※ 본 자료는 6월 5일 조간 이후부터 보도하여 주십시오

報 道 資 料

생 산 자	국토연구원 토지·주택연구실	연구위원 정희남	031)380-0266∼7

	공공택지 및 분양주택 공급제도 개선방안에 관한 공청회
□ 목 적 : 공공택지의 개발이익 조정방안과 아파트 분양원가 공개방안에 대한 의견수렴 □ 주 최 : 국토연구원·건설교통부 공동 □ 일시 및 장소 □ 일 시 : 2004년 6월 4일(금) 14:00 ∼ 17:00 □ 장 소 : 국토연구원 강당(지하1층) □ 참가자 : □ 개회사 : 이규방 국토연구원 원장 □ 축 사 : 최재덕 건설교통부 차관 □ 발 제 : 林德鎬 교수(한양대), 鄭希男(국토연구원) □ 사회자 : 권용우 교수(성신여대) □ 토론자 : (가나다순) 강황식 기자(한국경제신문) 김남근 변호사(참여연대) 김재옥 회장(소비자시민의모임) 김정호 원장(자유기업원) 김종호 상무(대림산업) 김홍배 부회장(대한주택건설협회) 박완기 국장(경실련) 박환용 교수(경원대) 서순탁 교수(서울시립대)

1. 문제의 제기

□ 1999. 1월 아파트 분양가 전면 자율화 조치 이후 분양가격이 급등하면서 공공택지에서 발생하는 분양차익에 대한 사회적 환수 및 아파트 분양원가 공개를 둘러싼 사회적 갈등이 심화

□ 주택건설업체가 공공택지는 저가로 분양받는 반면, 주택의 분양가는 시세대로 결정함으로서 과다한 개발이익을 챙기고 있다는 사회적 비난이 제기

- 공공택지를 주변시세의 60∼80% 수준에서 저렴하게 공급받았음에도, 아파트 분양가는 인근 주택가격과 유사하게 책정함으로써 건설업체가 과다한 초과이윤을 획득

- 이것은 한편으로, 저렴한 주택공급을 위해 공공택지를 싸게 공급한다는 정책 취지에 어긋날 뿐만 아니라

- 다른 한편으로, 공공택지는 저렴하게 분양받았으면서도 아파트는 비싸게 분양하는 것은 시장경제원리나 사회적 형평성에도 부합하지 않음

* 용인죽전(01.9월)의 공동주택용지 공급가격은 인근택지의 55%, 화성동탄(03.5월)은 인근택지의 70% 수준에 불과

□ 외환위기 극복과정에서 기존 집값 및 땅값 상승, 마감재 고급화 등에 따라 분양가 인상요인이 있었더라도

- 1998년부터 2003년까지 서울시의 소비자물가는 15.7%가 상승하였지만, 기존아파트 거래가격은 72%, 신규아파트 분양가격은 102.9% 오른 것은 일반서민이 받아들이기에 지나치게 높은 상승률

□ 또한, 건설업체의 과다한 분양가 산정이 주택가격 폭등의 주된 원인으로 인식되면서, 2003년 하반기부터 시민단체를 중심으로 분양원가 공개 요구가 거세게 제기되었고, 국회, 정부, 그리고 개별 지자체에서도 이를 적극적으로 검토

□ 이번 공청회는 최근 현안과제로 떠오른 공공택지 개발이익 조정방안과 분양주택 공급제도 개선방안을 중립적인 차원에서 제시하는데 목적이 있음

2. 제도 개선방안

□ 기본방향

□ 공공택지의 개발이익 조정과 아파트 분양원가 공개 또는 주택분양가격 규제는 별도의 주제가 아니기 때문에 서로 연계하여 일괄 처리함으로써 효율성을 제고

□ 정부의 지원이 없는 기업활동은 원칙적으로 자율성을 보장하여 시장경제의 원칙을 존중하는 반면,

□ 공공택지, 기금지원 등 정부의 지원이 투입된 부문에서는 택지분양 및 주택분양 과정에 정부의 역할을 강화하여 국민의 주거안정을 실현

□ 공공택지 개발이익의 조정

□ 85□ 이하 규모 주택 공급을 위한 공공택지는 현행처럼 감정가격 이하로 공급하여 서민의 주거안정과 주거복지를 증진

- 상대적으로 저소득층이 입주하는 국민주택규모 이하의 주택은 저가공급이 가능하도록 공공택지를 감정가격 이하로 공급

□ 85□ 초과 규모 주택 공급을 위한 공공택지는 경쟁입찰 또는 채권입찰을 통해 시장가격으로 공급

- 감정가와 낙찰가 차액을 택지개발 사업자에게 귀속시키지 않고 정부로 환수한 후

- 국민주택기금 조성재원으로 활용하여 임대주택 건설지원 및 서민의 주거복지에 활용

□ 경쟁입찰방식과 채권입찰방식의 평가

- 경쟁입찰방식과 채권입찰방식의 장·단점을 종합적으로 고려했을 때, 공공택지의 개발이익 조정수준과 주택업체의 초기 자금부담 완화 측면에서 경쟁입찰방식이 보다 바람직하다고 판단됨

<표 1> 경쟁입찰방식과 채권입찰방식의 장·단점

대안	장점	단점
대안1:경쟁입찰방식	- 택지개발차익의 철저한 환수 가능	- 택지차익을 기금으로 환입하기 위한 제도개선이 필요
대안2:채권입찰방식	- 제도개선이 보다 용이	- 주택업체의 초기 자금부담이 과다할 가능성

□ 이를 위하여 공공택지 공급가격 기준을 변경하도록 택지개발촉진법을 개정하고, 환수된 재원(또는 채권액)을 국민주택기금으로 환입할 수 있도록 주택법을 개정

□ 주택 공급방식의 개선

□ 주택건설업체가 소요택지를 시장가격으로 매입하여 공급하는 주택은 분양원가 공개 또는 주택분양가 규제 대상에서 제외

- 민간택지를 시장가격으로 매입하여 주택을 공급하는 경우

- 85m□ 초과 규모의 공공택지를 경쟁입찰 또는 채권입찰을 통하여 매입하고, 同 택지에서 주택을 공급하는 경우

□ 공공택지를 시장가격보다 저렴하게 공급받은 85m□ 이하 규모의 분양주택에 대해서는 분양원가를 공개하거나, 주택의 분양가격을 규제

□ 분양원가 공개 및 분양가격 규제 방안

(제1안) 분양원가 일부 공개

- 공공택지에서 공급하는 85m□ 이하 규모의 분양주택에 대해서는 원가(택지비)를 공개

- 분양원가는 택지비, 건축비, 기타 제비용으로 구성되지만, 현행 선분양제도 하에서 건축비와 기타 제비용은 분양시점에서 아직 실현되지 않은 비용이므로 공개대상에서 제외

- 택지비를 제외한 건축비 및 기타 제비용은 평당 250만원∼300만원 수준이기 때문에 굳이 공개하지 않더라도 소비자가 추정 가능

- 주택분양가격은 주택사업자가 자율적으로 결정하되,

(제1-1안): 주택 분양가격은 주택사업자 또는 주택사업자단체가 자율조정

(제1-2안): 지자체별로「주택분양가격조정위원회」를 설치하고 同 위원회에서 분양가격을 조정하여 주택사업자에게 권고

(제2안) 분양가 원가연동제 확대시행

- 공공택지에서 공급하는 85m□ 이하 규모의 분양주택에 대해서는 분양가 원가연동제 적용을 확대하여 분양가격을 직접 규제

* 현재는 60□ 이하의 공동주택용 공공택지로서 국민주택기금의 지원을 받은 경우에만 원가연동제 적용

- 청약자 선정기준의 강화 및 전매제한

(제3안) 원가공개와 원가연동제의 병행

- (제1안)과 (제2안)을 병행하여 실시

<표 2> 분양원가 공개 및 주택분양가 규제방안의 평가

구 분		장 점	단 점
<제1안> 주택분양원가 (택지비)공개	(1-1안) 분양가 순수자율 조정	- 정책 일관성 유지 - 시장개입 최소화	- 분양가격 안정효과 미흡 - 분양가 적정성에 대한 시비
	(1-2안) 위원회 조정 및 권고	- 정책 일관성 유지 - 시장에 대한 개입 적음	- 분양가 안정효과 다소 부족 - 분양가 적정성에 대한 시비
<제2안> 주택분양가의 원가연동제		- 정부의 지원과 규제가 균형을 이룸 - 소형주택의 분양가격 안정효과 큼 - 분양가격 적정성에 대한 시비 없음	- 정책 일관성에 대한 비판 - 적정이윤이 지나치게 낮게 책정될 경우 주택공급 위축 우려 - 민간택지에서 공급하는 소형주택의 수요감소 가능
<제3안>원가공개+원가연동제		- <제2안>과 같음	- <제2안>과 같음 - 다만, 원가연동제를 실시하면 원가공개의 실익이 없음

□ 공공택지 공급방식과 주택 공급방식의 연계방안 요약

택지공급주체	주택규모	택지공급방식	주택공급방식
민간택지	자율	자율	자율
공공택지	25.7평 이상 25.7평 이하	경쟁입찰 또는 채권입찰 현행 분양방식을 유지	자율 택지비공개 또는 원가연동제

□ 중장기적 정책 제언

□ 항구적인 주택시장 안정을 위해서는 주택공급의 확대, 주택시장의 공정성·투명성·예측가능성 등을 제고할 수 있도록 주택관련 제도를 종합적으로 개선할 필요