□ 본자료는 10월 2일 조간 이후부터 보도하여 주십시오

報 道 資 料

생 산 자	국 토 연 구 원	토지주택연구실장 손경환	031) 380-0260

	부동산시장의 선진화를 위한 국제세미나
□ 목 적 : 주요 선진국의 부동산관련정책, 제도와 운영사례를 고찰, 비교·분석하고 한국에의 적용가능성을 모색 □ 일 시 : 2004년 10월 1일(금) 09:00 15:00 □ 장 소 : 국토연구원 강당(지하1층) □ 주 최 : 국토연구원 □ 주 관 : 토지□주택연구실 □ 발 표 : □ 제 1 주제: REITs and the Quest for Improved Transparency and Efficiency in Public Real Estate Markets (John L. Glascock, PhD. University of Cambridge) □ 제 2 주제: Land Price and Effectiveness of Real-estate Policies in Japan (Hyun Boo Song, PhD. Japan Real Estate Institute) □ 제 3 주제: Transparency of Real Estate Market & Brokerage (Hans Min, Vice President. CB Richard Ellis Korea) □ 제 4 주제: 부동산시장 선진화를 위한 정책방향 (손경환, 토지주택연구실장) □ 토 론 : □ 토론사회자 : 고 철 원장 (주택산업연구원) □ 토론자(가나다순) 권도엽 국장 (건설교통부 주택국) 김경환 교수 (서강대학교 경제학과) 박완기 국장 (경실련 도시개혁센터) 배구희 팀장 (한국감정원 부동산정보센터) 윤주현 선임연구위원 (국토연구원) 이계연 팀장 (삼성화재 기업상품개발팀) 장용동 부장 (헤럴드 경제) 조성익 국장 (재정경제부 정책조정국) 조주현 교수 (건국대학교 부동산학과)

REITs와 부동산시장의 투명성·효율성향상

- John L. Glascock PhD. (University of Cambridge) -

□ 리츠와 부동산시장의 투명성, 효율성

□ 부동산시장의 투명성은 투명하고 객관적인 정보가 공유되는 상황을 의미함

□ 유럽과 미국 같은 선진국의 경우, 부동산은 장기적으로 시장수익율보다 낮고, 방어적인 속성을 지니는 가치자산으로 볼 수 있음

□ 정부는 리츠로부터 자산과세 및 규제 면에서 더 많은 세금확보와 운영상 투명성을 얻을 수  있음

□ 경제안정 면에서 리츠는 상대적으로 낮은 부채구조, 장기투자 경향 및 시장평가정보 제공 등으로 부동산경기의 진정효과를 얻을 수 있음

□ 리츠와 사회주택(Social Housing)

□ 소유권 변동 없이 주택관리의 투명성, 효율성 제고 : 리츠는 사회주택의 소유권 변화 없이 주주들의 관심을 높여 관리를 보다 투명하고 시장주도적인 것으로 만들어 줌

□ 사회주택에 필요한 보조금의 판단 : 리츠를 이용하면 시장임대료와 균형을 맞추는 선에서의 사회주택에 필요한 보조금규모가 판단가능함

□ 관리의 효율성 평가 : 리츠를 이용하면 사회주택 관리의 효율성 평가에 대한 벤치마킹을 위한 표준을 구할 수 있음

□ 자본비용의 평가 : 리츠는 당해 사업에서 사회주택이 지니는 암묵적인 자본비용을 산출하기 위한 자료를 제공해 줌

□ 사회주택 공급정책의 평가 : 리츠를 이용하면 시장반응에 의한 평가정보를 통하여 다양한 사회주택의 공급에 대한 상대적 용이성을 파악하고, 정책수립에 활용가능함

□ 부동산시장에 대한 리츠 활용의 시사점

□ 부동산시장에 대한 리츠 활용의 배경

- 유동성조정과 운영의 투명화, 투자수단의 다양화, 소유권 전환(즉, 거래)의 촉진, 전문적인 관리의 제공 등을 들 수 있음

- 경제 및 부동산시장 안정에 기여할 수 있음

□ 리츠 활용의 장점

- 투자부동산의 효율적, 집중적인 관리를 유지하게 만들어줌

- 조세의 투명성은 과다한 부채의 이용을 제한하여 시장을 건전하게 만들어 줌

- 낮은 부채와 주식 지향성은 부동산 경기하강 시의 투자리스크를 축소시킴

- 특히, 국민임대주택 등 공공임대주택의 원활한 공급, 관리에 기여할 수 있을 것임

일본의 지가변동과 부동산 정책

- 송현부 박사 (日本不動産硏究所) -

□ 부동산시장의 동향

□ 일본 부동산시장은 1950년대 이후 4차례의 가격폭등 현상을 겪어왔음

□ 1990년대 들면서 거품이 붕괴하고, 부동산가격은 13년 연속해서 하락

- 금융기관의 부실채권 양산, 일본경제의 장기복합불황을 초래

□ 부동산가격 폭등의 배경

- 토지본위제의 자본주의로 부동산가격 폭등을 유발하는 정책추진, 사회경제구조를 유지

· 부동산 담보대출 위주의 금융시장 체제

- 부동산에 대한 정책비젼의 결여 및 정책타이밍의 실기

- 가격폭등의 배경에는 높은 경제성장과 함께 소득배증운동(제1차 상승기 : 1959  1962년), 일본열도개조론(제2차 상승기 : 1972 1974년), 전후세대주택취득붐(제3차 상승기 : 1978 1980년), 저금리와 과잉유동성(제4차 상승기 : 1985 1990년)이라는 요인이 작용

□ 부동산정책의 전환

□ 토지의 계획적 이용을 실현하고, 유효이용을 촉진

□ 거래규제의 적합성 평가, 공적토지평가제도 검토 등 토지거래의 적정화 유도

□ 부동산관련정보의 정비

- 거래시장의 정보불투명이 가격상승의 주요요인으로 인식

- 공공 및 민간부문의 부동산시장 정보인프라 정비

· 공적조사(공시지가, 개별지가), 중개거래계약서 등의 통계를 적극 활용하는 대책 추진

· 부동산투자 index의 개발

□ 시사점

□ 일본사례에 비추어 볼 때, 국민소득 2만달러시대의 부동산수요 증가에 대비할 필요

- 산업구조의 개편, 시장개방 등의 영향으로 상업용 부동산에 대한 수요 증가

- 양국의 사회경제적 여건 차이로 한국 부동산시장에서 이런 현상이 그대로 나타날 가능성은 낮을 것임

□ 투명한 시장을 유도하기 위한 정보체계 정비, 정보제공 서비스를 확립하고, 이를 바탕으로 시장의 선진화 도모

부동산거래의 투명성과 거래중개서비스

- Hans Min Vice President (CB Richard Ellis) -

□ 미국 부동산거래의 투명성

□ 부동산 중개업자를 중심으로 한 한국과 달리 미국의 부동산거래는 에스크로우(Escrow)회사를 중심으로 이루어지고 있음

□ 부동산거래에 있어서 에스크로우 회사는 다음과 같은 기능을 수행함

- 부동산거래에서 발생하는 거래내용의 보증, 거래대금의 이행, 거래관련서면의 제출 등 제3자로서의 중립적 기능

- 부동산거래의 당사자 적격여부, 이해관계인 존재여부, 권리의 진실성 여부에 대한 보증기능

- 거래관련서면의 조사 및 제출을 통해 공공기관에 매매정보 제공기능

□ 최근, 엔론(Enron)사의 회계부정 스캔들과 Sarbanes-Oxley법의 영향으로 부동산회사 경영에 투명성이 강조되고 있음

- 미국 REITs협회, NCREIFC(부동산투자신탁협의회) 등은 투명성을 높이려는 노력을 경주

- 투명성의 핵심은 재무보고서의 회계기준의 명확성, 일관성에 달려있음

□ 결국, 미국 부동산시장의 투명성은 부동산투자회사의 기업경영 투명성과 연관된다는 점에서 한국과 차이가 있음

□ 서울 상업용 부동산시장 개요

□ 주요 투자자를 대상으로 한 조사(2003년 말)에 의하면, 서울은 아시아 5개 도시(서울, 홍콩, 토교, 싱가폴, 타이페이) 가운데 투자우선 1순위로 선정되고 있음

- 풍부한 시장유동성(liquidity), 용이한 자본전환(currency convertibility), 소유자에 유리한 임대구조(lease structure) 등에서 높은 점수를 보여줌

□ 2005년 이후 상당기간 동안 사무용건물은 수요가 공급을 상회할 것으로 전망

□ 사무용건물에 대한 투자수익율은 매우 높은 것으로 판단할 수 있음

- 임대료는 매년 34% 상승이 예상됨

- 임대료 수준은 동경을 제외한 아시아 5개도시 중 매우 높은 반면, 시장변동성은 상대적으로 낮음

□ 부동산거래의 투명성 제고를 위한 시사점

□ 부동산거래관련 정보의 유용성 및 접근성 제고

□ 부동산 중개서비스의 전문성 및 중립성 실현

□ 부동산 시장가격의 공정성 제고

□ 부동산 관련서면의 수집 및 관리기능 제고

□ 합리적인 과세체계 구축

□ 지역적 중개구조의 탈피

부동산시장 선진화를 위한 정책방향

- 손경환 토지주택연구실장(국토연구원)

□ 부동산시장의 투명성 및 효율성

□ 전문가설문조사 결과, 한국 부동산시장의 투명성 수준은 2.04점(6점 만점)에 불과

- 중개제도, 검인계약서제도 등이 투명성을 저해하는 요인으로 지적

□ Jones Lang Lasalle(社)의 부동산시장 투명성지수(2004년)

- 한국은 조사대상 51개국 중 필리핀, 태국 등과 비슷한 수준인 34위에 그침

□ 부동산시장의 효율성 역시 2.22점으로 낮게 나타났음

- 시장의 효율성을 높이기 위해서는 정책의 일관성을 유지하고, 공평한 과세를 실현하는 것이 중요함

□ 부동산시장 선진화를 위한 정책방향

□ 금융·세제·시장의 포괄적 종합대책을 수립 추진

- 부동산시장과 금융시장, 자본시장의 통합경향으로 부동산시장대책의 한계 노정

□ 정책의 일관성 유지

- 부동산정책을 정책기조와 시장대응대책으로 구분하고, 정책기조의 일관성을 유지할 필요

- 정책기조를 바탕으로 시장상황에 탄력적으로 대응하는 시장관리대책을 마련

□ 부동산정보체계의 구축

- 실거래가격을 확보하기 위한 제도를 정비하고, 실거래가격을 기초로 공적가격평가체계 확립

· 부동산가격 평가프로그램 개발

- 거래자료 등 객관적인 시장동향정보를 제공하여 거래의 공정성, 투명성을 확보

- 거래정보를 축적·분석하는 부동산거래관리시스템을 조기에 개발하는 한편, 정보활용을 위한 소프트웨어 개발, 서비스체계 마련

□ 공평한 과세의 실현을 위한 실거래가격 과세기반을 구축

- 성실한 실거래가격 신고를 유도

· 신고가격의 적정성검증 모형개발

· 신고가격을 금융기관대출 등과 연계

- 대량평가시스템 개발

· 매년 거래되는 부동산의 신고가격을 바탕으로 모든 부동산의 시장가격을 재평가하는 대량평가시스템 개발

· 재평가가격에 의해 과세기준을 설정