년(35-49세), 장년(50-64세), 노년(65-74세), 고령(75세 이상)

- 현재까지의 증가양상은 청년이 양적으로 다수이나 향후 증가는 미미할 것으로 예상되고, 중년층은 큰 폭의 증가를 이어왔으나 그 규모가 유지될 전망

- 노년층은 향후 두 배 정도의 규모 증가가 예상되나, 고령층은 대폭적인 증가가 예상

그림 |연령대별 1인가구 수 변화

그림 | 1인가구 연령별 규모

ㅇ 해외 1인가구 증가양상 및 특징

- 1인가구 증가는 전 세계적인 현상으로 OECD 국가 평균 1인가구는 30.6%에 이르며 향후 지속적 증가로 40% 전후에서 수렴할 것으로 전망됨

- 1인가구의 증가는 도시화, 개인적 삶에 대한 열망 상승, 개인주의적 가치 상승, 여성의 교육수준 향상과 성평등 인식 확대, 인구 고령화에 따른 노인가구 증가 등에 기인

ㅇ 1인가구 증가에 따른 주택정책 시사점

- 1인가구의 급격한 증가로 부부+자녀가 아닌 단독, 소형가구 위주로 재편됨에 따라 주택정책 전환 필요. 현재 가장 양적으로 크고 문제가 심각한 청년에 대한 치유적 접근이 필요하고 향후 양적인 증가가 예상되는 고령층(현재의 중장년)에 대한 예방적 접근이 필요함

□ 1인가구 경제·사회적 특성과 시사점

ㅇ 1인가구는 다인가구에 비해 학력수준, 고용안정성, 소득수준이 모두 낮은 불안한 상황

- 1인가구의 학력수준은 점차 상승중이나 상대적으로 다인가구에 비해 낮은 학력 비중이 높음

- 다인가구에 상용근로자 비중이 낮고 더 이른 나이에 임시일용근로자로 전환되는 비중이 높음

- 1-2분위 저소득층의 비중이 하락 중이나 다인가구에 비해 1인가구의 저소득가구 비율이 월등히 높음

ㅇ 1인가구 증가는 가족관계와 결혼에 대한 사고방식의 변화에 기인하나 연령대별 차별화

- 청년층은 가족으로부터의 분리, 독립과 미혼, 비혼을 통해 1인가구가 되며 그 기저에는 가치관의 변화가 크게 작용

- 중장년은 가족관계의 해체로 인한 1인가구 형성이 크며 경제적 능력과 교육이 원인으로 작용

- 노년은 가족구성원의 탈락과 성별 고령화 및 기대여명 차이로 1인가구 형성

표 3- | 연령대별 1인가구 형성의 원인

연령대	가족관계	직접적 원인	기저에 깔린 요인		사회적 문제 발생 (고립, 빈곤, 고독사)
청년	분리, 독립	비혼, 만혼	가치관 변화
중장년	가족 해체	이혼, 기러기	경제적 능력, 자녀교육	⇒
노년	가족 구성원 탈락	사별	성별 고령화, 기대여명 차이
자료: 박미선·이재춘 외(2017: 52)

- 시설 노숙인의 경우 장년층 비율이 월등히 높고, 고독사도 장년에서 높은 발생을 보임

- 특히 성별로는 남서 장년의 비율이 압도적으로 높아, 가족관계 해체로 인한 1인 남성 장년가구에 대한 사회적 관심이 요구됨. 해외의 고독사는 노년층에서 두드러지고 있어 확연한 차이 표출

그림 |시설 노숙인 연령대별 분포(2016)

그림 |무연고 사망자 연령대별 분포(2016)

□ 1인가구 주거특성 및 주거지원 정책

ㅇ 1인가구는 주로 보증금있는 월세 거주가 많고, 단독주택에 많이 거주하며 주거안정성이 낮음

- (점유형태) 지난 10년간 1인가구의 전세비중은 하락하고 보증부월세가 증가

- (주거비) 중년(35-49세) 1인가구의 주거비 지출이 가장 높고(월 평균 40.5만 원), 다음으로 청년(39.5만 원), 장년 순

- (주택유형) 1인가구는 전 연령층에서 단독주택 거주 비율이 가장 높음. 다인가구가 청년, 중년, 장년까지 아파트 거주 비율이 가장 높은 것과 대조적

- (주거이동) 젊을수록 2년내 주거이동률이 높고 평균 거주기간이 짧아 청년층의 경우 82.6%가 2년내 주거이동, 평균 거주기간은 1.2년에 불과

그림 |1인가구 점유형태 변화(2006->2016)

그림 |주거유형: 1인가구(좌), 다인가구(우)

ㅇ 청년은 전세자금대출, 중년은 구입자금 대출, 장년이후는 공공임대에 대한 정책소요 높음

- 연령대별 주거여건과 현황에 따라 희망하는 주거정책 소요가 달리 표출되고 있으며, 다인가구가 주로 구입자금대출과 노년층 개보수에 높은 소요를 보이는 것과 대조적으로 1인가구는 공공임대주택과 전월세자금 대출 및 보조에 대한 선호가 높게 나타남

그림 |다인가구의 주거지원 소요	1인가구의 주거지원 소요

ㅇ 중앙정부와 지방정부의 1인가구 주거지원 정책

- 1인가구 증가에 따라 중앙정부와 지방정부에서 다양한 1인가구 주거지원 방안을 마련 중

- 중앙정부의 정책은 행복주택, 공공실버주택, 청년전세 임대주택, 주거비 보조 등이 대표적

- 지방정부에서는 서울시와 경기도, 부산시 등에서도 1인가구 주거지원 프로그램을 운영 중: 희망하우징, 역세권 2030, 청년도전숙, 빈집살리기, 드림아파트, 햇살둥지, 따복하우스, 따복기숙사 등

- 증가하는 1인가구에 대응하기에 공급물량이 충분치 못하며, 1인가구 지원 프로그램이 노년층 또는 청년가구에 초점을 맞추고 있어 중장년에 대한 지원이 공백상태로 남아있음

ㅇ 공공의 지원과 1인가구 수혜 정도

- 공공임대주택 입주 대상자의 경쟁시 가점에 따른 우선순위가 결정되는데, 가구원수가 많고 고령일수록 해당지역에 장기간 거주할수록 가점이 높아지도록 구조화되어 있어 상대적으로 1인가구에 불리

- 행복주택과 같이 청년층 입주비율을 할당한 경우에는 청년 1인가구 입주에 유리하게 작용

- 주거급여 수급자 중 1인가구는 전체의 68%로 1인가구 주거비 부담 완화에 크게 기여하고 있음. 다인가구는 주로 중장년층에 집중되어 있고, 1인가구는 노년과 고령층이 주로 수혜 대상임

ㅇ 연령대별 주거지원 특성과 정책적 시사점

- (청년층) 현재 공공임대 거주 비율과 주거급여 수급이 미미하나 향후 공공임대주택 공급을 확대할 예정 ⇒ 청년층 주거여건 개선과 주거부담 완화를 위한 정책의 지속적 추진 요청

- (중장년층) 일반적인 공공임대 이외의 주거지원 프로그램이 부족함 ⇒ 1인가구화되는 중장년층의 상대적 취약성에도 불구하고, 강한 가구주라는 전통적 인식으로 인해 사회적으로 잘 드러나지 않는 특성을 감안하여 이들에 대한 주거지원 대상 발굴 및 예방적 정책 대응이 요청됨

- (노년 이후) 전통적인 주거지원 대상으로, 공공임대와 주거급여의 주요 수혜 대상 ⇒ 향후 급격한 규모 증가가 예상되므로 향후 증가할 고령층 1인가구에 대한 지원이 충분한지에 대한 재검토 필요

□ 1인가구 주거안정을 위한 주거지원 정책방안

ㅇ (포용성) 1인가구를 포용하는 주거지원 정책

ㅇ (통합성) 1인가구 지원을 위한 중앙정부의 정책 틀 개발: 법적 정비

ㅇ (부담가능성) 1인가구 주거비 지출을 고려한 저렴주택 공급

ㅇ  (적정성) 1인가구 증가를 고려한 주거기준 정립

ㅇ (상향이동) 자산증식 및 주거상향이동 지원

박미선 책임연구원, 044-960-0294, mspark@krihs.re.kr

□  수요자 맞춤형 주택담보대출 정책방안

□ 주택담보대출의 수요자 맞춤형 운영 방안을 모색할 필요

ㅇ 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 크게 증가

- 2011년~2017년 6월 기간 동안 가계부채 916.1조원 → 1388.3조원(51.5% 증가), 주택담보대출 442.4조원 → 693.2조원(56.7% 증가) 증가

- 은행과 공적금융기관 중심으로 증가(예금은행 80.2%, 비은행 19.8%, 공적금융기관 164.1% 증가)

표  |  가계부채 추이

자료: 한국은행

ㅇ 주택담보대출의 다양성 제고를 통한 효과적 운영 방안을 모색할 필요

- 향후 가계소득이 유사한 수준으로 증가하지 않거나 다양한 요인으로 인해 대출 수요가 지속된다면 가계부채의 증가세가 지속될 가능성 존재

- 주택금융이 활성화되고 있는 현 시점에서 가계부채 증가에 따른 위험요인을 관리하면서, 수요자 특성을 고려하여 다양한 맞춤형 주택담보대출을 효과적으로 운영할 필요

□ 가구유형별 주택담보대출 이용 특성과 규제에 따른 차입제약

ㅇ 가구유형별 주택담보대출 이용 특성

- 자가거주이면서 주택담보대출을 보유한 가구는 2016년 기준 458만 가구로써 2012년 362만 가구 대비 26.4% 증가하여 이용이 크게 확대(가계금융복지조사)

- 주택담보대출 이용률은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산3·4분위가 높음

- 평균LTV 수준은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산1·2분위가 높음

- DSR 수준은 수도권, 40·50대, 중소득 그룹에서 상승폭이 켰으며 금융상환 부담이 증가

- 원리금 연체가구 비율은 60대이상, 저소득, 자산1·2분위가 높음

- 거주주택마련 용도는 원금분할 및 원리금균등분할상환 방법의 연체가구 비율이 낮음

ㅇ LTV, DTI, DSR 규제에 따른 차입제약가구 추정

- 차입제약가구는 주택을 구입하고자 할 때 일정 LTV, DTI, DSR 규제 수준하에서 대출이 어려운 가구를 의미함

- LTV규제가 차입제약에 미치는 영향이 가장 크며 40대, 중·고소득층, 저·중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 크게 증가

- DTI규제에 따라 40·50대, 저·중소득층, 중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받음

- DSR규제에 따라 30·40대, 중·고소득층, 중자산, 전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받으며, DSR 200% 이내에서 효과가 크게 나타남

□ 주택담보대출 규제와 수요맞춤형 주택담보대출 정책 방향

ㅇ 주택구입목적의 실수요에 대해서 주택담보대출 지원 필요

- 주택구입 목적의 대출은 연체율이 낮으므로 무주택자 또는 1주택자의 이주를 위한 주택구입인 경우에 대해서는 장려할 수 있는 주택금융지원 필요

ㅇ 주택담보대출은 가구유형별로 특성에 따라 다양하게 접근할 필요

- LTV규제의 경우 규제수준에 따른 차입제약의 영향이 크고 가구의 연체위험에도 영향을 미치므로 가계부채 관리를 위한 주요 수단으로 평가할 수 있음

- DTI규제의 경우 LTV와 비교하여 차입제약에 미치는 영향은 작으나 50·60대, 저소득층, 전세가구 등 취약계층에 미치는 영향이 크므로 취약계층에 대해서는 DTI 규제를 완화하여 적용하는 것을 고려할 필요

- 부분(균등)분할상환 대출제도를 통해 저소득층, 무주택자의 DTI규제를 완화하여 주택구입 지원을 고려할 필요

- 가구 유형별 특성에 따라 위험을 낮추면서도 주거안정을 추구할 수 있도록 타 주거지원정책과 연계한 결합방안을 도출할 필요

이태리 책임연구원 044-960-0639 italy@krihs.re.kr

□  젠트리피케이션 대응을 위한 지역 부동산 공유 방안

□ 젠트리피케이션의 개념과 문제점

ㅇ 젠트리피케이션(Gentrification)

- 어떤 지역이 주변지역보다 빠른 속도로 변화를 겪게 되는 현상

- 이전보다 부유한 계층의 주민(상인)들과 함께 자본이 유입되어 물리적 환경의 개선이 이루어지나 이에 따라 기존 주민(상인)들이 비자발적으로 다른 곳으로 이주하게 되는 현상

ㅇ 젠트리피케이션의 부정적 영향

- 지가 및 임대료 급상승으로 인한 원주민 또는 기존 상인들의 비자발적 이주(Displacement)

- 비자발적 이주로 인한 지역사회 갈등 및 지역공동체 해체

- 지역의 특색과 다양성 상실

- 주거지의 상업지․관광지화로 인한 생활 불편

- 지역 상권 활성화의 이익이 외부로부터 온 건물주들에게 과다하게 귀속됨

- ‘관(官)트리피케이션’: 정부 주도 사업으로 인해 원주민들이 쫓겨나는 현상에 대해 언론에서 도입한 용어 (도시재생뉴딜사업의 우려)

□ 지역 부동산 공유의 필요성

ㅇ 저성장 시대 지역발전 패러다임의 전환

- 내발적 발전(endogenous development): 지역공동체의 역량과 자산에 기반한 지역발전을 통해 기존 지역발전 패러다임으로부터 전환이 필요

ㅇ 사전적 젠트리피케이션 대응 방안

- 사후적 젠트리피케이션 대응 방안은 공공의 과도한 개입을 야기하거나 강제력이 없어 실효성 부족

- 도시재생뉴딜사업은 정책자금이 투입되는 사업이므로 사전적 대책 수립 필요

표  |  젠트리피케이션 단계별 대응 전략

발생 전	진행 중	발생 후
연대체 형성(협동조합 형성)	임대료 통제 및 투기방지세 부과	부담금 부과(기금화)
세입자/비영리 조직에 선매권 부여	용도변경 금지(토지이용/건축규제)	임차인 권리보호 강화
안심상가 및 주택 의무 공급	건물의 재생과 보전	기금 조성(임대료 보조, 자금지원)
상호이익 협약	상생협약 체결	영세 소․상공인 지원
지역자산화 (지역의 富 형성)	특별관리구역 지정	장기안심상가 확보

ㅇ 젠트리피케이션에 대응하는 지역자산화의 효과

- 젠트리피케이션의 부작용에 대응하기 위한 지역자산화의 효과는 다음과 같음

표  |  지역자산화의 젠트리피케이션 관련 효과

젠트리피케이션의 부작용	지역자산화의 효과
비자발적 이주 발생	지역 자산에 대해서는 지역공동체가 자율적으로 임대료를 통제하게 되므로 기존 주민이나 상인들의 비자발적 이주 발생 확률이 낮아짐
지역사회의 갈등 유발	지역주민들이 자산을 형성하는 과정에서 주도적 역할을 하면서 잦은 상호작용을 하게 되어 지역사회의 통합에 도움이 됨
저렴주택의 감소	지역자산화 관련 조직이 설립되면 저렴한 주택 공급 및 유지관리에도 보다 적극적으로 나설 수 있음
부동산 가격 급등	지역공동체 소유의 자산들은 매각하여 시세차익을 얻기보다는 임대관리를 통해 중장기적으로 운영되므로 국지적인 투기에 의한 부동산 가격 급등 가능성이 낮음
지역의 다양성 상실	지역의 특색을 간직하고 있는 업종이 지역 공유 부동산에 입점할 경우 안정적이고 지속적으로 영업할 수 있음

□ 지역 부동산 공유 방안

ㅇ 기본방향

- 그동안 자산(부동산)은 공공이나 민간이 소유하는 것이 당연시 되었으나 앞으로는 이것을 넘어서는 제3의 소유권으로써 공동체 소유 방식 활용이 필요

- 지역 주민들이 특정 자산에 대한 출자/투자를 통해 지역 자산을 소유하도록 하는 것이 가장 중요함

- 주민들이 자산을 소유하면 적극적이고 능동적인 지역의 주체가 될 수 있음

ㅇ 지역 부동산 공유의 3대 핵심 요소

- 지역 부동산 공유를 위해서는 ‘공유자산을 담는 역할을 담당하는 신탁, 공유자산 확보를 위한 자금조달 역할을 담당하는 금융 주체들, 공유자산의 활용 및 운영을 담당하는 지역 조직들’ 이라는 세 가지 부문이 적절한 역할을 담당해야 함

ㅇ 지역 부동산 관리의 전제조건

- 자산관리의 투명성: 지역자산의 운용에 대한 신뢰성 확보

- 자산의 안정성: 주민투자를 위한 전제조건

- 주체의 책임성: 지역 주민에 대한 대표성 확보

ㅇ 자금조달 방식

- 공공: 주택도시기금 활용 또는 지자체 지원(사회투자기금, SIB 등)

- 지역공동체: 주민투자, 기부 및 후원, 부동산 출자자

- 민간: 지역 금융기관 활용, 사회적 투자(금융)과 연계(CSR, 임팩트투자 등)

□ 정책 제언

ㅇ 지역성, 주민 대표성, 의사결정의 민주성이 확보되는 지역 주체(사회적 경제조직) 발굴·육성 필요

ㅇ 지역 부동산 관리 조직 운영을 위한 제도적 지원 필요

- 자산의 안정성 및 투명성 확보 (법률 제·개정 등)

- 다양한 자금조달 방식 활용이 가능토록 제도 개선

최명식 책임연구원, 044-960-0385, mschoi@krihs.re.kr