※ 10월 23일(목) 조간 이후부터 보도하여 주십시오

기자간담회 자료

주택시장의 진단과 전망

2003. 10. 21 (화)

국토연구원

1. 주택시장의 진단

□ 주택시장 동향

ㅇ 2001년 이후 서울 강남지역을 선두로 아파트가격 급등

- 서울의 아파트가격은 연평균 20%를 상회하는 급등세를 보였으며, 전세값은 더 큰폭으로 상승했다가 최근 하향안정세를 유지

ㅇ 연이은 5.23대책, 9.5대책의 발표 이후 일시 하락하던 아파트가격은 다시 상승하는 현상을 반복한 바 있음

- 재건축아파트는 단지별로 차별화되면서 가격상승이 진정되었지만, 서울 강남권의 기존 중대형아파트는 반사이익으로 가격이 상승

ㅇ 정부의 부동산공개념 도입을 포함한 강력한 추가대책 추진으로 최근 매물이 늘어나고 가격도 상당폭 하락하는 현상을 보임

- 주택가격 상승은 마무리단계라는 인식도 점차 퍼지고 있으며, 향후 시장은 추가대책 내용에 따라서 상당히 안정될 수 있을 것임

* 실수요자의 대체수요는 어느정도 충족된 상태임

* 유동성 측면에서 투자자금이 점차 고갈되고 있으며, 거액투자자는 서서히 투자수익을 실현

(1995=100)

<그림 1> 서울 아파트가격 및 전세값 추이

ㅇ 그러나 기대심리는 여전히 남아 있으며, 대책의 내용이나 강도에 따라 시장이 다시 불안해질 가능성도 있음

* 특히 투자비중이 높은 고소득층은 주택시장이 일시 위축되어도 결국은 다시 가격이 올라갈 것이라는 판단으로 장기투자로 대응하는 성향을 보임

□ 주택시장 불안의 원인

ㅇ 사상초유의 저금리와 경제회복 지연으로 은행 등에서 이탈한 시중자금이 대거 부동산시장으로 유입되어 가격상승을 초래

- 기대심리의 확산에 따라 시중의 과잉유동성이 부동산시장에 계속 머물면서 강남지역의 재건축아파트를 중심으로 투기적 수요를 부추김

※ 부동산투기의 발생은 대부분 금리 인하, 통화공급 확대, 금융자유화 같은 금융시장의 팽창이 주요한 원인으로 지목되고 있음

※ 일본의 경우 1985년 플라자합의에 따라 엔-달러 환율이 240엔에서 120엔으로 급등했고, 지나친 엔고 방지와 경기침체를 막기 위해 금리 인하 및 통화팽창 정책을 추진. 이에 따라 시중에 풀린 막대한 자금이 부동산시장 및 주식시장으로 유입되어 동경 상업지 등은 몇년 사이에 3배나 가격이 폭등하는 현상을 초래

※ 미국에서는 80년대 초반 레이건 정부의 내수확대를 통한 경기회복대책과 함께 금융자유화가 본격추진되면서 대출제한이 해제된 S&L(저축대부조합)과 상업은행 등에서 부동산대출을 크게 확대했고, 부동산경기가 호황을 보인 텍사스의 주택가격은 80년대 중반까지 80% 가까이 상승

ㅇ 서울 강남지역 아파트가격의 지속적인 상승은 교육 등 생활여건의 차이와 함께 계층별 소득격차의 확대에도 기인

※ 소득10분위계층과 저소득층의 소득배수는 1996년 4.26배였으나, 2003년 1/4분기에는 4.92배로 확대

- 서울 주변 수도권지역의 고교평준화 이후 교육여건이 우수한 서울 강남지역으로 주거이전수요 촉발

※ 고교평준화정책이 발표된 2001년의 경우 서울 강남권(강남·서초·송파구)의 아파트가격은 30% 이상 상승한데 비해 분당·일산 등은 10% 내외의 상승에 그침

ㅇ 주택시장의 지역별, 유형별 차별화 현상이 강해지면서 서울 강남권 아파트가격은 전국 주택가격의 상승률을 크게 상회

ㅇ 높은 분양가가 기존 아파트가격의 상승을 부추김

* 분양가자율화가 시행된 1998년 이후 서울의 아파트분양가는 112%나 상승해 아파트가격 상승률 65%의 거의 두배에 달함

ㅇ 결국 서울 강남권 아파트가격의 급등은 금융시장 여건과 함께 교육문제, 주거선호 변화 같은 경제외적인 요인이 맞물리면서 발생했으며, 여기에 주택업체의 분양가 인상, 투기세력의 가세가 주택시장의 과열을 초래

□ 서울 아파트가격의 거품 발생

ㅇ 재건축아파트를 중심으로 가격이 급등한 2003년 9월 들어 서울지역 아파트의 시장가격이 기본가치를 상회하는 거품 형성

- 특히 가격상승을 주도한 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)에는 기본가치를 40% 정도 초과하는 거품이 형성되어 있음

- 이는 전세값이 대체로 하향안정을 보이는데 비해서 매매가격은 크게 상승한데 기인

ㅇ 2003년 들어 기본가치를 결정하는 전세값이 하락하고 있어 아파트가격의 추가 상승은 심각한 거품을 초래할 것임

<그림 2> 서울 아파트가격 및 전세/매매비율 추이

※ 거품의 정의

·부동산가격의 거품 여부는 정확한 판단이 어려우며, 일반적으로 부동산 등 자산의 시장가격과 기본가치의 차이를 거품으로 정의하고 있음. 따라서 자산의 기본가치에 영향을 미치는 소득증가나 금리하락 같은 요인의 변화만큼 자산가격이 상승하는 것은 거품이라고 할 수 없음

·시장가격 P는 기본가치인 지대(임대료) r, 가격기대 P* 및 시중금리 i 에 의해 결정되며, 여기서는 아파트의 시장가격이 임대수익으로 구해지는 기본가치를 상회하는 것을 거품으로 정의

P = ( r + P* ) / ( 1 + i )

·또한 시장가격이 장기균형가격을 크게 상회하는 현상이 장기간 지속되는 경우도 거품이 존재한다고 할 수 있음

2. 주택시장의 향후 전망

□ 거품의 해소

ㅇ 주택가격 상승을 초래한 직접원인의 하나인 저금리는 이미 시장에 대부분 반영된 것으로 판단됨

- 저금리라는 외생적 충격이 아파트가격 상승을 유발한 것은 투자자산간의 재정조건에 따른 수익률변동과정으로 볼 수 있음

※ 은행 정기예금금리가 연 4.04%(2003년 8월)인데 비해 서울 강남지역 아파트투자의 지대수익은 연 5.1%에 그쳐, 부동산투자의 리스크 프리미엄을 감안하면 수익률은 거의 차이가 없는 상태임

ㅇ 저금리기조의 지속으로 주택가격은 계속 상승할 것이라는 일부의 주장은 근거가 약함. 주택의 기본가치가 하락하는 상황에서 시장가격만 상승하기는 어려움

- 다만 시중유동성의 물꼬를 터주고, 부동산시장 유입을 차단하는 대책이 따라야 할 것임

※ 일본의 경우 금리를 거의 제로수준으로 인하했지만 부동산수요는 회복되지 못했음

ㅇ 시장에 과도한 거품이 형성된 상황에서 강력한 시장대책이나 경제적 충격이 나타나는 경우, 거품은 해소될 수밖에 없음

ㅇ 거품붕괴의 심각한 부작용을 감안할 때 향후 정책은 거품 확대를 억제하는 한편, 거품이 서서히 해소되도록 시장의 연착륙을 유도하는 대책이 필요함

※ 일본의 복합불황

※ 일본의 경우, 80년대 중반 이후 동경 상업지의 지가가 3배 이상 폭등하면서 시장가격이 기본가치의 2배를 상회하는 거품이 형성되었고, 결국 거품붕괴로 장기불황을 겪고 있음

·일본의 부동산거품은 저금리 및 통화공급 확대, 특히 금융기관의 과다한 부동산부문대출에 따른 과잉유동성에 의해 초래되었으며, 가격 급등에도 불구하고 금융기관은 부동산관련대출을 계속 확대하는 오류를 범했음

·1990년을 전후한 금리 인상, 부동산융자총량제에 의한 대출 억제, 세제 강화 등으로 1991년을 고비로 거품은 급격하게 붕괴되었음

·부동산가격 급락에도 불구하고 일본의 정책당국은 뒤늦게 세제 등을 더욱 강화하는 정책타이밍의 실기로 복합불황을 초래

·특히 일본에서는 부동산시장과 주식시장의 거품이 한꺼번에 붕괴되었고, 거품경제에 금융기관과 기업이 깊숙이 관여하고 있었기 때문에 거품의 붕괴는 금융시장을 비롯한 경제전반에 막대한 타격을 입혔음

□ 장기안정국면으로 전환

ㅇ 과잉유동성의 부동산시장 유입을 차단하고, 기대심리를 불식시키는 효과적인 대책이 마련되면 향후 주택시장은 인구, 소득 같은 기본적인 요인에 의해 가격이 형성되는 패턴이 자리잡을 것임

ㅇ 기본요인에 의해 형성되는 주택가격은 장기균형가격이라고 할 수 있으며, 이는 다음과 같은 방법으로 추정

※ 서울 아파트가격의 장기균형추세 분석

- 지역별 인구, 주택공급 변수 등을 가지고 장기균형추세를 파악

- 15개 시·도의 17년(1986∼2002년)에 걸친 자료를 이용해 모형 추정

- 전망의 전제조건 : 행정수도 이전 등에 의해 2010년대 중반까지 서울권의 인구는 5% 감소, 주택보급률은 110%로 상승. 해당기간 동안의 물가상승률은 연 2%로 가정

ㅇ 현재 주택시장 상황은 <그림 3>에서 보는 것처럼 장기균형가격추세에서 이탈해 있으며, 정부의 강력한 대책이 추진될 경우 조만간 거품이 해소될 수밖에 없음

<그림 3> 서울 아파트가격의 장기추세 및 시장가격 추이

ㅇ 장기균형추세를 감안할 때 행정수도 등의 이전이 마무리되는 2010년대 중반 서울 아파트의 실질가격(명목가격/물가상승)은 2003년 3/4분기의 현 수준에 비해 약 10% 가량 하락할 전망임

- 행정수도 이전, 공공기관 이전, 고속철도 개통, 인구증가율 둔화 등에 따라 서울권 주택시장의 수요 감소

ㅇ 한국경제의 잠재성장능력 저하, 주택보급률 향상, 인구증가율 둔화 등을 감안할 때 일단 거품이 해소되면 주택시장은 상당기간 동안 안정을 유지할 것임

- 시중유동성의 관리가 제대로 이루어지고, 교육 등 경제외적인 요인을 해결하는 경우 시장이 다시 불안해질 가능성은 낮은 편임

ㅇ 한국경제의 잠재성장능력이 4%대로 낮아진데다 서울 및 수도권의 주택보급률이 2012년에는 110%를 상회할 전망이므로 수급불안문제도 해소되어 시장불안을 초래할 요인은 거의 없을 것임

- 80년대 후반에는 전국 주택보급률이 70% 수준에 불과했고, 10%대의 높은 경제성장률, 3저호황에 따른 풍부한 유동성을 바탕으로 부동산가격이 상승

- 2001년의 경우 서울 및 수도권의 주택보급률이 79.2%, 88.6%로 여전히 수급불균형이 남아 있었고, 사상초유의 저금리로 서울 등지의 아파트가격이 급등

<표 1> 주택시장의 여건변화 비교

	주택보급률			경제성장률	금리 (회사채수익률)
	전 국	서 울	수도권
1987년	69.2%	54.8%	-	11.0%	12.8%
2001년	98.3%	79.7%	88.6%	3.1%	7.1%
2012년	116.7%	110.6%	112.4%	-	-

주 : 2012년은 계획치

3. 시장안정대책의 방향

ㅇ 주택시장의 불안은 저금리, 과잉유동성에 의해 촉발된 투기수요에다 투자목적을 가진 실수요가 가세하면서 나타났음

- 수요억제대책으로는 시장안정에 한계가 있으며, 가시적인 공급확대방안, 시중자금의 대체투자수단 제공의 병행이 필요함

ㅇ 따라서 기대심리를 불식시키는 한편, 금융·세제·시장을 포괄하는 전방위적 장단기 로드맵을 추진할 필요가 있음

- 정책의 예측가능성을 제고하고 시장을 실수요자 위주로 개편

- 향후 시행될 정책들에 대한 time table을 제시하고 시장주체들이 이에 적응할 수 있도록 유도

ㅇ 투기수요 억제대책

- 부동산투자의 자본이득을 철저하게 환수하는 장치 마련

- 시중자금의 부동산시장 유입을 차단

- 거품붕괴의 부작용과 위험을 적극 홍보하는 한편, 정부의 강력한 정책의지를 표명하고 정책의 안정성 및 예측가능성 제고

ㅇ 서울 강남권에 대한 실수요의 분산대책

- 서울 강남권 수요를 흡수하는 대규모 택지개발 및 강북지역 균형개발 추진

- 기존 개발지역의 교통망 정비, 생활여건 개선

- 고교평준화제도의 재검토