※ 본 자료는 12월 30일 조간 이후부터 보도하여 주십시오

報  道  資  料

생산자	국토연구원 토지·주택연구실	토지·주택연구실장 孫炅煥 부동산동향팀장 金根龍	031)380-0320 031)380-0315

2004년 부동산시장 동향 및 전망

1. 부동산시장 동향

□ 가격 및 거래동향

□「10.29 종합대책」이전의 부동산시장

□ 최근 2∼3년 동안 부동산가격이 급등함

- 2001∼2003년 중 아파트의 매매가격은 연평균 20% 내외 상승

- 지가는 외환위기 직전인 1997년 말 수준으로 회복된 정도

□「10.29 종합대책」이후의 부동산시장

□「10.29 종합대책」이후 아파트가격은 8주째 연속 하락하고 있으며, 하락속도는 주간 0.1∼0.2%로 연착륙 상황임

- 서울의 강남지역 아파트가격은 주간 0.3% 내외의 하락세를 보이고 있으며, 재건축 대상 아파트는 큰 폭으로 하락

) 강남지역은 강남구, 송파구, 서초구, 강동구, 양천구, 강서구, 영등포구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구 포함

< 표 1 > 10.29 종합대책 이후 아파트가격 동향

(조사기준일: 2003년 12월 22일)

구 분	전 국	수도권	서울			광역시
				강남	강북
매매가격	-0.9	-1.3	-1.8	-2.6	-0.6	-1.4
전세가격	-1.4	-1.8	-2.1	-2.1	-2.1	-1.4

주 : 2003년 10월 28일 대비

자료 : 국민은행, □주간아파트가격 동향조사 2003-17∼25호□

□ 수요/공급 동향

- 아파트 매매시장은 매도세가 매수세보다 월등하게 우세

- 국민은행 부동산중개업소 조사에서 매도우세 71%, 매수우세 2%, 백중세 27%로 나타났으며, 거래는 전반적으로 한산한 상황임

□ 분양주택시장 동향

- 신규 분양주택시장의 경우, 서울 11차(12월) 동시분양의 평당 분양가격이 1천만원대 이하로 하락

- 2001년 9월 이후 28개월만에 최저 청약률을 나타냈으며, 강남지역에서도 미계약 현상이 발생

< 표 2 > 신규 분양주택시장 동향(서울)

구 분	10월	11월	12월
평당분양가격 (만원)	1,082	1,317	974
청약경쟁률	14.3 : 1	13.2 : 1	2.3 : 1

□ 주택관련 주요 지표

□ 주택가격 급등으로 2003년의 PIR(연소득대비주택가격 배수)은 2002년에 비하여 급격히 증가했으며, 2003년 서울의 PIR은 8.9로 증가

- LTV(주택가격대비대출비율)는 32% 수준으로 약간 상승

- PTI(월소득대비상환액)는 15% 수준으로 2002년보다 2.6%p가 증가

- DTI(소득대비부채비율)는 2002년에 비해 0.17 정도 증가

< 표 3 > 주택관련 주요 지표

구 분		가구소득	내집마련기간	LTV	PIR	DTI	PTI
전 국	2003년	280만원	6.7년	32.4%	6.2	1.67	14.9%
	2002년	-	7.0년	32.1%	5.5	1.50	12.3%
서 울	2003년	298만원	6.5년	31.4%	8.9	2.03	17.8%
	2002년	-	6.9년	30.4%	7.7	1.65	-

자료 : 국민은행, 주택금융 수요실태조사, 2003.

2. 2004년도 부동산시장 전망

□ 부동산시장의 여건

□ 부동산가격 상승 및 하락의 주요 요인은 <표 4>와 같으며, 강도면에서 하락요인이 다소 강할 것으로 판단됨

- □10.29 종합대책□의 효과가 2004년에도 지속적으로 나타날 것임

- 2001∼2003년 건축허가된 주택 중 50만호 이상의 신규주택 입주물량이 주택시장에 나올 것으로 예상됨

< 표 4 > 2004년도 부동산가격 변동요인

상승요인	하락요인
- 국내외 경제의 회복에 따른 소득증가 - 시중의 유동성은 풍부한 반면, 뚜렷한 대체투자안은 부족 - 수도권 택지공급의 한계 및 재건축 이주수요	-「10. 29 종합대책」의 가시적 효과 - 2001∼2003년 기간 중 연평균 약 60만호 주택 건축허가로 인한 입주물량 증대 - 국내 금리의 상승 전망

□ 계량모형분석 및 전문가의견조사 결과

□ 계량모형에 근거하여 2004년 부동산시장을 전망한 결과는 <표 5>과 같이 나타났음

< 표 5 > 계량모형에 따른 2004년도 부동산시장 전망

(단위 : 전년말 대비 변동률)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)	전 국	서 울
누 계	-2.0	-4.3	-0.5	-0.2	0.2	-0.3

□ 국토연구원이 2003년 12월 초에 부동산 전문가(교수, 연구원)를 대상으로 실시한 의견조사 결과, 2004년의 부동산시장은 전반적으로 안정될 것으로 응답

- 주택 매매가격은 1.5% 정도 하락, 전세가격은 2.5% 상승 전망

< 표 6 > 전문가 의견조사에 따른 2004년도 전망

(단위 : 전년말 대비 변동률)

구 분		응답자 비율(%)	가격변동 전망 (그룹별 평균)	가격변동 전망 (전체 평균)
주택매매가격	상승	25	4.1% 상승	1.5% 하락
	하락	50	4.8% 하락
	보합	25	-
주택전세가격	상승	63	5.2% 상승	2.5% 상승
	하락	31	3.4% 하락
	보합	6	-

□ 2004년도 부동산시장 종합전망

□ 이상을 종합하면, 2004년도 부동산시장은 전반적으로 하향안정세가 지속될 전망됨

- 주택시장은 하향안정세, 토지시장은 보합세가 전망됨

- 주택 매매가격의 경우 전국 주택가격은 3% 내외, 서울 아파트가격은 5% 내외 하락,

- 주택 전세가격은 전국 주택은 1% 내외 하락, 서울 아파트는 보합수준 유지

- 지가는 전국은 보합세, 서울 지가는 0.5% 내외 하락 전망

< 표 7 > 2004년도 부동산가격 전망

(단위 : 전년말 대비 상승률)

구 분	주택 매매가격		주택 전세가격		지 가
	전 국	서울(아파트)	전 국	서울(아파트)	전 국	서 울
2004년 전망	3% 내외 하락	5% 내외 하락	1% 내외 하락	0.0% (보합)	0.0% (보합)	0.5% 내외 하락

< 부록 > 일반경제 동향 및 전망

1. 해외경제

□ 해외경제는 전반적으로 뚜렷한 회복세를 보이고 있음

- 미국은 설비투자와 주택경기 호조를 바탕으로 GDP성장률이 2003년 3/4분기에 8.2% 증가했으며, 실업률은 6.1%로 약간 상승

- 일본은 2003년 들어 경제성장이 회복세를 보이고 있으며, 중국은 2003년에도 고도성장을 지속

< 표 > 주요국의 GDP 및 산업생산 지표

(단위 : %)

구 분	경제지표	2002년	2003년
			1/4	2/4	3/4
미 국	GDP성장률	2.4	1.4	3.3	8.2
	실업률	5.8	5.8	6.2	6.1
유로지역	GDP성장률	0.9	0.0	-0.1	0.4
	실업률	8.4	8.7	8.8	8.8
일 본	GDP성장률	-0.4	0.4	0.6	0.3
	실업률	5.4	5.5	5.4	5.2
중 국	GDP성장률	8.0	9.9	6.7	9.1

자료 : 한국은행, 최근의 국내외 경제동향, 2003. 12.

□ 외환시장에서 달러화는 11월 이후 엔화 및 유로화에 대해 약세

- 12월 9일 현재 10월말 대비 엔화 및 유로화에 대해 각각 1.6%, 5.5% 평가절하

- 엔화에 대해서는 일본 외환당국의 시장개입 등으로 금년 하반기부터 하락하여 12월에는 연중 최저치를 시현

- 미국에 대한 테러위험 고조로 안전자산인 유로화 선호가 높아진 가운데 사상 최저기록인 유로당 1.23달러를 기록

2. 국내경제

□ 경제동향

□ 경제성장률

□ 한국은행은 금년도 경제성장률이 2.9%에 그칠 것이라고 발표함

- 이라크전쟁, SARS, 북핵문제, SK글로벌사태, 태풍 등의 영향으로 소비와 투자가 위축되어 경기하강 추세가 지속

- 그러나 9월부터 수출이 호조를 보이면서 경기회복이 점차 가시화

□ 소비·투자·수출입·물가

□ 대외적인 불안요인과 함께 가계부실과 신용불량자 증가로 소비위축

□ 설비투자는 위축되고 건설투자는 크게 증가함

- 2002년 6.8% 증가하였던 설비투자는 금년 1/4분기 1.6% 증가에 그치고, 2/4분기에는 0.8% 감소

- 건설투자는 부동산수요의 증가에 힘입어 1/4분기 8.1%, 2/4분기 7.2%의 높은 증가율을 나타냄

< 표 > 경제지표 동향

전년동기대비(%)

구 분	2002				2003
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	3/4
GDP성장률	6.2	6.6	5.8	6.8	3.7	1.9	2.3
민간소비	9	8	6.2	4.3	0.7	-2.3	-2
설비투자	3.8	7.5	7.8	8.2	1.6	-0.8	-4.7
건설투자	9.7	3.8	-4.6	6.0	8.1	7.2	7.8
상품수출	3.8	15.3	22.9	26.5	19.8	11.9	16.8
상품수입	4.3	19.9	22.5	21.8	19.1	8.5	8.9

자료 : 한국은행, 통계청.

□ 수출 호조에 힘입어 금년 1∼11월 중 경상수지 흑자규모가 104억 달러 내외로 추정됨

- 금년 1∼11월 중 수출은 1,746억 달러로 전년동기대비 18.4% 증가

- 동기간 수입은 1,611억 달러로 전년동기대비 17.0% 증가

□ 소비자물가는 유가상승의 영향으로 전년 2.7%보다 오름세가 확대되었으며, 한국은행은 2003년 소비자물가 상승률은 3.6%로 예상함

□ 경제전망

□ 경제성장률

□ 2004년 한국경제는 회복세가 확산되어 4.3~5.8%의 성장률을 나타낼 전망임

- 한국은행, 금융연구원, 민간연구소와 OECD는 점차 민간소비와 설비투자가 살아나면서 회복세가 확산될 것이라고 낙관적으로 전망

< 표 > 주요 기관별 2004년도 국내 경제성장률 전망

구 분	한국은행	금융연구원	산업연구원	KDI	삼성경제 연구소	LG경제 연구소	OECD
경제성장률	5.2%	5.8%	5.5%	5.3%	4.3%	5.1%	4.75%

□ 소비·투자·수출입

□ 민간소비는 경기활성화 정책 등으로 개선되지만, 가계부채, 신용불량자 문제가 성장을 제약하여 3.2% 성장 전망

□ 설비투자는 2003년의 감소세에서 벗어나 6% 증가 전망, 건설투자는 둔화 예상

- 정부의 투자활성화 대책 및 수출 호조로 생산활동이 호전되면서 가동률 증대에 따라 설비투자가 확대

- 건설투자는 SOC투자 확대, 총선 등 상승요인이 있으나, 정부규제 강화 및 부동산경기 위축으로 증가세가 3%로 둔화

□ 경상수지 흑자규모는 줄어들 것으로 전망

- 수출은 세계경제 회복세, 중국경제의 호조에 힘입어 내년에도 10%대의 높은 성장률을 유지

- 설비투자 회복에 따른 자본재 수입증가로 수입도 크게 증가

□ 물가·금리

□ 소비자 물가는 석유가격이 안정되면서 2.9% 수준으로 안정 전망

- 국내경제 회복으로 물가상승 압력이 점차 높아질 것이나, 국제유가 하락, 원화환율이 하락하여 물가상승률은 높지 않을 전망

□ 국제금리 상승에 따라 국내금리도 상승할 것으로 예상

- 금융연구원에 따르면 2004년 국고채(3년) 수익률은 5.5%, 회사채(3년) 수익률은 6.4%로 2003년 12월 중순보다 약 70bp 상승 전망

※ 2003년 12월 13일 현재: 국고채(3년) 4.84%, 회사채(3년) 5.56%

< 표 > 2004년도 국내경제 전망

전년동기대비(%)

구 분	2003			2004e)
	상반	하반e)	연간e)	상반	하반	연간
GDP성장률	2.8	3.1	2.9	4.8	5.6	5.2
민간소비	-0.7	-1.5	-1.1	2.3	4.1	3.2
설비투자	0.4	-2.8	-1.2	4.4	8.7	6.5
건설투자	7.6	6.1	6.8	3.6	3.1	3.3
상품수출	15.7	16.7	16.2	14.4	12.1	13.2
상품수입	13.7	10.8	12.2	14.9	17.5	16.3
소비자물가	3.8	3.2	3.6	2.8	3.0	2.9

자료 : 한국은행