※ 본 자료는 3월 4일(금) 보도일까지 엠바고 사항입니다.

報 道 資 料

생 산 자	국토연구원 지역․도시연구실	연구위원 민범식	031) 380-0253

	주거지역 개발밀도 선정방안에 관한 연구 (공동주택단지의 주거환경기준을 중심으로)
1. 문제의 제기 ◦ 사업성위주의 용적률 적용으로 주택단지 주거환경 질 저하 - 공급위주의 패러다임에 의해 기반시설수용능력이나 일조권 등 주거환경 등을 고려하지 않고 개발밀도(용적률)를 결정 - 특히 일조나 통풍조건 등 주거환경이 저하됨으로써 높아지고 있는 주거 환경에 대한 국민의 욕구와 상충됨 ◦ 따라서 쾌적한 주거환경 확보를 위한 적정개발밀도를 산출함으로써 향후 주택재개발 및 재건축사업 등에서 적정 개발밀도를 계획하기 위한 지표로서 제공 필요 2. 개발밀도 설정 실태 □ 개발밀도 현황 ◦ 주거지역 개발밀도가 국토의계획및이용에관한법률 제정이후 상당히 낮아졌으나, 아직 적정개발밀도에 대한 논란이 큼 - 일반주거지역의 경우, 150-200%(제1종), 200-250%(제2종), 250-300%(제3종) 의 수준에서 개발밀도가 결정됨 - 그러나 대부분의 도시의 주거지역은 제2종과 제3종 일반주거지역으로 지정 되어 있어 신도시지역보다 높게 설정되어 있음 □ 서울시의 공동주택 용적률 기준 ◦ 도시주거환경기본계획에서 용적률 하향조정 - 서울시는 도시주거환경기본계획에서 모든 주택재개발사업, 공동주택재건축사업 등에서 용도지역상의 허용용적률 보다 강화하여 200%를 기준으로 정함 - 이 기준은 전문가들이 비교적 쾌적하다고 판단된 국내의 공동주택단지 개발사례와 일본의 기준을 참조하여 결정됨 - 하향조정된 기준용적률은 사업성을 추구하는 사업시행자와 마찰 유발

3. 개발밀도 선정을 위한 선호주거환경 기준도출

□ 개발밀도 영향요소 선정

◦ 주거환경요소를 중심으로 한 세부 영향요인 선정

- 개발밀도에 영향을 주는 요소는 크게 주거환경요소, 도시계획적요소, 사업성요소로 제시될 수 있으나,

- 도시기반시설용량과 관련된 도시계획적요소는 도시계획에서 이미 다루고 있고, 사업성요소는 일반적인 사업성분석기법에 의해 산출이 가능하므로 연구대상에서 제외

- 주거환경요소에 대한 기준은 법제도 등에서 불명확하게 제시되고 있으므로 이 연구에서는 주민이 요구하는 주거환경을 확보하기 위해 필요한 기준을 다루기로 함

- 주거환경요소는 일조, 통풍, 조망, 소음, 프라이버시, 층고와 관련된 접지성 등의 세부 요인들로 구성

□ 주민, 전문가 의식조사를 통한 주거환경 기준 검토

◦ 주거환경요소에 대한 기준조사방법

- 일조,통풍,조망,소음,프라이버시,접지성과 같은 요소는 과학적 근거도 있으나 적정요구수준과 확보방법은 상대적인 것으로 거주자의 선호도에 의해 결정됨

- 따라서 주민,전문가 등의 의식조사를 통해 선호기준을 도출함(전문가 88인,경기도소재 공동주택단지주민 319인)

◦ 일조관련 요인

- 현행 일조관련 규정치(동지기준, 연속2시간 이상 일조확보)보다 강화된 연속 3시간 일조기준을 선호하는 것으로 나타나 주거환경의 질적 향상에 대한 관심 반영

◦ 통풍관련 요인

- 인공적인 통풍 시스템 보다는 자연통풍에 대한 선호비율이 높게 나타나 향후 아파트 주동배치시 폐쇄성이 강한 중정형 보다는 자연통풍이 가능한 일자형 배치가 바람직한 것으로 나타남

◦ 조망관련 요인

- 구체적인 조망관련 지표인 조망차폐율의 경우, 현행 경기도 조례규정치(입지에 따라 50~70%)보다 강화된 기준인 40% 정도를 선호

- 조망차폐율을 확보위해서는 인동간격과 동간거리 이격강화, 일자형배치가 바람직

◦ 소음관련 요인

- 물리적인 수치(절대량)를 통한 적정기준 도출이 아닌, 다른 주거환경요소와의 관계를 묻는 방식을 적용한 결과, 소음으로 입주가 불가한 정도를 제외한 경우 소음 관련 중요도는 낮은 것으로 나타남. 이는 기술적인 측면을 통해 소음 관련 문제해결이 가능함을 반영

◦ 향 관련 요인

- 전통적으로 남향을 선호하는 경향이 높아, 남향을 제외한 선호 향을 조사한 결과 동서향 보다 동남형 빈도수가 높게 나타남. 이는 심리적으로 오후햇살보다 아침햇살을 선호하는 것에 기인함

- 아파트 배치시 남향 또는 동남향배치가 바람직

◦ 프라이버시 확보

- 마주보는 아파트 주동과의 거리(인동거리)에 대해 1h～1.5h 정도가 적합한 것으로 나타남. 이는 일조시간과도 밀접한 관련이 있지만 일반적으로 가능한 넓은 이격거리를 선호

- 이러한 선호 경향을 충족하기 위해, 아파트 주동 배치시 일자형 또는 타워형 배치가 바람직함

◦ 층고와 관련된 접지성 요인

- 일반적으로 승강기가 있는 6～15층 범위를 선호하며 저층과 초고층에 대한 선호도는 일부계층(젊은 층)의 경우 높게 나타남

- 특히 전문가 집단의 경우, 초고층에 대한 부정적인 반응이 높아 15층 정도의 높이가 바람직한 주거층수로 인식됨

□ 공동주택단지 선호주거환경기준 정리

◦ 현행 규정보다 더 쾌적한 환경 요구

- 접지성 등을 위한 건물층고 6～15층, 일부는 초고층선호

- 일조확보를 위한 일조시간 2～3시간 이상 및 남향 및 동남향 주동배치

- 통풍 위한 일자형 또는 타워형 배치

- 프라이버시 확보기준으로 인동간격1h～1.5h

- 조망확보를 위한 조망차폐율 40% 이상

4. 주거환경요소에 의한 개발밀도 산출

□ 개발밀도 산출을 위한 시뮬레이션 구축

◦ 시뮬레이션 개요

- 일반적인 아파트 배치유형 중, 통풍과 일조에 불리한 ‘ㄷ’자형 배치를 제외

․층수기준 : 일자형(15층), 타워형(25층)

․이격거리 : 측면(일자형: 6m, 12m/ 타워형: 12m, 24m)

정면(인동간격비 0.75h, 1h, 1.25h, 1.5h, 1.75h, 2h)

․배치향 : 남향, 남동향(45도), 남남동향(30도)

․주동 물리적 규모 : 길이 41m(4호 연립), 깊이 10m, 층고높이 2.8m

- 태양 방위각: 서울지역 기준, 실험시간: 동지날 기준 오전 8시～오후 4시

․일조기준: 연속 2시간 이상 일조가능, 연속 3시간 이상 일조가능

□ 선호주거환경요인 기준을 만족하는 최대개발가능 밀도 산출

◦ 아파트 배치유형별 개발밀도 범위

- 남향 기준 일자형의 경우, 개발밀도 160%(일조3시간)～190%(일조2시간) 정도, 타워형의 경우 200%(일조3시간)～240%(일조2시간) 정도 이하에서 설정되어야 주민선호주거환경이 달성될 수 있음

- 타워형과 일자형이 반반씩 섞이는 경우 중간치인 180(일조3시간) ~220%(일조2시간)가 상한선

5. 정책적 함의 및 시사점

□ 적정 주거환경기준 달성을 위한 관련법 규정의 재검토

◦ 주택보급률이 어느정도 충족되어 가고 있는 시점에서, 공급위주 또는 사업성추구 보다는 바람직한 주거환경을 마련하기 위해 주거환경요소별 주민선호기준에 근거하여 건축법, 도시계획법 등 관련규정 재검토 필요

□ 주민선호가 반영된 한 개발밀도 설정

◦ 일률적인 법정 개발밀도 설정방식에서 탈피하여, 주거환경에 대한 사회적 관심 증가 추세와 주민계층별 선호를 반영한 개발밀도 설정이 필요함을 제시

< 참고자료 >

☞ 적정 주거환경기준 도출을 위한 주민 의식조사 결과

	외출편리성		일조		통풍/ 환기		조망/개방
	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)
매우 중요	85	26.6	170	53.3	172	53.9	126	39.5
중요	156	48.9	127	39.8	124	38.9	143	44.8
보통	73	22.9	20	6.3	21	6.6	47	14.7
중요치않음	1	.3	0	0.0	0	0.0	1	.3
전혀 중요치않음	1	.3	0	0.0	0	0.0	0	0.0
합계	316	99.1	317	99.4	317	99.4	317	99.4

	소음		프라이버시		생활 편리성		향후 사업성
	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)
매우 중요	178	55.8	164	51.4	119	37.3	134	42.0
중요	119	37.3	129	40.4	162	50.8	119	37.3
보통	17	5.3	22	6.9	33	10.3	59	18.5
중요치않음	2	.6	2	.6	2	.6	6	1.9
전혀 중요치않음	1	.3	0	0.0	0	0.0	1	.3
합계	317	99.4	317	99.4	316	99.1	319	100.0

☞ 적정 주거환경기준 도출을 위한 전문가 의식조사 결과

	외출편리성		일조		통풍/ 환기		조망/개방
	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)
매우 중요	6	6.8	41	46.6	32	36.4	31	35.2
중요	46	52.3	41	46.6	44	50.0	47	53.4
보통	28	31.8	6	6.8	11	12.5	10	11.4
중요치않음	7	8.0	0	0.0	1	1.1	0	0.0
전혀 중요치않음	1	1.1	0	0.0	0	0.0	0	0.0
합계	88	100.0	88	100.0	88	100.0	88	100.0

	소음		프라이버시		생활 편리성		향후 사업성
	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)	빈도수(개)	백분율(%)
매우 중요	41	46.6	42	47.7	32	36.4	5	5.7
중요	39	44.3	37	42.0	50	56.8	29	33.0
보통	6	6.8	9	10.2	5	5.7	48	54.5
중요치않음	2	2.3	0	0.0	1	1.1	5	5.7
전혀 중요치않음	0	0.0	0	0.0	0	0.0	1	1.1
합계	88	100.0	88	100.0	88	100.0	88	100.0

☞ 일자형 배치시 개발가능 용적률

<표 5-2> 일자형 남향 배치시 인동간격 및 용적률 분포

일자형(15층-4호)		인동간격 (측면)	2시간 연속 일조가능 밀도(%)	3시간 연속 일조가능 밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	6m	-	-
		12m	-	-
	1h	6m	-	-
		12m	-	-
	1.25h	6m	-	-
		12m	-	-
	1.5h	6m	-	-
		12m	-	-
	1.75h	6m	168	-
		12m	158	158
	2h	6m	150	150
		12m	142	142

<표 5-3> 일자형 남남동향(30도) 배치시 인동간격 및 용적률 분포

일자형(15층-4호)		인동간격 (측면)	2시간 연속 일조 가능밀도(%)	3시간 연속 일조 가능밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	6m	-	-
		12m	-	-
	1h	6m	-	-
		12m	-	-
	1.25h	6m	-	-
		12m	208	-
	1.5h	6m	191	-
		12m	180	180
	1.75h	6m	168	168
		2h	158	158
	2h	6m	150	150
		12m	142	142

<표 5-4> 일자형 남동향(45도) 배치시 인동간격 및 용적률 분포

일자형(15층-4호)		인동간격 (측면)	2시간 연속 일조 가능밀도(%)	3시간 연속 일조 가능밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	6m	-	-
		12m	-	-
	1h	6m	-	-
		12m	-	-
	1.25h	6m	-	-
		12m	208	-
	1.5h	6m	191	-
		12m	180	180
	1.75h	6m	168	168
		12m	158	158
	2h	6m	150	150
		12m	142	142

☞ 타워형 배치시 개발가능 용적률

<표 5-5> 타워형 남향 배치시 인동간격 및 용적률 분포

타워형(25층-4호)		인동간격(측면)	2시간 연속 일조 가능밀도(%)	3시간 연속 일조 가능밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	12m	-	-
		24m	-	-
	1h	12m	-	-
		24m	-	-
	1.25h	12m	-	-
		24m	205	-
	1.5h	12m	194	-
		24m	175	-
	1.75h	12m	170	-
		24m	152	152
	2h	12m	150	150
		24m	135	135

<표 5-6> 타워형 남남동향 (30도) 배치시 인동간격 및 용적률 분포

타워형(25층-4호)		인동간격(측면)	2시간 연속 일조 가능 밀도(%)	3시간 연속 일조 가능 밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	12m	-	-
		24m	-	-
	1h	12m	-	-
		24m	-	-
	1.25h	12m	-	-
		24m	-	-
	1.5h	12m	-	-
		24m	175	-
	1.75h	12m	170	-
		24m	152	152
	2h	12m	150	150
		24m	135	135

<표 5-7> 타워형 남동향 (45도) 배치시 인동간격 및 용적률 분포

타워형(25층-4호)		인동간격(측면)	2시간 연속 일조 가능 밀도(%)	3시간 연속 일조 가능 밀도(%)
인동간격 (정면)	0.75h	12m	-	-
		24m	-	-
	1h	12m	-	-
		24m	-	-
	1.25h	12m	-	-
		24m	205	-
	1.5h	12m	194	-
		24m	175	175
	1.75h	12m	170	170
		24m	152	152
	2h	12m	150	150
		24m	135	135