	국토연구원		보 도 자 료
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생산자		토지․주택연구실장		손경환 연구위원	031)380-0260
1월 3일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

	2006년 부동산시장 전망과 정책방향
1. 2005년 부동산시장 동향 □ 주택시장 ◦ 2005년 주택가격은 상반기 중 큰 폭으로 상승하였으나, 8․31대책 이후에는 안정세를 보이고 있음 - 다만 주택 전세가격은 8․31대책 이후 비교적 크게 상승 □ 토지시장 ◦ 2005년 지가상승률은 평균 4.1%로 대체로 안정을 유지하였으나, 행정도시․신도시 등 각종 개발사업계획이 있는 일부지역에서는 불안양상을 보임 2. 2006년 부동산시장 전망 ◦ 주택 매매가격은 전국 1.0% 내외, 서울 아파트 2.0% 내외 하락 전망 ◦ 주택 전세가격은 전국 2.0% 내외, 서울 아파트 4.0% 내외 상승 전망 ◦ 지가는 0.5% 내외 상승 전망 ◦ 2000년 이후 주택시장에서 나타나고 있는 지역별․유형별 양극화현상은 점차 완화될 전망임 3. 정책방향 ◦ 향후 부동산시장은 풍부한 시중의 부동자금과 정부대책 완화기대로 인한 시장불안 요인이 잠재되어 있음 ◦ 부동산시장의 지속적인 안정을 위해 8.31 후속대책을 차질없이 추진하고 시장 유동자금을 효과적으로 흡수할 수 있는 방안 마련이 필요

Ⅰ. 부동산시장 동향

1. 주택시장

1) 주택가격 동향

◦ 2005년 주택 매매가격은 8․31대책 이전에는 급격한 상승세를 보였으나, 8․31대책 이후 안정세를 보이고 있음

- 8․31대책 이전에는 전국 평균 3.6%, 수도권 4.7%, 서울 5.3% 상승

- 8․31대책 이후 11월까지 전국은 0.2% 상승하였고, 수도권은 0.2%, 서울은 0.6% 상승

<표 1>  주택 매매가격 변동률

(단위 : %)

구분		2002	2003	2004	2005(～11월)
					8.31이전 누계	8.31이후 누계	2005년 누계
전국	주택	16.4	5.7	-2.1	3.6	0.2	3.8
	아파트	22.8	9.6	-0.6	5.3	0.3	5.6
수도권	주택	21.8	7.4	-2.9	4.7	0.2	4.9
	아파트	29.3	10.1	-2.5	7.0	-0.1	6.9
서울	주택	22.5	6.9	-1.4	5.3	0.6	5.9
	아파트	30.8	10.2	-1.0	8.2	0.2	8.5
강남	주택	27.4	10.5	-1.6	8.2	0.3	8.6
	아파트	35.2	14.3	-1.3	12.7	-0.1	12.6

자료 : 국민은행

◦ 8․31대책 이후 전세가격이 비교적 크게 상승

- 서울 및 수도권지역은 2.4%, 서울 강남은 3.4% 상승

<표 2>  주택 전세가격 변동률

(단위 : %)

구분		2002	2003	2004	2005(～11월)
					8.31이전 누계	8.31이후 누계	2005년 누계
전국	주택	10.1	-1.4	-5	1.1	1.7	2.9
	아파트	12.2	-0.4	-2.7	2.9	2.5	5.5
수도권	주택	9.5	-3.3	-7.2	1.2	2.4	3.6
	아파트	10.5	-2.7	-5.2	3.6	3.6	7.3
서울	주택	10.8	-3.9	-7.2	-0.3	2.4	2.1
	아파트	11.4	-3.2	-4.4	1.7	3.9	5.7
강남	주택	11.8	-3.0	-7.5	0.9	3.4	4.4
	아파트	11.2	-2.3	-5.2	3.0	4.9	8.0

자료 : 국민은행

2) 주택 수급 동향

◦ 2005년의 주택 거래는 전반적으로는 한산한 상황이며, 전년 거래현황과 유사

<표 3> 아파트 거래 동향

(단위 : %)

구분	전국		서울		수도권
	2004년	2005.11	2004년	2005.11	2004년	2005.11
활발	0.4	0.4	0.2	0.0	0.2	0.1
보통	9.3	7.3	6.0	4.9	5.7	4.6
한산	90.3	92.3	93.7	95.1	94.1	95.3

자료 : 국민은행

◦ 8․31대책 이전에는 서울을 중심으로 매수세가 회복되는 양상을 보였으나, 대책 이후에 매수세가 다시 위축

<표 4> 아파트 수급 동향

(단위 : %)

구분		2003	2004	2005
				1/4	2/4	3/4	10	11	평균
전국	매도우위	59.5	72.6	67.3	57.6	59.5	73.2	71.4	63.4
	매수우위	9.5	2.7	5.3	10.2	6.4	2.8	3.4	6.5
수도권	매도우위	58.6	78.5	69.9	61.1	63.1	75.5	76.1	66.7
	매수우위	9.6	1.6	4.4	8.1	5.0	2.4	2.5	5.2
서울	매도우위	56.4	72.7	65.9	53.8	52.4	70.1	68.8	59.6
	매수우위	10.4	2.0	6.4	14.5	8.9	2.1	2.2	8.5

자료 : 국민은행

◦ 2005년의 주택건설실적은 10월까지 약 29만호가 건설되어 전년동기 실적 대비 3.7% 감소

<표 5> 주택건설 실적

(단위 : 호)

구분	2003		2004		2005
	～10월	누계	～10월	누계	6	7	8	9	10	누계
전국	445,598	585,382	301,079	463,800	32,145	26,642	20,202	25,373	26,024	289,789
수도권	232,974	297,289	126,477	205,719	10,623	8,987	9,136	7,283	9,540	119,417
서울	96,281	115,755	36,303	58,122	6,493	2,167	1,094	1,973	821	23,760

자료 : 건설교통부

◦ 2005년 이후 수도권의 주택 입주물량은 풍부한 편임

- 서울 아파트 입주물량도 2003년에 사업승인이 집중됐던 재건축의 입주가 시작되는 2008년 이후 증가 전망

<표 6> 서울 및 수도권지역 주택 입주물량

(단위 : 천호)

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
수도권	174	189	161	159	200	204	209	260	290	288
서 울	56	52	87	78	51	55	61	75	83	81

자료 : 건설교통부

2. 토지시장

1) 토지가격 동향

◦ 2005년 지가는 전국적으로는 안정적이나 국지적인 불안 현상을 보임

- 2005년 10월까지 지가상승률은 전국 기준으로 평균 4.1% 상승

- 개발사업이 추진되고 있는 충남 연기군은 20.4%, 전북 무주군은 13.5%, 충남 공주시는 11.4%, 경기 화성시는 8.4% 상승

<표 7> 지역별 지가상승률

(단위 : %)

지 역		2003	2004	2005
		연간	연간	1/4	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	누계
전국		3.4	3.9	0.8	0.5	0.6	0.8	0.5	0.5	0.2	0.2	4.1
수도권 신도시	경기 성남시 분당구	16.3	9.7	0.7	0.5	1.1	1.2	0.8	0.7	0.1	0.1	5.3
	화성시	6.9	5.2	2.2	0.9	1.3	1.5	1.4	0.5	0.1	0.1	8.4
	파주시	4.3	13.3	2.6	0.4	0.9	0.6	0.4	0.3	0.1	0.1	5.4
	김포시	8.7	7.1	0.9	0.9	1.2	1.3	1.0	1.0	0.3	0.2	7.1
충청권 행정중심복합도시	충남 연기군	11.6	23.3	9.6	1.9	1.4	1.0	0.9	0.6	0.4	3.2	20.4
	공주시	6.6	9.2	3.7	1.4	1.4	1.3	0.9	1.1	0.6	0.4	11.4
	천안시	8.3	17.8	2.6	0.8	1.0	0.8	0.6	0.4	0.1	0.6	6.6
기업도시선정지역	강원 원주시	2.9	4.4	0.8	0.1	0.3	0.3	0.4	0.6	0.2	0.1	2.8
	충북 충주시	1.2	2.2	0.6	0.9	1.0	1.1	1.2	0.4	0.0	-0.02	5.4
	전북 무주군	1.0	1.4	1.8	0.5	1.0	1.0	3.6	2.3	1.6	1.0	13.5
	전남 무안군	0.6	1.1	0.3	0.6	0.6	1.7	1.2	1.9	0.3	0.3	7.0

자료 : 건설교통부

◦ 용도지역별로는 녹지지역과 관리지역, 이용상황별로는 전, 답, 임야에서 토지가격이 크게 상승

- 녹지지역 7.2%, 관리지역 5.1% 상승

- 전 7.5%, 답 6.3%, 임야 4.9% 상승

2) 토지거래 동향(필지수 기준)

◦ 월평균 토지거래량은 2004년에는 전년대비 -11.6% 감소하였으나, 2005년 10월까지 지난해 같은 기간에 비해 13.5% 증가

- 2005년 토지거래는 도시지역보다는 비도시지역에서 더욱 활발

- 도시지역 12.1%, 관리지역 16.5%, 농림지역 15.0%, 자연환경보전지역 18.9% 증가

Ⅱ. 부동산시장 전망

◦ 주요기관의 경제전망에 의하면, 2005년 하반기부터 경제는 부진에서 벗어나 회복기로 접어들고 있으며, 이러한 흐름은 2006년에도 이어질 것으로 전망

- 경제성장률은 5% 내외 수준으로 전망

- 민간소비는 안정적으로 증가하고, 금리는 국제적 금리상승 추세 속에서 상승할 것으로 전망

<표 8> 2006년 경제 전망

(단위 : 전년동기대비, %)

구분	2004	2005			2006년 전망치
		1/4	2/4	3/4	한국은행	KDI	금융硏	삼성硏	LG硏	NABO
경제성장률	4.6	2.7	3.3	4.5	5.0	5.0	4.7	4.8	4.6	4.7
금리(회사채3년)	4.1	3.9	3.8	4.2	-	-	5.2	5.6	5.5	4.8
총소비	0.2	1.7	3.0	4.1	-	4.2	4.6	-	3.7	-
총고정자본형성	1.9	0.1	2.1	2.0		3.4	3.4	3.8	3.6	-
설비투자	3.8	3.1	2.9	4.2	5.4	6.9	6.2	6.5	6.8	5.8
건설투자	1.1	△2.9	1.7	0.4	1.7	1.1	2.0	2.2	1.1	1.2

주 : 주요 국제기관의 한국경제 성장률 전망 : IMF 5.0%, WB 5.1%, OECD 5.1%, GI 6.0%

자료 : 한국은행, 각 기관 경제전망 보고서

◦ 정부의 강력한 부동산대책, 금리상승 등을 감안할 때 향후 부동산가격은 안정국면이 지속될 것으로 판단됨

- 그러나 전세가격의 경우 임대수요 증가, 경제회복 기대 등으로 점진적인 상승국면을 보일 가능성이 있음

◦ 경제상황을 감안하여 부동산시장예측모형을 추정한 결과 및 전문가 설문조사 등을 종합한 결과,

- 주택 매매가격은 전국 1.0% 내외, 서울 아파트 2.0% 내외 하락 전망

- 주택 전세가격은 전국 2.0% 내외, 서울 아파트 4.0% 내외 상승 전망

- 지가는 0.5% 내외 상승 전망

◦ 그러나 전문가 설문조사에서 서울 아파트가격이 상승할 것이라는 응답비율이 40%를 상회하여 부동산시장에 대한 기대심리는 아직도 남아 있다고 판단됨

- 따라서 부동산시장의 안정을 유지하기 위해서는 8.31대책을 일관성 있게 추진하는 한편, 시중유동성을 흡수할 수 있는 강력한 대책이 필요함

<표 9> 2006년도 부동산가격 전망

(단위 : %)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지 가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)
전망치	1.0% 내외 하락	2.0% 내외 하락	2.0% 내외 상승	4.0% 내외 상승	0.5% 내외 상승

◦ 한편, 2000년 이후 지역별․유형별로 주택시장의 양극화 현상이 뚜렷해 짐

- 주택시장 양극화의 주요 원인은 주택을 투자상품으로 보는 시각이 강해진 데 기인

- 특히 서울 강남의 아파트는 투자성이 높은 시장으로 인식되면서 전반적인 저금리 기조 하 시중의 부동자금이 빠르게 유입

◦ 그러나 정부의 부동산시장 안정대책으로 주택가격은 하향 안정되는 반면, 시중금리는 점차 상승할 전망임

- 결국 주택에 대한 투자수요 유인효과가 약화되고, 이는 주택시장의 양극화 현상을 완화하는 요인으로 작용할 것임

Ⅲ. 부동산 정책방향

◦ 향후 부동산시장은 시중의 부동자금에 비해 부동산을 대체할만한 투자방안이 부족하고, 시장참여자들의 부동산관련 정부대책 완화 기대가 남아있어 시장불안 요인이 잠재되어 있다고 여겨짐

◦ 향후 부동산시장의 불안요인과 부동산시장의 안정을 위한 정책방향을 제시하면 <표 10>과 같음

<표 10> 부동산시장 불안요인 및 정책방향

불안요인	정책방향
- 대체투자 방안의 부족 - 행정복합도시․기업도시 등 개발계획에 따른 부동산가격 상승 기대심리 - 중대형 주택공급의 부족 - 부동산관련 정부대책의 완화 기대	- 정책의 일관성을 유지 - 가격상승 기대심리 차단을 위한 세제 및 개발이익환수방안의 보완 - 무주택서민의 주거안정을 위한 장기임대주택의 원활한 공급, 주택공영개발을 통한 저렴한 주택 공급 확대, 전세시장 안정화 방안 마련 - 부동산종합정보망 및 부동산상시모니터링 시스템의 조속한 정착 - 리츠, 부동산펀드 등 부동산간접투자상품의 활성화 방안 마련

◦ 정부대책이 완화될 것이라는 여론을 불식시키기 위해 8.31 후속대책을 차질없이 추진

◦ 행정복합도시․기업도시 등 개발계획에 따른 기대심리를 효과적으로 차단할 수 있도록 세제 및 개발이익환수방안을 보완

◦ 무주택서민의 주거안정을 도모하기 위해 국민임대주택을 포함한 장기임대주택의 원활한 공급, 주택공영개발을 통한 저렴한 주택공급, 전세시장 안정화 방안 등의 대책 마련

◦ 부동산종합정보망 및 부동산상시모니터링 시스템의 조속한 정착으로 시장의 투명성을 높이고, 실수요자 중심의 시장으로 재편을 유도

◦ 부동산시장의 불안요인 중 하나인 시중 유동자금을 효과적으로 흡수하고 부동산시장을 건전하게 발전 및 육성시킬 수 있도록 리츠, 부동산펀드 등 부동산간접투자상품의 활성화 방안 마련

<부록>

<부표 1> 용도지역 및 이용상황별 지가상승률

(단위 : %)

구분		2000	2001	2002	2003	2004	2005년
							누계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
전국		0.7	1.3	9.0	3.4	3.9	4.1	0.2	0.2	0.3	0.5	0.6	0.8	0.5	0.5	0.2	0.2
용도지역	주거지역	0.0	1.3	10.2	3.4	3.0	3.5	0.2	0.1	0.3	0.5	0.4	0.8	0.4	0.5	0.2	0.2
	상업지역	-0.3	0.6	8.7	3.4	2.6	2.8	0.1	0.1	0.2	0.4	0.4	0.7	0.3	0.2	0.1	0.2
	공업지역	0.4	0.8	6.6	2.3	2.8	3.2	0.2	0.2	0.3	0.4	0.4	0.5	0.4	0.4	0.2	0.2
	녹지지역	2.6	2.6	10.2	5.0	6.7	7.2	0.5	0.4	0.6	0.9	1.1	1.2	0.9	0.7	0.4	0.4
	농림지역	2.6	0.7	2.7	1.4	4.7	4.4	0.3	0.3	0.5	0.5	0.7	0.7	0.6	0.4	0.2	0.1
	자연환경보전지역	1.9	2.0	7.4	1.3	3.1	2.5	0.2	0.2	0.2	0.4	0.3	0.3	0.4	0.3	0.1	0.1
	관리지역	2.3	1.2	2.0	3.4	6.8	5.1	0.4	0.3	0.5	0.6	0.8	0.8	0.7	0.5	0.2	0.2
이용상황	전	2.6	2.3	8.2	4.1	6.9	7.5	0.5	0.5	0.7	0.9	1.1	1.2	1.0	0.7	0.4	0.4
	답	2.7	1.3	5.1	2.7	6.2	6.3	0.4	0.4	0.7	0.8	0.9	1.0	0.8	0.6	0.3	0.3
	주거용(대)	0.2	1.5	10.1	3.4	3.3	4.1	0.2	0.2	0.3	0.5	0.5	0.8	0.5	0.5	0.2	0.3
	상업용(대)	-0.1	0.8	9.6	3.8	3.1	3.4	0.1	0.1	0.3	0.5	0.5	0.8	0.4	0.4	0.2	0.2
	임야	1.5	1.5	5.8	2.9	5.7	4.9	0.4	0.3	0.5	0.6	0.7	0.8	0.6	0.5	0.2	0.2
	공장용지	0.9	0.9	6.6	2.8	3.5	3.6	0.2	0.2	0.3	0.5	0.5	0.6	0.5	0.4	0.2	0.2
	기타	0.7	1.6	9.4	2.0	4.8	3.6	0.1	0.2	0.3	0.6	0.7	0.4	0.3	0.3	0.2	0.4

자료 : 건설교통부

<부표 2> 연도별 월평균 토지거래량 및 증감률(2001-2005년)

(단위 : 필지수, %)

구분		2001		2002		2003		2004		～2005. 10
		거래량	증감률	거래량	증감률	거래량	증감률	거래량	증감률	거래량	증감률1)
전국		177,894	21.2	238,079	33.8	246,765	3.6	218,086	-11.6	244,651	13.5
도시지역	소계	130,544	33.1	179,914	37.8	183,246	1.9	141,980	-22.5	157,403	12.1
	주거지역	111,423	38.4	150,098	34.7	142,097	-5.3	101,742	-28.4	114,908	14.3
	상업지역	4,577	18.3	8,471	85.1	12,736	50.4	13,854	8.8	13,277	-2.9
	공업지역	3,088	6.3	4,754	54.0	4,942	4.0	3,897	-21.1	5,464	48.1
	녹지지역	6,350	9.3	9,443	48.7	14,068	49.0	16,825	19.6	18,237	8.6
	개발제한	4,267	1.8	5,681	33.1	5,768	1.5	4,753	-17.6	4,202	-11.2
	미지정	840	-0.1	1,468	74.7	3,636	147.7	908	-75.0	1,317	40.6
관리지역		32,868	2.0	43,424	32.1	45,401	4.6	52,554	15.8	60,275	16.5
농림지역		13,060	-12.5	12,998	-0.5	16,217	24.8	21,257	31.1	24,251	15.0
자연환경보전지역		1,421	-7.0	1,743	22.6	1,901	9.1	2,295	20.7	2,721	18.9

주 : 1) 2005년 토지거래 증감률은 전년 10월까지의 월평균 거래량과 비교

자료 : 건설교통부