報 道 資 料

생 산 자	국 토 연 구 원	연구위원 정희남	031) 380-0266

	상가등 대형건축물 분양제도 개선방안에 관한 공청회
□ 목 적 : 상가등 대형건축물의 분양실태와 문제점을 진단하고, 대형건축물 분양제도의 개선방안 및 보완대책을 모색 □ 일 시 : 2003년 9월 23일 (화) 14:00 ∼ 16:00 □ 장 소 : 국토연구원 강당 (지하1층) □ 주 최 : 국토연구원·한국건설산업연구원·주택산업연구원 □ 후 원 : 건설교통부 □ 발 표 : □ 발표주제 :『상가등 대형건축물 분양제도 개선방안』 □ 발 표 자 : 鄭希男 연구위원 (국토연구원) 杜成奎 부연구위원 (한국건설산업연구원) 權柱顔 연구위원 (주택산업연구원) □ 토 론 : □ 토론사회자 : 李相翰 교수 (한국주택학회 명예회장·한성대학교 경제학과 교수) □ 토론자 (가나다순) : 金希鮮 전무 (부동산 114) 辛鍾元 부장 (서울YMCA 시민사회부) 林慶海 팀장 (한국토지신탁 CRE팀) 林栽萬 교수 (대구대학교 부동산학과) 鄭義澈 교수 (건국대학교 부동산학과) 黃在成 팀장 (동아일보 부동산팀)

상가등 대형건축물의 분양실태

□ 최근 분양광고 중인 대형건축물 51건을 대상으로 분양실태를 조사한 결과, 대부분 사업계획조차 확정되지 않은 건축심의전 단계 또는 건축심의 직후 분양

- 51건 모두가 분양시점에서 대지소유권을 확보했는지에 대한 확인이 불가능

- 건축허가를 받았거나 받았을 것으로 추정되는 경우가 28%에 불과하고, 나머지 76%는 건축허가 유무에 대한 확인조차 불가능

- 분양규모를 확인할 수 있는 것은 45%이며, 나머지 55%는 분양규모가 불투명하고, 일부는 건축물의 용도조차 확인이 불가능

- 기타 대부분 임대수익 보장, 중도금 무이자, 양도소득세 면제 등 분양조건을 과대 광고

발생가능한 피해유형

□ 선분양으로 인한 투자위험성이 수분양자에게 일방적으로 전가

□ 상가등 대형건축물은 대규모 자본이 선투입 되어야 하지만 부동산개발금융 미비 등의 이유로 대부분 불특정 다수를 대상으로 선분양하여 개발금융을 조달

- 부지매입 전에 분양하기 때문에 토지를 매수 또는 사용승낙을 받지 못해 건축허가를 신청하지 못할 경우 다수의 피해자가 발생할 가능

- 건축허가 전에 분양하기 때문에 건축허가 과정에서 분양호수, 면적이 축소되어 분양광고상 규모와 실제 분양받은 규모 사이에 차이가 발생할 경우 투자자와의 마찰이 발생할 가능

- 분양계약금과 중도금 등을 타용도로 전용하여 실질적으로 수분양자에게 피해를 유발시키거나, 선분양한 뒤 착공지연으로 입주가 지연될 경우 수분양자는 영업개시나 임대 지연으로 기회비용을 상실

- 대형건축물의 건설과정이 복잡하고 건설기간이 장기간 소요되기 때문에 건설비용이 증가하거나 시행자의 부도·파산, 또는 기만적 수단에 의한 분양이 있을 경우 수분양자의 피해는 심각해질 위험

- 경기침체 등 국내·외 경제환경이 개선되지 않을 경우 발생할 시행자의 부도나 파산 등의 잠재적 위험성에 비례하여, 수분양자의 피해발생 위험성도 커질 것으로 전망됨

□ 선분양으로 인한 투자위험성이 분양과정에 참여한 시행자, 금융기관, 수분양자간에 공평하게 분담되지 않고 수분양자에게 일방적으로 전가되는 등 공정거래의 원칙이 왜곡

- 분양계약이 일단 체결된 후에는 시행자의 부도 등과 같은 피해발생 우려가 있는 경우에도 해당 사실이 확정되지 않은 이상 계약해제를 할 수 없어 수분양자의 위험성 회피가 제한

- 분양대금 수령 후 시행자의 고의 부도 또는 파산 등으로 공사가 중단될 경우, 대형건축물의 분양보증제도가 없기 때문에 다수의 수분양자에게 피해발생

□ 관련법규의 미비

□ 건축법 등 관련 법규에는 현재 대형건축물 분양과 관련한 기만적 행위를 사전에 예방할 규정이 없기 때문에 기만적 분양행위가 만연 및 반복될 가능성이 상존

- 상가나 투기지역 외에 위치한 오피스텔 및 주상복합건물 등에 대해서는 분양관련 규정이 없기 때문에, 분양사고 발생시 수분양자의 피해손실을 보전할 방법이 거의 없음

□ 분양관련 정보의 수집 및 분석 제한

□ 분양 표시·광고는 대부분 상가등이 완성되기 이전에 이루어지기 때문에, 수분양자가 표시·광고된 내용의 진실여부나 사실을 확인할 수 있는 정보가 극히 제한

□ 분양광고상에 토지확보·건축허가 여부나 자금관리 주체 등이 모호하고, 장래수익성의 과장, 허위 분양청약율 게재 등으로 수분양자를 기만

- 로얄층을 분양대상에서 제외시켜 놓고서 이미 분양이 종료되었다고 기망한 뒤, 다른 층을 계약하도록 유도

- 분양대금의 공정한 관리를 위해 □자금관리□ 또는 □협력은행□ 등의 용어를 사용하면서, 은행등에 대한 수분양자들의 신뢰를 시행자 자신의 신뢰로 기망

- 시공만 하는 시공사가 상가분양 또는 운영에 관여하는 것처럼 상가 등의 명칭에 시공자 이름 또는 마크를 사용하여 광고하는 경우 등

□ 그러나, 일단 분양받은 후에는 시행자의 부당광고를 이유로 수분양자가 분양계약을 취소나 해제하기가 어렵고, 취소·해제하더라도 계약해제 등에 따른 경제적 손실을 떠 안는 경우가 대부분

- 소비자를 오도하는 경우에는 부당표시·광고에 해당하지만, 구체적인 허위·과장 분양광고에 대한 법원의 판단은 공정위보다 완화된 입장을 견지

- 분양광고에 다소의 허위·과장 내용이 게재되어 있어도 그 내용이 분양계약서에 직접 포함되지 않으면 시행자는 광고내용에 구속되지 않으며

- 다소의 과장이나 허위가 있더라도 일반 상거래의 관행과 신의성실의 원칙에 비추어 용인될 수 있는 한 기망성이 결여되어 있다고 법원은 판결

□ 토지를 분양한 후 토지의 매매·농지의 전용 제한 등으로 실질적으로 수분양자가 건축할 수 없기 때문에 발생되는 피해 등

정부역할

□ 상가등 대형건축물의 분양은 영리를 추구하는 투자적 성격이 강한 개인간의 자유로운 사적계약이라는 측면에서, 정부가 대형건축물 분양시장에 직접 개입하는 것은 바람직하지 않음

- 다만, 국민의 재산권보장과 자유시장경제질서의 확립을 천명하고 있는 헌법정신에 비추어

- 부동산시장의 투명성과 거래안전성 확보 등 시장거래질서를 제시함으로써, 부동산을 포함한 모든 부문의 투자자가 안심하고 투자시장에 참여할 수 있는 환경을 조성해줄 필요

- 대형건축물의 분양과정에 만연한 시장참여자 사이의 정보 불균형을 해소하고 공정한 계약환경을 조성함으로써, 자유시장경제질서를 확립할 수 있는 법제도적 보완도 시급한 실정

□ 분양질서 마련은 가장 이상적인 상태를 지향해야 하지만, 마련된 규칙이 실제 분양시장에서 작동하기 위해서는 우리의 현실적 여건도 고려해야 되기 때문에

- 대형건축물 분양시장에 줄 수 있는 충격을 서서히 흡수할 수 있도록 점진적인 로드맵을 밟아갈 필요

대형건축물 분양질서 구체화 방안

(1) 분양시기

□ 현재는 관행적으로 건축심의 전후에 분양하고 있으나, 건축물의 골조공사를 완료한 후 분양하는 것을 원칙으로 하고, 이 경우 2개 이상 시공업체의 시공연대 보증을 요구

- 다만, 신탁업법에 따라 토지소유권 보호를 위한 처분신탁계약과 분양자금 관리를 위한 대리사무계약을 체결하는 경우, 또는 분양보증을 체결하는 경우에는 착공신고후 분양 허용

(2) 대지소유권 확보

□ 건축허가 신청시 부지소유권 확보를 원칙으로 삼아야 하나, 개발사업 시행자의 자금력 부족이 현저한 현 여건에서 대지소유권 확보를 강제할 경우 공급위축 등의 부작용이 예상되므로

- 건축허가 신청시에는 최소한 토지소유자 등의 토지사용승락서를 확보할 수 있도록 양해하되

- 분양신고 직전까지 사업부지 전체의 소유권을 확보토록 의무화

(3) 분양신고제 도입

□ 분양관련 규칙의 이행여부를 확인하고, 분양면적, 대지소유권 확보여부 등의 허위 또는 적정여부를 확인하기 위하여 분양신고제를 도입

- 신고서류에 전체 부지의 소유권을 확보한 등기부등본 또는 이를 대신할 전체 부지의 신탁이 표시된 등기부등본을 제출하게 함으로써

- 시·군·구청장으로 하여금 분양관련 내용을 실질적으로 심사할 수 있게 하여 제도의 실효성을 제고

- 분양신고 내용은 시·군·구청의 인터넷 홈페이지에 일정기간 게시하여 분양받고자 하는 자에게 관련정보를 확인할 수 있도록 조치

(4) 실수요자 분양과 분양명부 비치

□ 상가등의 대형건축물 분양은 영리를 목적으로 하는 투자적 성격이 강하기 때문에 실수요자의 개념을 도입하는데 한계가 있지만

- 분양과 관련한 허위사실을 제공 또는 유포하는 등 수분양자를 오도하는 경우, 계약의 불공정 또는 부당거래에 해당되므로 □공정거래법□ 및 □표시·광고법□을 엄격하게 적용하도록 공정위와 긴밀한 협조체제 구축

□ 분양자명부를 사업완료 때까지 비치하도록 하여 2중 분양 등 허위분양을 사전에 방지

(5) 분양광고

□ 수분양자의 책임있는 판단기준으로 사용할 수 있도록, 분양광고 내용에 다음과 같은 중요사항의 표기를 의무화

- 건축허가 여부, 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁계약을 하였을 경우 신탁내용, 분양보증에 가입했을 경우 보증내용 등을 포함

- 수분양자가 그릇된 판단을 하지 않도록, 분양대금 관리를 담당하는 금융기관의 역할에 따라 □자금관리□ 또는 □협력은행□ 등의 용어를 분명히 정의하거나 모호한 사용을 제한

(6) 분양대금의 납부방법

□ 분양대금은 공사진도인 공정률에 따라 청약금(10%), 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(20%) 등으로 분할 납부하는 것을 원칙으로 규정하고

- 공정률은 전체 지상층의 공정을 기준으로 중도금 납부시기와 비율을 결정

(7) 신탁계약 유도

□ 토지소유권의 안정성을 확보하기 위하여 신탁업법상 신탁회사에게 처분신탁으로 소유권을 이전한 후 분양업무를 수행하도록 유도

- 신탁재산의 우선수익자는 수분양자로 지정하고, 토지대금을 대출해준 금융기관은 후순위자로 지정

- 신탁회사는 5개 부동산신탁회사뿐 아니라 신탁업무를 수행할 수 있는 18개 신탁겸업은행도 포함

- 신탁회사는 별도구좌(escrow account) 관리를 통하여 신탁회사의 고유자산과 구분하여 관리하고, 중도금 등의 인출이 필요할 경우 감리회사의 인정 공정률에 의거 자체적인 공정확인 후 지급

□ 사업시행사의 부당한 자금유용 방지와 자금관리 투명성을 확보하기 위해서 단순한 입·출금 관리뿐만 아니라 적정성까지 점검할 수 있는 □광의의 자금관리□에 대한 □대리사무계약□ 체결을 유도

□ 다만, 시행자 및 시공사의 신용이 탄탄하여 굳이 신탁계약을 강제하지 않아도 될 경우가 있기 때문에

- 처분신탁 및 대리사무의 계약체결을 의무화하는 대신, 시행사의 자율적인 판단에 맡겨 신탁계약 등의 체결을 유도하되

- 신탁회사와 처분신탁 및 대리사무 계약을 체결한 경우에는 수분양자가 분양여부 판단기준으로 삼을 수 있게 분양신고 공개내용에 포함시켜 공개

(8) 표준 상가분양계약서의 마련

□ 향후에도 일어날 수 있는 피해의 사전 방지, 수분양자에게 정확한 정보제공, 기타 시행사와 수분양자간의 권리의무 관계를 명확히 보여주기 위하여 표준약관제도 및 관련규정을 제공

- 가칭 □상가등의분양계약자 모집규정□을 제정

- 가칭 □표준 상가등의분양계약서□의 제정 및 사용권장

(9) 대형건축물의 분양보증제도 보완

□ 상가등 대형건축물의 특성과 수분양자의 특성을 고려할 때 분양보증을 당장 의무화하기에는 한계가 있기 때문에

- 대형건축물에 대한 분양보증은 사업시행자의 자율적인 판단에 맡기고, 분양보증사도 사업성 판단에 기초하여 자율적으로 분양보증 여부를 결정하도록 하여 보증사의 부실화 가능성을 최소화

- 분양보증에 가입한 경우 수분양자가 분양여부의 판단기준으로 삼을 수 있도록 분양신고 공개내용에 분양보증 여부를 포함하여 공개

분양질서 관련법령 마련

□ 가칭 □상가등건축물의분양에관한법률□을 제정하여, 동법에 상가등 대형건축물의 분양과 관련한 전반적 사항을 명확히 규정

- 동 법에 건축허가, 분양시기, 분양방법, 분양광고, 분양대금관리, 처분신탁계약 체결유도 등을 명시

- 분양목적의 모든 건축물에 대해 대지소유권 증명서류를 제출하도록 한 건축법시행규칙 개정(안)은, 가칭 □상가등건축물의분양에관한법률□ 제정시 재개정할 가능성이 크므로, 입법예고한 시행규칙의 개정 보류를 검토

□ 적용대상 : 유통산업발전법에서 대규모점포의 규모를 3,000m2이상으로 규정하고 있는 점을 참작하여, 이와 동일한 규모 이상으로 정하되, 관계법령에서 분양규제를 하는 건축물은 제외

- 현재 공동주택은 20세대 이상 분양시 입주자모집 승인 및 분양보증을 받도록 규정하고 있으므로, 사실상 공동주택인 주상복합아파트도 입주자모집 승인 및 분양보증을 받도록 개선

부동산개발 금융제도의 보완

□ 분양관련 규칙이 재정립될 경우, 자금조달 규모가 축소 및 불가능해질 가능성이 있고, 이에 따른 시장위축으로 대형건축물 공급감소와 시장가격구조가 왜곡될 가능성도 크기 때문에 보완조치가 필요

- 특히 개발업체가 겪고 있는 가장 큰 애로요인인 개발자금 조달문제를 완화할 수 있도록, 개발자금 조달방식의 다변화를 지원

□ 부동산신탁제도 활용도 제고 : 현행 부동산신탁제도인 토지(개발)신탁, 처분신탁, 관리신탁, 담보신탁을 개발사업과 연계하여 활용

□ 부동산신탁회사에 금전신탁 허용 : 현재 신탁겸업은행에게만 허용하는 금전신탁을 부동산신탁회사에도 허용할 경우, 대형건축물 개발자금 조달원으로 금전신탁의 활용성이 크게 늘어날 것으로 전망됨

□ 부동산투자회사제도의 개발자금 조달기능 강화 : 조세 등 지원제도의 부족으로 일반-REITs는 아직 설립조차 되고 있지 않으므로, 개발사업 투자재원 확충뿐 아니라 REITs제도의 정상화를 위해서도 기업구조조정-REITs에 상응하는 지원을 일반-REITs에 조속히 허용할 필요

□ 간접투자기구의 조기정착 지원 : 03.8.29일 국회를 통과한『간접투자자산운용업법』에 의한 간접투자기구는, 투자펀드의 포트폴리오 구성상 다양한 투자자산이 필요하기 때문에, 향후 개발사업 시행자에게 중요한 자금조달원이 될 것으로 전망됨

□ 프로젝트금융투자회사법의 조기입법 : PFV법의 내용이 부동산투자회사법 및 간접투자자산운용업법과 일부 중복되기 때문에 실제 제정될지가 불투명 하지만, 제정될 경우 시행자는 금융기관과 공동으로 PFV를 설립하여 필요자금을 조달할 수 있을 것으로 전망됨