報 道 資 料

생 산 자	국토연구원 토지․주택연구실	부동산동향팀장 김근용	031)380-0315

2005년 부동산시장 전망과 정책방향

Ⅰ. 부동산시장 동향

◦ 부동산 가격 안정

- 실거래가 과세기반 구축, 다주택 보유자 양도소득세 중과 등 ‘10.29 종합대책’의 강력한 추진에 힘입어 투기수요가 사라지면서 부동산 가격은 지속적으로 안정세를 유지

< 표 1 > 부동산 가격 동향(전년․전분기 대비 변동률)

(단위 : %)

구 분		전년말 대비			2004년 전분기말 대비
		2002	2003	2004.11	1/4	2/4	3/4	2004.11
주택 매매가격	전국	16.4	5.7	-1.7	0.0	-0.1	-1.0	-0.6
	서울	22.5	6.9	-1.0	0.8	0.2	-1.2	-0.8
주택 전세가격	전국	10.1	-1.4	-4.2	0.1	-0.9	-2.2	-1.2
	서울	10.8	-3.9	-6.4	0.0	-1.8	-3.0	-1.6
지 가		9.0	3.4	3.31)	1.4	1.1	0.8	-

주 : 1) 지가변동률은 2003년말 대비 2004년 3/4분기까지의 변동률임

자료 : 국민은행,「도시주택가격동향조사」,  건설교통부․한국토지공사,「지가동향」

◦ 부동산 거래 위축

- 기존주택시장의 거래는 전반적으로 한산한 상황이며, 서울 및 수도권의 경우 매매는 매우 부진

- 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 종전에 비하여 크게 하락하였으며, 일부지역에서는 당첨후 미계약 현상 발생

※ 2002년 44:1,  2003년 20:1,  2004년 4:1 (9～10차는 0.5:1)

- 미분양 아파트는 2003년말 3만 8,300호에서 2004년 10월말 현재 5만 8,900호로 증가하였으나, 주택시장이 안정되었던 1990년대 중반의 10만호 수준에 비해 낮은 편임

- 2004년 3/4분기까지 도시지역의 토지거래는 전년동기대비 27.5% 감소하였으나, 비도시지역의 토지거래는 20% 이상 증가

◦ 신규주택 공급 감소

- 2004년 10월말 현재 주택공급(사업승인 기준)은 약 30만호로 과거 5년 동기간 평균에 비하여 22% 감소

- 2004년말까지 주택공급은 40～45만호에 그칠 전망이어서 주택 공급목표량인 52만호와 추정된 연간 주택수요 45만호에 소폭 미달할 것으로 예상

Ⅱ. 부동산시장 전망

◦ 모형 분석, 전문가 조사, 그리고 시장 및 정책 변화를 감안하여 종합적으로 판단

◦ 주택시장은 매매가격, 전세가격 모두 소폭 하락할 것으로 전망

◦ 토지가격은 전국, 수도권 모두 소폭 상승할 것으로 전망

□ VAR 모형 결과

◦ 2005년도 부동산시장 전망을 위해 1991년 1/4분기부터 2004년 3/4분기까지의 자료를 이용하여 VAR 모형을 구축하였음

- 선행연구 결과에 따라 변수를 이자율, GDP, 전세가격지수, 지가지수, 주택매매지수로 선정하고 시차 변수를 사용

- 이자율은 3년만기 회사채 수익률을 사용하고, 주택매매지수, 전세가격지수, 그리고 지가지수는 전국 및 수도권 종합지수를 사용

◦ VAR 모형에 근거하여 2005년도 전망된 결과는 <표 2>와 같음

- 주택 매매가격은 전국 주택 2.86%, 서울 아파트 1.97% 하락

- 주택 전세가격은 전국 주택 1.15%, 서울 아파트 2.87% 상승

- 지가는 전국 0.4%, 수도권 1.56% 하락할 것으로 전망

< 표 2 > VAR모형에 따른 2005년도 부동산가격 전망

(단위 : %)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지 가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)	전국	수도권
VAR모형 결과	-2.86	-1.97	1.15	2.87	-0.40	-1.56

□ 전문가 의견조사 결과

◦ 국토연구원이 2005년 12월 하순에 부동산 전문가(교수, 연구원 등)를 대상으로 실시한 의견조사 결과는 <표 3>과 같음

- 2005년에도 부동산시장은 안정세가 지속될 것으로 전망

- 주택 매매가격은 전국 주택 2.53% 하락, 서울 아파트 2.09% 하락 전망

- 주택 전세가격은 전국 주택 3.05% 하락, 서울 아파트 2.84% 하락 전망

- 지가는 전국 0.62%, 수도권 1.73% 상승할 것으로 전망

< 표 3 > 전문가 의견조사에 따른 2005년도 부동산가격 전망

(단위 : %)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지 가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)	전국	수도권
전문가 의견조사	-2.53	-2.09	-3.05	-2.84	0.62	1.73

□ 2005년도 부동산시장 종합전망

◦ VAR 모형 분석 결과와 전문가 의견조사 결과간에 다소 차이를 보임

- 주택 매매가격 2～3% 하락 전망은 모형 분석 결과와 전문가 의견조사 결과가 일치하나, 주택 전세가격과 지가 예측에서 혼조세를 보임

- VAR 모형 분석 결과는 모형에 포함시킬 수 있는 변수에 한계가 있으며, 최근 국내외 경제의 흐름과 정책 등을 모두 반영하지는 못함

- 전문가 의견조사 결과는 전문가의 직관에 의존하는 한계가 있음

◦ 예측의 신뢰성을 제고하기 위해서는 모형 분석 결과와 전문가 의견조사 결과를 보완할 필요가 있음

- 건설경기 침체, 주택 투기억제 대책의 지속적 추진, 2001～2003년 기간 중 연평균 60만호 주택 건축허가에 따른 입주물량 과다 등으로 주택 매매가격은 하락 예상

- 입주물량 과다, 주택 유통시장의 거래 부진 등으로 주택 전세가격도 하락 예상. 다만, 입주물량이 2004년보다는 다소 감소할 것으로 예상되어 전세가격 하락폭은 둔화될 것으로 전망

- 신도시 개발을 포함한 수도권 개발수요의 지속, SOC 투자 확대, 경제자유구역 추진 등에 따라 지가는 국지적으로 상승 예상

◦ 이상을 종합하면, 2004년에 이어 2005년도에도 주택가격은 소폭 하락하고, 토지가격은 소폭 상승할 것으로 전망됨

- 주택 매매가격은 전국 주택 2.5% 내외 하락, 서울 아파트 2% 내외 하락

- 주택 전세가격은 전국 주택 1.5% 내외 하락, 서울 아파트 2% 내외 하락

- 지가는 전국 0.5% 내외 상승, 수도권 1.5% 내외 상승 전망

< 표 4 > 2005년도 부동산가격 종합전망

(단위 : %)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지 가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)	전 국	수도권
2005년 전망	2.5% 내외 하락	2% 내외 하락	1.5% 내외 하락	2% 내외 하락	0.5% 내외 상승	1.5% 내외 상승

□ 향후 주택가격 급등 가능성 검토

◦ 현재와 같이 주택공급이 감소되면 2～3년 후에 다시 주택가격이 급등할 것이라고 우려하는 견해가 있음

◦ 그러나 주택가격이 급등하였던 1980년대 하반기와 2000년대 초반기와는 시장 및 정책 상황이 크게 변화하였음

- 주택보급률이 1990년 72.4%에서 2003년에는 101.2%로 증가하였으며, 주택이 부족한 지역도 일부 지역으로 한정됨

※ 수도권 92.8%(서울 86.3%), 부산 94.1%, 대구 87.6%, 울산 95.4%

- ‘10.29 종합대책’에 따라 실거래가 과세기반이 마련되었고 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치 등으로 주택시장에서 투기수요가 사라짐

- 가구증가율, 주택멸실률, 소득증가율 등을 감안하여 추정한 연간 주택수요는 45만호 내외임

◦ 주택시장의 여건 변화와 ‘10.29 종합대책’의 지속적인 추진을 감안하면 연간 주택공급이 40～45만호 수준으로 이루어지더라도 2～3년 후에 주택가격이 급등할 가능성은 매우 낮을 것으로 판단됨

Ⅲ. 향후 정책방향

◦ 정책의 기조

- 실거래가 과세기반 구축, 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 등 부동산 투기억제와 시장 정상화를 위한 정책은 일관되게 추진하되,

- 주택의 건설과 거래 유통을 촉진하고 정책의 집행 과정에서 예상되는 부작용을 최소화할 수 있도록 세제, 금융, 그리고 관련제도 보완 필요

◦ 주택 건설과 거래의 촉진

- 토지적성평가, 지구단위계획 등 국토계획법에서 새로 도입한 제도의 조속한 정착을 위해 필요한 소요예산과 지자체의 전문인력을 확보하여 민간택지 공급의 원활화 촉진

- 실수요자가 주택을 쉽게 구입할 수 있도록 주택금융 대출한도 완화 검토

- 임대주택과 소형주택 투자를 촉진하기 위해 부동산투자회사(REITs), 부동산펀드 등 부동산 간접투자에 대하여 세제와 금융 지원 강화 필요

- 실거래가 과세기반에 따른 과세표준 인상과 세율 인하의 효과에 대해 조속히 모의실험을 실시하여 거래세가 실질적으로 인하되도록 조치 필요

◦ 부동산시장 동향을 파악하여 정책에 반영

- 현재 운영 중인 부동산시장 조기경보체계(EWS)를 활용하여 시장동향을 수시로 파악하여 정책에 반영함으로써 정책시차를 최소화

- 주택거래신고지역, 투기지역 등 투기규제지역에 대한 지정요건과 해제요건을 명확히 규정하고, 동향분석에 기초하여 해제요건이 충족되면 불필요한 규제는 해제 검토