	국토연구원		보 도 자 료
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생산자		SOC․건설경제연구실		김재영 선임연구위원	031)380-0360
7월 25일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

『부동산개발업 관리 및 육성 방안에 관한 공청회』 개최

□ 국토연구원은 7.25.(화) 국토연구원 강당에서 부동산개발분야 전문가, 정부, 학계, 시민단체 등이 참석한 가운데 “부동산개발업 관리 및 육성방안에 관한 공청회”를 개최한다.

* 공청회 개요 : 붙임1 참조

□ 이번 공청회에서는 국토연구원 김재영 선임연구위원이 「부동산 개발업의 관리 및 육성방안」에 관하여 주제발표를 한다.

ㅇ 이 방안은 국토연구원이 작년부터 40여개 부동산개발 관련 법률을 검토․분석하고 부동산개발분야 종사자, 학계, 변호사 등 관련 분야 전문가들의 의견수렴을 통해 마련한 것이다.

□ 김재영 선임연구위원의 발표 내용은 다음과 같다.(붙임 2 참조)

① 부동산개발업의 제도화

ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 도시개발법 등에서 목적별․대상사업별로 달리 규정하고 있는 시행자 등에 관한 규정을 검토하여 부동산개발과 부동산개발업을 정의하고 사업유형을 명확히 함으로써 부동산개발업을 독립된 산업으로 육성하기 위한 제도적 기초를 마련할 필요가 있다.

② 부동산개발업 등록제도 도입

ㅇ 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하고자 하는 경우에는 행정관청에 등록하도록 하여 부동산개발업자의 종합적․체계적 관리 및 건전한 부동산개발업 육성을 위한 제도적 기초를 마련하는 한편,

ㅇ 일정 규모 미만의 부동산개발을 하는 소규모개발업자는 등록대상에서 제외하여 영업의 자유를 보장하는 것이 필요하다.

③ 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축

ㅇ 부동산개발 과정의 투명성 확보를 위하여 국가차원에서 부동산개발에 대한 모니터링 시스템을 구축하고, 누구나 용이하게 등록사업자의 사업실적에 관한 정보를 조회하여 개발업자에 대한 신뢰성 판단의 자료로 활용할 수 있도록 하여야 한다.

④ 부당한 표시․광고의 제한

ㅇ 미등록사업자는 등록사업자로 오인할 수 있는 사항(예: 등록번호, 행정기관의 사업자인증 등)의 표시를 금지하고, 등록사업자는 등록정보․부동산개발의 위험․자금관리기관 등 부동산개발에 관하여 소비자들이 반드시 알아야 할 정보를 표시․광고하도록 하여 소비자의 선택권을 보장하여야 한다.

⑤ 부동산개발업자의 금지행위

ㅇ 누구든지 다음의 행위를 금지하도록 하여야 한다.

㉠부동산을 판매․임대하기 위하여 허위․과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 소비자를 유인하는 행위

㉡부동산개발에 대한 허위의 정보를 유포시키는 행위

㉢소비자의 의사에 반하여 전화․컴퓨터통신 등을 통한 부동산 판매․임대 권유행위

ㅇ 등록사업자가 금지행위 규정을 위반한 경우에는 행정처분과 형벌․과태료를 부과하고, 미등록사업자 등이 위 규정을 위반한 경우에는 형벌․과태료를 부과한다.

⑥ 관련 법률의 제정

ㅇ 부동산개발업을 건설업, 건설감리업 등과 같이 하나의 독립된 산업으로 육성하여 국민경제에 기여할 수 있도록 하기 위하여 부동산개발업의 종합적․체계적 관리를 위한 법률을 제정할 필요가 있다.

ㅇ 건설산업기본법, 주택법, 건설기술관리법 등에서 규정하고 있는 건설업, 주택건설업, 건설용역업, 건설감리업과 별개로 부동산개발업을 규정하고 관리하기 위한 ‘(가칭)부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’을 제정할 필요가 있다.

□ 이번 공청회는 국토연구원이 주최하고 한국디벨로퍼협회가 후원하며 한국디벨로퍼협회 정책기획단장 김우진 박사, 강남대학교 노태욱 교수, 안충환 건설교통부 토지관리팀장, 법무법인 세종 이경돈 변호사, 참여연대 이헌욱 변호사, 최영진 중앙일보조인스랜드(주) 대표이사 등이 토론자로 참석한다.

붙임 1. 『부동산개발업 관리 및 육성방안에 관한 공청회』 개요

2. 『부동산개발업 관리 및 육성방안』 요약

<붙임> 1. 『부동산개발업 관리 및 육성방안에 관한 공청회』 개요

□ 목적

ㅇ 부동산 개발업이 토지의 효율적 이용과 지역개발촉진, 관련 서비스업의 고도화 등을 통하여 부동산시장의 안정과 선진화에 기여할 수 있는 방안 모색

□ 공청회 개요

ㅇ 일시 및 장소: ‘06.7.25.(화) 14:30～17:00, 국토연구원 강당(지하 1층)

ㅇ 주최 : 국토연구원

ㅇ 후원 : 한국디벨로퍼협회

□ 프로그램

ㅇ 14:00 ～ 14:30 :  등  록

ㅇ 14:30 ～ 14:40 :  개  회

ㅇ 14:40 ～ 15:20 : “부동산 개발업 관리 및 육성 방안” 주제발표

- 발 제 : 김재영 (국토연구원 선임연구위원)

ㅇ 15:20 ～ 16:40 :  토  론

-  사회 : 박양호(국토연구원 부원장)

-  토론자 : 7명

․김우진 (한국디벨로퍼협회 정책기획단장)

․노태욱 (강남대학교 부동산학과 교수)

․안충환 (건설교통부 토지관리팀장)

․이경돈 (법무법인 세종 변호사)

․이승노 (㈜SGI 대표이사)

․이헌욱 (참여연대 작은권리찾기운동본부 집행위원장)

․최영진 (중앙일보조인스랜드㈜ 대표이사)

ㅇ 16:40 ～ 17:00 : 방청객 질의 및 폐회

<붙임> 2. 『부동산개발업 관리 및 육성방안』 요약

Ⅰ. 배경

○「부동산 개발업의 관리 및 육성방안」은 ″부동산 개발업을 건설업과 주택건설업과 별개의 업종으로 관리하고 건전하게 육성하여 개발행위와 관련하여 발생할 수 있는 불법․편법, 과대광고, 투기 등으로 인해 국민경제활동에 미치는 부정적 효과를 최소화하고 실수요자를 보호할 수 있다″는 전문가들의 의견과 관련 업체 등과의 협의 등을 통해서 마련되었다.

○ 전문가들은 우리나라의 부동산개발 현실을 감안할 때, 여러법에서 다양하게 정의되고 있는 민간개발주체를 부동산개발업으로 정의하고 국가차원에서 이들을 관리할 수 있는 체계를 구축하여야 부동산개발업을 하나의 산업으로 건전하게 육성할 수 있다는 의견을 제시하였다.

○ 이러한 의견을 반영하여 부동산 개발업의 법정화, 부동산개발업 등록제도 도입, 부동산개발업정보종합관리체계 구축, 부동산표시․광고제한, 관련법률의 제정을 주요 골자로 하는「부동산 개발업의 관리 및 육성방안」을 마련하였다.

Ⅱ. 부동산 개발업의 관리 및 육성방안의 주요 내용

□ 이번에 마련한 방안은 부동산투기억제 ․ 실수요자 보호․ 부동산개발의 투명성 확보를 목표로 한 것으로 그 구체적인 실천방안은 다음과 같이 요약될 수 있다.

① 부동산 개발업의 제도화

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 택지개발촉진법, 주택법 등에서 서로 달리 규정함으로써 혼선과 혼란을 초래하고 있는 시행자 등을 부동산개발업으로 제도화하였다.

- 건설업은 아파트 건설공사 또는 건설공사 등을 전담하고 있기 때문에 부동산 개발업자로 정의하기 어려우며, 이들도 부동산 개발사업을 영위하기 위해서는 부동산 개발업자로서 법률적 지위를 확보하도록 함

ㅇ 부동산개발 : 토지를 행정관청의 인․허가 등을 받아 대지․공장용지․체육용지 등으로 조성하거나 토지에 건축물 등을 결합하여 당해 부동산을 판매․임대의 방법으로 공급하는 것

ㅇ 부동산개발업: 영리를 목적으로 부동산개발을 수행하는 업

ㅇ  부동산개발업자: 영리를 목적으로 부동산개발을 업으로 영위하는 자로서 등록사업자와 미등록사업자로 구분

② 부동산 개발업 등록제도 도입

○ 부동산 투기, 부동산 개발관련 부조리 및 부패행위자로 인한 사회․경제적 비용을 최소화하고 부동산시장 등의 개방화와 세계화에 효과적으로 대응하기 위해서 부동산 개발업자 등록제도를 도입하였다.

- 등록대상을 일정 규모 이상의 부동산 개발로 제한하고, 법인의 자본금, 시설, 전문인력 등을 등록기준으로 함

※ 건축물의 경우 등록대상을 「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용대상이 되는 대규모개발로 한정

※ 일정규모 이상의 부동산개발의 경우 무등록사업자의 부동산개발행위에 대하여 벌칙 적용

< 부동산개발업 등록대상 및 등록기준 예시 >

등록대상	등록의 예외	등록기준
		자본금	전문인력	시설
ㆍ판매․임대하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적)의 합계가 3천제곱미터 이상인 경우 ㆍ1만제곱미터 이상의 토지를 조성하는 경우	ㆍ국가․지자체 등 공공 주체(법 제4조) ㆍ주택건설사업자 ㆍ도시개발법․도시 및 주거환경정비법 등의 시행자 ㆍ기타	ㆍ3억원 (개인은 영업용자산평가액 6억원)	ㆍ건축․토목분야기술자 1인 이상 ㆍ부동산개발업 경력자 2인 이상 등	사무실 전용면적 33제곱미터 이상

③ 부동산개발업 정보의 종합관리체계 구축

○ 시의 적절하게 부동산 개발관련 문제점을 분석하고 정책적인 대안을 도출하기 위해서는 거의 실시간 수준으로 부동산 개발관련 정보를 종합 관리할 수 있는 체계를 구축하도록 하였다.

- 부동산개발업자는 매년 사업실적 등에 대하여 건설교통부장관에게 보고하도록 하고 중앙행정기관의 장․지자체장이 등록사업자를 다른 개발사업 관련 법률에 의한 택지조성 시행자 등으로 지정하고자 할 경우 등록사업자의 사업실적을 조회하도록 의무화

- ‘부동산개발업정보종합관리체계’를 구축․운영하여 등록사업자 정보․사업실적 등 부동산개발에 관한 정보를 종합적으로 관리하고, 이를 소비자․관련기관․단체 등에 제공할 수 있도록 하였다.

④ 부당한 표시․광고의 제한 등

○ 미등록사업자는 등록사업자로 오인할 수 있는 사항의 표시를 금지하고, 등록사업자는 소비자 등의 보호를 위해 필요한 사항을 표시하도록 함

- 미등록사업자의 “등록사업자” 표시 금지의무 위반 시 벌칙을 부과하고 등록사업자의 표시․광고 시 등록사실 등 중요사항* 표시․광고를 의무화하였다.

* 등록번호, 부동산개발의 위험, 자금관리기관 등 부동산개발에 특유한 사항

⑤ 부동산개발업자의 금지행위 등

○ 부동산개발업자를 포함하여 누구든지 다음사항을 금지하도록 하였다.

구분	금지행위 주요 내용
등록사업자	①허위․과장된 사실을 알리거나 기만적 방법을 사용하여 타인으로 하여금 부동산등을 공급받도록 유인하는 행위(영업정지 및 형벌)
	②부동산개발에 대한 허위의 정보를 불특정다수인에게 유포시키는 행위(영업정지 및 형벌)
	③소비자의 반대의사에도 불구하고 전화․컴퓨터통신 등을 통하여 부동산등을 공급받을 것을 권유하는 행위(영업정지 및 과태료)
기타	①②③의 행위를 할 경우 형벌 또는 과태료를 부과

⑥ 관련 법률의 제정

○ 부동산 개발업을 건설업, 설계엔지니어링업, 건설감리업, 전기공사업 등과 같이 하나의 산업으로 육성하여 국민경제와 국민생활에 기여할 수 있도록 법률을 제정하도록 하였다.

- 건설산업기본법, 주택법, 건설기술관리법 등에서 규정하고 있는 건설업, 주택건설업, 건설용역업, 건설감리업과 별개로 부동산개발업을 규정하고 관리하기 위한 ‘(가칭) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’ 제정하도록 하였다.

※ 미국

․표준산업분류(SIC;Standard Industrial Classification)에 의하면 부동산경영업 및 임대업, 부동산대리업 및 관리업, 부동산권리업, 토지분양업 및 개발업으로 분류

․관련법 :주간(州間)토지매매 완전공개에 관한 연방법률 (Federal Interstate Land Sales Full Disclosure Act), 일정 규모나 일정 수 이상(네바다 주법: 5개 이상의 부지)의 주택이나 토지 등 부동산을 판매하는 경우 해당 관청에 등록하도록 하여 소비자를 보호하는 주(州) 입법례가 있음

․	토지개발업자들은 100개 이상의 부지로 구성된 분양지는 미국주택도시개발부(HUD)에 등록하고 해당 매매 또는 임대차계약에 서명 전에 ‘재산보고서’라는 공개서류를 매수인들에게 제공해야 함

※ 일 본

․‘부동산개발업’에 관한 일반적 지위를 갖는 법률은 없는 것으로 보이며, 부동산개발과 관련된 투자자의 보호를 위한 목적으로 ‘부동산특정공동사업법’이 있음

< 「(가칭) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」구성체계 >

		부동산개발				ㅇ 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하여 당해 토지를 판매․임대 ㅇ 토지에 건축물 기타 공작물을 결합하여 당해 부동산을 판매․임대 ㅇ 도급에 의하여 시공만을 담당하는 행위 제외
		부동산개발업				ㅇ 영리를 목적으로 부동산개발을 수행하는 업
		부동산개발업자				ㅇ 영리를 목적으로 부동산개발을 업으로 영위하는 자 (등록사업자와 미등록사업자로 구분)
												부동산개발업 등록관리
												부당한 표시․광고 제한 등
												신의성실의무 등
						등록사업자		부동산개발 허용				보고의무
												부동산개발 실적 조회 및 공개
												부동산 개발업 정보의 종합관리
												금지행위
												제재
						등록의무 있는 자		등록없이 일정 규모 이상의 부동산개발 금지
						등록의무 없는 자		등록없이 일정 규모 미만의 부동산개발 허용				금지행위는 적용
		등록의 예외				ㅇ 국가․지방자치단체․정부투자기관 등 ㅇ 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 ㅇ 기타