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국토연구원 개원 39주년 기념세미나 개최

｢주거 안정을 위한 부동산정책 추진방향｣

□ 국토연구원(원장 김동주)은 11월 2일(목) 15시, 서울 페럼타워 페럼홀에서 「주거 안정을 위한 부동산정책 추진방향」이라는 주제로 개원 39주년 기념세미나를 개최한다.

ㅇ 국토연구원은 국민들의 주거안정을 위한 부동산정책과 관련된 연구 성과를 확산하고 다양한 정책 지원에 노력해 왔다.

ㅇ 최근 ‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’을 위한 주거복지로드맵 수립과 함께 서민의 주거안정을 위한 세심한 정책 방안 마련이 중요해지고 있다.

□ 이번 개원 세미나는 최근 다양한 정책 환경 변화에 대응하여, 서민의 주거안정을 위한 다양한 정책방안에 대해 논의하게 된다.

ㅇ 세미나에서는 “부동산시장 진단과 핵심 정책과제”, “수요자 맞춤형 주택담보대출 정책방안”, “1인 청년가구 주거불안정 개선을 위한 정책지원 방안” 등의 발표에 이어 각계 전문가들의 토론이 진행될 예정이다.

<주제 1. 부동산시장의 진단과 핵심 정책과제>

□ 최근 지역별로 차별화된 주택시장 형성과 함께, 다양한 이슈가 제기되고 있으며,  경제적, 시장적, 정책적 요인이 향후 시장 변화에 영향을 줄 것으로 보인다.

ㅇ 지역별 주택시장 주요 지표를 비교한 결과, 인허가 물량과 거래량이 다소 감소한 가운데, 개발호재가 있는 지역을 중심으로 국지적 시장과열이 우려되는 등 지역별 시장 차별화가 나타나고 있다.

ㅇ  8.2대책으로 수도권 매매가격이 하락하고, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등의 순으로 아파트매매가격 하락폭이 크게 나타나고 있으며, 국토연구원의 주택매매시장 소비심리지수도 안정세를 보이고 있어, 국지적 과열이 진정되고 있는 것으로 보인다.

ㅇ  영국 SHMA, 캐나다 CMHC의 지역부동산 평가사례를 참고하여 2분기와 3분기의 지역부동산시장을 평가한 결과, 지역별로 각 기준이 다르게 나타나 지역별 맞춤형 정책에 활용 가능할 것으로 보인다.

□ 핵심 정책과제로 ‘지역 맞춤형 정책추진’, ‘객관적 시장 진단과 평가에 기반한 정책추진’, ‘정책지원 시스템의 활용’을 제안하고 있다.

ㅇ 주택시장 상황에 맞는 맞춤형 정책개발 지원과 수요 관리를 넘어 지역경제 등을 고려한 종합적 정책 추진 등 ‘지역 맞춤형 정책추진’이 필요하다.

ㅇ 다양한 지표에 대한 모니터링을 통한 객관적 시장 진단과 지역부동산시장에 대한 객관적인 평가를 통한 주택 수급의 안정적 조절 등 ‘객관적 시장 진단과 평가에 기반한 정책 추진’이 필요하다.

ㅇ 정책시뮬레이션모형을 활용한 정책효과의 사전 점검과 시스템을 활용한 시장 잠재리스크 제거로 가계충격 최소화 등을 위해 ‘정책지원시스템의 활용’이 필요하다.

<주제 2. 수요자 맞춤형 주택담보대출 정책방안>

□ 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 증가하면서 가구 유형별로 상이한 대출 특성을 보였으며, 주택담보대출 모니터링을 위해 LTV, DTI와 함께 DSR을 활용할 계획이다.

ㅇ 주택담보대출이 442조원(’11)에서 693조원(’17.6)으로 57% 증가함에 따라 가계부채는 916조원(2011년)에서 1,388조원(2017년 6월)으로 52% 증가했다.

ㅇ 주택담보대출 이용률은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산3·4분위에서 높았으며, 원리금 상환 연체가구는 60대 이상, 저소득, 자산1·2분위에서 높았다.

ㅇ LTV 규제 정도에 따라 대출이 어려운 가구(차입제약가구)수의 변동폭이 큰데 비해 DTI 규제 시에는 상대적으로 가구수의 변동폭이 작게 나타나고 있으며, DSR은 200%이내에서 차입제약 효과가 컸다.

□ 주택담보대출 운영은 소득, 연령, 자산 등 가구 유형별로 특성을 고려하여 적절한 위험관리와 안정적인 주택금융 지원이 요구된다.

ㅇ 가구유형별 특성을 고려하여 위험(연체)을 가중시키지 않으면서 안정된 주거를 향유할 수 있도록 타 주거지원방안과 결합한 운영이 필요하다.

ㅇ LTV를 투기억제 및 가계부채 관리에 중요한 수단으로 활용하고 취약계층에 대해서는 DTI를 완화 적용하며 지표 계산과 기준 설정을 정밀히 하여 DSR을 규제수단으로 이용한다.

ㅇ 향후 금리 변동에 따른 가구의 연체위험을 관리해야 하며 취약계층에 대하여 금리상한 폭 조정 등을 통해 위험을 완화하도록 한다.

<주제 3. 1인 청년가구 주거불안정 개선을 위한 정책지원 방안>

□ 1인 청년은 주거문맹상태로 독립하면서 주택탐색·계약·거주과정에서 다양한 불안정을 겪고 있고 생애단계 이행에서도 부정적인 의견을 보이고 있다.

ㅇ 주택의 탐색과 계약에 관한 기본 지식이 부족한 주거문맹상태로 시장에 진입한 청년은 주택거래과정에서 사기위험에 무방비로 노출되어있다.

ㅇ 거주과정에서는 임대보증금 마련과 임대료 지불에 부모의존도가 높고, 지옥고 등 안전과 방범에 문제가 있는 주택에 거주하면서 정신적 스트레스에 노출되어 있다.

ㅇ 이로 인해 연애, 결혼, 출산, 자가소유 등에 부정적인 의견이 지배적으로, 다음 생애단계로의 이행이 불안정하게 나타난다. 부모지원없이 주거상향이동이 어렵다는 흙수저 고착론과 상실감이 확대되고 있다.

□ 1인 청년 주거여건 개선을 위하여 치유적이고 예방적인 접근이 동시에 필요하고, 주거이동 단계별 다양한 정책지원 방안이 요구된다.

ㅇ 현재 심각한 상황 해결 중심적인 치유적 접근과 추가문제 발생 및 확산 제어와 사전적 대응을 위한 예방적 접근이 동시에 필요하다.

ㅇ 주거지원 방안은 지속적으로 안정적 저렴주택 공급과 수요자 맞춤형 지원을 병행하여 주거비 부담을 완화하도록 한다.

ㅇ 탐색 및 계약과정의 불이익 해소를 위한 住파라치 도입, 교육강화, 정보제공, 상담센터 운영, 전입신고 자동화, 주거기준 강화, 대출이자 지원 등이 제안될 예정이다.

※ 상세 발표주제 및 참석자 명단은 붙임 참조

붙임 1		초청장

붙임 2		발표자료 요약

□  부동산시장의 진단과 핵심 정책과제

□ 부동산시장 진단

- 준공물량 증가에 따른 공급과다에 대한 우려로 인허가 물량은 전년보다 감소하였으며, 시장 확대에 따른 미분양이 감소하였으나 6.19대책 및 8.2대책으로 인해 거래량 다소 감소

- 재건축 호재, 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승폭이 커져 국지적 시장과열 우려가 나타났으며, 신규분양시장 청약경쟁률도 지속적으로 높은 수준을 유지

- 한편 일부 지역의 국지적 과열이 우려되는 가운데 가격, 심리, 공급 등 지역별 시장 차별화

□ 8.2대책 이후 시장 변화와 향후 변화 요인

ㅇ 권역별,  정책대상지역별 주간아파트매매가격 변화

- 8.2대책 이후 정책대상지역이 몰린 수도권의 하락폭이 크게 나타나 국지적 과열양상이 진정세를 보였고,  투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등의 순으로 아파트매매가격 하락폭이 크게 나타남

ㅇ 투기지역의 주간 아파트매매가격 변화

- 투기지역의 경우 6.19 대책 후 소폭 하락 후 재상승하다 8.2대책 후 대폭 하락, 이후 보합세

- 최근 규제를 피해 재개발, 재건축 등이 빠르게 진행되는 송파, 강동 등을 중심으로 회복세

ㅇ 투기과열지구의 주간 아파트매매가격 변화

- 투기과열지구의 경우 대부분 8.2 대책 이후 대폭 하락하였으나 9.5대책에 추가 포함된 성남 분당구, 대구 수성구 등의 경우 상대적으로 하락폭이 적게 나타남

ㅇ 월별 주택매매시장 소비심리지수의 변화

- 주택매매시장 소비심리지수(국토연구원)의 경우 8.2대책 이후 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역 모두 급격히 하락하여 안정세를 보이고 있으나 투기지역의 경우 최근 다시 소폭 상승

ㅇ 시장하락 전망이 높은 가운데 향후 시장 변화요인에 대한 인식은 지역별로 다르게 나타남

- 일반국민, 중개업소 모두 8.2대책 항목 중 대출규제가 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것으로 응답

- 중개업소는 향후 시장이 하락할 가능성이 상승할 가능성에 비해 더 높을 것이라고 응답하였으나 시장의 주요 변화요인에 대한 인식은 지역별로 서로 다르게 나타남

□ 지역부동산시장 시범적 평가

ㅇ 지역별 안정적 수급 및 시장 관리를 위해서는 영국의 전략적 시장평가, 캐나다 지역부동산시장 평가사례 등을 참고하여 지역부동산시장에 대한 평가의 틀을 확보할 필요

ㅇ 지역별 주택수급 여건, 주택매매가격 상승률, 부동산시장 소비심리지수 등 세 가지 지표를 바탕으로 2017년 2분기 및 3분기 17개 시도별 지역부동산시장에 대해 시범적으로 평가

□ 핵심 정책과제

ㅇ 주택시장 상황에 맞는 맞춤형 정책개발 지원

ㅇ 수요 관리를 넘어 주택 수급, 지역경제 등을 고려한 종합적 정책 추진 필요

ㅇ 다양한 지표에 대한 모니터링을 통한 객관적 시장 진단 필요

ㅇ  지역부동산시장에 대한 객관적인 평가로 주택 수급의 안정적 조절 필요

ㅇ 정책시뮬레이션모형을 통한 정책효과의 사전 점검  필요

ㅇ 시스템을 활용한 시장 잠재리스크를 제거하여 가계충격 최소화

□  수요자 맞춤형 주택담보대출 정책방안

□ 주택담보대출의 수요자 맞춤형 운영 방안을 모색할 필요

ㅇ 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 크게 증가

- 2011년~2017년 6월 기간 동안 가계부채 916.1조원→1388.3조원(51.5% 증가), 주택담보대출 442.4조원→693.2조원(56.7% 증가) 증가

- 은행과 공적금융기관 중심으로 증가(예금은행 80.2%, 비은행 19.8%, 공적금융기관 164.1% 증가)

표  |  가계부채 추이

자료: 한국은행

ㅇ 주택담보대출의 다양성 제고를 통한 효과적 운영 방안을 모색할 필요

- 향후 가계소득이 유사한 수준으로 증가하지 않거나 다양한 요인으로 인해 대출 수요가 지속된다면 가계부채의 증가세가 지속될 가능성 존재

- 주택금융이 활성화되고 있는 현 시점에서 가계부채 증가에 따른 위험요인을 관리하면서, 수요자 특성을 고려하여 다양한 맞춤형 주택담보대출을 효과적으로 운영할 필요

□ 가구유형별 주택담보대출 이용 특성과 규제에 따른 차입제약

ㅇ 가구유형별 주택담보대출 이용 특성

- 자가거주이면서 주택담보대출을 보유한 가구는 2016년 기준 458만 가구로써 2012년 362만 가구 대비 26.4% 증가하여 이용이 크게 확대(가계금융복지조사)

- 주택담보대출 이용률은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산3·4분위가 높음

- 평균LTV 수준은 수도권, 20·30대, 중소득, 자산1·2분위가 높음

- DSR 수준은 수도권, 40·50대, 중소득 그룹에서 상승폭이 켰으며 금융상환 부담이 증가

- 원리금 연체가구 비율은 60대이상, 저소득, 자산1·2분위가 높음

- 거주주택마련 용도는 원금분할 및 원리금균등분할상환 방법의 연체가구 비율이 낮음

ㅇ LTV, DTI, DSR 규제에 따른 차입제약가구 추정

- 차입제약가구는 주택을 구입하고자 할 때 일정 LTV, DTI, DSR 규제 수준하에서 대출이 어려운 가구를 의미함

- LTV규제가 차입제약에 미치는 영향이 가장 크며 40대, 중·고소득층, 저·중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 크게 증가

- DTI규제에 따라 40·50대, 저·중소득층, 중자산, 자가·전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받음

- DSR규제에 따라 30·40대, 중·고소득층, 중자산, 전세, 생애최초 및 무주택가구의 차입제약 가구가 영향을 크게 받으며, DSR 200% 이내에서 효과가 크게 나타남

□ 주택담보대출 규제와 수요맞춤형 주택담보대출 정책 방향

ㅇ 주택구입목적의 실수요에 대해서 주택담보대출 지원 필요

- 주택구입 목적의 대출은 연체율이 낮으므로 무주택자 또는 1주택자의 이주를 위한 주택구입인 경우에 대해서는 장려할 수 있는 주택금융지원 필요

ㅇ 주택담보대출은 가구유형별로 특성에 따라 다양하게 접근할 필요

- LTV규제의 경우 규제수준에 따른 차입제약의 영향이 크고 가구의 연체위험에도 영향을 미치므로 가계부채 관리를 위한 주요 수단으로 평가할 수 있음

- DTI규제의 경우 LTV와 비교하여 차입제약에 미치는 영향은 작으나 50·60대, 저소득층, 전세가구 등 취약계층에 미치는 영향이 크므로 취약계층에 대해서는 DTI 규제를 완화하여 적용하는 것을 고려할 필요

- 부분(균등)분할상환 대출제도를 통해 저소득층, 무주택자의 DTI규제를 완화하여 주택구입 지원을 고려할 필요

- 가구 유형별 특성에 따라 위험을 낮추면서도 주거안정을 추구할 수 있도록 타 주거지원정책과 연계한 결합방안을 도출할 필요

□  1인 청년 주거불안정 개선을 위한 정책지원 방안

□ 1인 청년 현황 및 주거지원 필요성

ㅇ 1인 가구 급증에 따라 청년주거문제 대두

- 1인가구는 2015년 기준 518만 가구로 총 가구에서 차지하는 비중이 27.2%

- 향후 2045년까지 1인가구 증가세는 지속적으로 이어져 총 가구의 36.3%로 전망

ㅇ 청년기 주거지원의 필요성

- 청년가구의 열악한 주거수준과 높은 주거비 부담 문제가 지속되면서 청년기 주택문제가 비혼·만혼, 저출산 등 사회문제와 직간접적으로 연결되어 있음

- 해외에서도 높은 주택가격과 안정적 일자리 부족으로 청년층이 부모로부터의 독립이 늦어지면서 가구형성, 결혼, 출산 등이 지연되는 현상이 발생

- 가구주 중심, 다인 가족 위주의 기존 주택정책에서 1인 청년은 상대적으로 정책 고려대상에서 우선순위가 낮았으나 1인청년을 둘러싼 환경변화를 인식필요

- 주택의 탐색, 계약, 거주과정에서 상대적 열위에 놓인 청년 주거비부담이 지속 증가하는 문제에 대한 대응 필요

표  |  1인 청년가구를 둘러싼 환경 변화와 이슈

구분	과거	현재	이슈
열악한 주거환경	일시적, 과도기적	구조적	고착화 가능성
부모지원	일부	부모 지원에 따른 격차	사회적 불평등이 주택부문에서 재생산
부모세대	노부모 부양 & 주택 상속 패키지	부모 노후(주택 연금) 자녀 지원 여력 하락	자가마련 가능성 하락
점유형태	자가선호 전세 ⇒ 자가로 이전	자가마련 요원 보증부월세 우세	주거사다리 붕괴
사회적 파급효과	결혼, 출산, 양육 지속	비혼, 만혼, 출산지연 및 포기	저출산, 고령화, 사회활력 저하

□ 1인 청년 주거불안정 양상 및 문제점

ㅇ 주택탐색 및 계약과정의 불안정성

- (임차인 청년당사자) 주거문맹(housing illiteracy) 상태로 임차시장 진입; 교육보다 실행을 통한 학습, 사기 위험에 무방비 노출

- (중개인) 책임성 및 서비스 수준에 대한 불만족, 인터넷 제공 정보의 신뢰성, 허위물건, 불법개조 건축물 중개 (서비스 만족도 53점, 수수료 만족도 29점)

- (임대인) 전입신고 불허, 임대수익 노출 거부감, 불법 건축물 개조

ㅇ 거주과정의 불안정성: 부모의존도, 주거취약

- (부모의존) 임대보증금의 70%, 월임대료의 65% 이상을 부모에 의존

- (주거비) 적정 주거비는 현재 수준보다 20~30% 낮은 수준; 20대 청년 임금수준이 낮고, 비정규직의 임금상승률이 저조하여 주거비 과부담

- (안전 취약) 지옥고 채광, 치안 문제 노출 ⇒ 정신적·심리적 스트레스

ㅇ 생애단계 이행의 불안정성: 미래 사회영향의 심각성

- 연애<결혼<출산·양육<내집 마련 순으로 미래의사 결정에 부정적 영향

- 주거빈곤이 근로빈곤층 생성 기제: Rent poor ⇒ Working poor ⇒ House poor

- 스스로 부모지원없는 주거상향이동 어렵다는 흙수저 고착론 상실감 팽배

□ 1인 청년 주거지원 정책방안

ㅇ 1인청년 주거지원의 원칙 및 기본방향

- 치유적 정책과 예방적 정책의 동시 접근 필요: 현재 심각한 상황 해결에 주력+추가문제 발생과 확산 제어 및 사전대응

- 포용적 정책, 이행기 정책, 자립강화, 책임과 의무 명확화, 맞춤형 정책

ㅇ 주거지원 방안

- 지속적 안정적 저렴주택 공급: 대중교통 접근성 높은 곳에 쉐어하우스형, 숙박시설 개조 및 빈집 리모델링 통한 청년 저렴주택 공급

- 수요맞춤형 지원: 1인가구 거주용 단독·공유주택 평면개발 및 공급, 쉐어 하우스 공급확대를 위한 정보플랫폼 운영(대기자 등록, 임대희망자 등록), 행복주택 공급시 청년 수요 사전 반영

- 주거비 부담완화: 전세자금 대출이자 지원(한시적 무이자), 청년 주거안정 자금

- 탐색 및 계약과정의 불이익 해소: 주거문맹 탈피를 위한 교육 강화(대학내 교육, 오리엔테이션 활용 주택 임대차 계약 관련 기본정보 제공), 모바일 앱, 리플렛 등 정보제공 방안 다양화, 상담센터 운영, 전입신고 자동화 방안 검토

- 거주과정의 안정성 강화: 불법 개조 건축물 중개 신고센터 개설, 계약기간 다양성 제공, 전세반환 보증보험 가입 국가지원

- 주거기준 강화: 1·2인 가구 최저(준) 주거기준 재정립, 준주택 임대등록제

- 자립지원 강화: 소액보증금 매칭 프로그램(보증금 마련을 위한 매칭형 저축)

- 주거특성별 지원강화: (월세 거주자) 월세 지출 세액공제 부모확대, (비주택 거주자) 공공임대 우선 입주권, (준주택 거주자) 준주택 관리비 부과기준 마련

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토연구원 대외협력팀 김민경 관리원(☎ 044-960-0125)에게 연락주시기 바랍니다.