報 道 資 料

생 산 자	국토연구원 토지주택연구실	연구위원 金根龍	031) 380-0315

	주택사업 유형별 지원정책 평가에 관한 연구
□ 문제의 제기 □ 정부는 저소득층의 주거문제를 완화시키기 위하여 다양한 주택사업을 운용하고 있으며, 주택사업을 원활하게 추진하기 위하여 금융, 조세 및 택지의 지원과 가격 규제정책 등 각종 지원정책을 실시하고 있음. 그러나 이들 정책의 효과를 평가할 수 있는 적절한 시스템이 없음 □ 이 연구는 주택부문에 대한 각종의 지원정책이 얼마나 효율적으로 집행되는지, 배분의 형평성은 있는지, 누구에게 전달되고 있는지, 그리고 국민의 주거 수준은 얼마나 향상시키는지를 평가할 수 있는 모형을 개발하는데 중점을 둠 1. 주택정책 평가모형의 설정 □ 지원정책의 평가모형은 부분적 평가모형과 종합적 평가모형으로 구분 - 부분적 평가모형은 다시 각종 지원정책의 화폐적 가치를 추정하는 정책적 지원금액 추정모형과 이들 지원정책이 입주자에게 얼마만큼 전달되었는지를 나타내는 입주자 편익 추정모형으로 구분 - 종합적 평가모형은 주택부문에 대한 지원정책의 효율성, 형평성, 그리고 효과성을 평가할 수 있도록 설정 □ 효율성은 투입 대비 산출로 나타내는 효율성지수에 의해서 평가 - 여기서 투입은 정책적 지원금액을, 산출은 입주자의 편익을 대입 - 효율성지수가 1보다 크면 해당 주택사업은 효율성이 높은 것으로 평가 □ 형평성은 각 주택사업의 경제적 결과에 대한 분배의 형평성으로 평가 - 형평성을 측정하는 기본적인 원칙은 소득이 높은 계층이 입주하는 주택사업에는 적은 지원 및 분배가 이루어지고, 소득이 낮은 계층이 입주하는 주택사업에는 많은 지원 및 분배가 이루어질 때 형평적이라고 정의 - 형평성 측정방법은 각 주택사업 입주자의 소득수준과 정책적 지원금액 또는 입주자의 편익을 결합한 형평성지수를 활용 - 이 경우 형평성지수가 1에 근사할 때 형평성이 높은 것으로 측정

□ 효과성은 정책목표의 달성 정도에 의하여 평가

- 지원정책의 효과성은 배분의 적절성, 입주자의 주거수준 향상 정도, 입주자의 주거비 부담 완화 정도 등에 의해 평가

- 특정지표의 절대적 수준보다는 정책지원 이전과 이후의 상대적 지표변화에 의하여 평가

2. 사례분석

□ 분석대상 및 조사방법

□ 분석대상

- 사례분석 대상 주택사업으로는 택지, 금융 및 조세 지원 등 정책적 지원이 이루어지는 공공임대주택(5년제), 국민임대주택, 중형임대주택(5년제), 소형분양주택, 그리고 중형분양주택 사업이며, 대상지역은 경기도와 광주광역시를 선정

□ 조사방법: 주택사업 유형별 정책수단 및 집행에 대한 조사와 가구 설문조사 병행

□ 주요 분석결과

□ 경기도 주택사업의 사례를 예로 들어 부분적 평가모형에 따라 정책적 지원금액을 추정한 결과는 다음과 같음(첨부자료의 <표 1> 참조)

- 주택용지를 시장가격보다 낮은 조성원가 이하 또는 감정가격 등으로 공급함에 따른 택지 지원금액은 호당 1,000만원∼2,000만원 수준

- 비과세 및 감면으로 인한 조세 지원금액은 호당 1,000만원 내외로 나타났으며 주택사업 유형에 따라 큰 차이를 보이지 않음

- 재정 지원 및 국민주택기금의 장기 저리 지원으로 인한 금융지원액은 주택사업 유형에 따라 큰 차이를 나타냄. 국민임대주택에 대한 금융 지원액은 호당 약 2,700만원 수준으로 가장 높음. 반면 중형분양주택에 대해서는 국민주택기금이 지원이 이루어지고 있으나, 지원금리가 시중금리를 상회하여 실질적인 지원효과는 없는 셈임

- 택지, 조세 및 금융 지원액을 모두 합계한 정책적 지원금액을 살펴보면, 주택사업 유형 중 국민임대주택에 대한 지원액이 호당 약 5,000만원 수준으로 가장 많음. 이는 호당 1,760만원의 재정지원이 무상으로 이루어지는 데에 기인함. 다른 주택사업에 대한 정책적 지원금액은 개략적으로 호당 2,500만원∼3,500만원 수준

□ 주택사업에 대한 정책적 지원의 효과는 궁극적으로 입주자의 편익으로 전달되었을 때 의미가 있으며, 입주자의 편익은 소형주택에 대한 분양가격 및 임대료의 규제에 의한 편익과 입주자에 대한 직접적인 금융지원으로 인한 편익으로 나타남

□ 경기도 주택사업의 사례를 예로 들어 입주자의 편익을 추정하면 다음과 같음(첨부자료의 <표 2> 참조)

- 호당 입주자 편익은 국민임대주택이 약 5,000만원 수준으로 가장 높음

- 중형분양주택은 분양가격이 자율화되어서 입주자의 편익은 없음

- 호당 입주자 편익의 구성 항목을 보면, 대부분의 주택사업에서 90% 이상이 분양가격 및 임대료의 규제에 따른 편익임. 입주자에 대한 직접적인 금융지원으로 인한 편익은 10% 내외를 차지함

3. 정책평가와 시사점

□ 지원정책의 평가

□ 주택사업 프로그램에 대한 지원정책의 효과를 분석한 결과, 현행 지원정책은 효율성, 형평성, 그리고 효과성 측면에서 비교적 양호하게 운용되고 있는 것으로 나타남

- 경기도 지역의 경우 효율성지수는 대부분의 주택사업에서 1보다 크게 나타나서 효율적으로 평가됨

- 주택사업별 형평성지수는 0.85∼1.1의 범위로 1에 근사한 값을 나타내어 대부분의 주택사업에서 형평성 있는 분배가 이루어진 것으로 평가됨

- 배분의 적절성, 입주자의 주거수준 향상 정도, 입주자의 주거비 부담 완화 정도 등에 의해 측정된 효과성도 비교적 양호한 것으로 판단됨

□ 다만, 주택시장 여건의 차이로 인하여 발생하는 지원정책 효과의 지역간 불균형, 일부 주택사업의 경우 정책적 지원금액과 입주자 편익간의 연계성 부재, 그리고 목표집단의 불명확성 등 부분적인 문제점이 나타남

□ 정책적 시사점

□ 도출된 문제점에 기초하여 다음과 같은 몇 가지 중요한 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같음

첫째, 주택보급률이 높고 주택시장이 안정되어 있어서 주택정책 지원의 효율성이 낮은 지역(지방대도시, 또는 道지역)에 대해서는 정부의 정책적 지원에 의한 주택의 양적 공급을 확대하는 데에는 한계가 있음. 특히 효율성 측면에서 볼 때 많은 정책적 지원을 하는 것에 비해서 입주자의 경제적 편익은 크게 향상되지 않음. 따라서 이들 지역에는 신규주택의 확대공급보다는 기존주택의 개량, 보수 및 리모델링 등에 대한 지원을 확대하거나, 현금에 의한 대인지원을 하는 것이 더 효과적일 것임

둘째, 중형분양주택의 경우 정책적 지원금액은 상당한 수준이지만 주택 분양가격 자율화 조치에 의하여 정책적인 지원액이 모두 사업자의 이익으로 귀속되고 있음. 이러한 정책적 지원금액을 입주자의 편익으로 전환하거나, 일부를 정부가 환수하는 방안을 모색할 필요가 있음

셋째, 공공주택은 공급하고자 하는 목표집단을 명확하게 설정하여야 함. 이 연구에서는 임의적으로 소득수준을 기준으로 목표집단을 설정하여 보았으며, 사례분석을 실시한 결과, 설정된 목표집단에 대한 배분의 적절성 측면에서는 공공주택 입주가구의 1/3 정도는 정책적 목표계층과 상이한 가구가 입주하고 있는 것으로 추정됨

넷째, 주택사업에 대한 국민주택기금의 대출 중 일부는 대출금리가 동일한 만기구조의 시중금리를 상회하는 경우가 있음. 이 경우 지원정책은 실효성이 없음. 따라서 금융지원의 목적이 주택공급의 확대에 있다면 지원금리를 하향 조정하여야 할 것이며, 그것이 아니라면 지원을 폐지하는 방안을 검토하여야 할 것임.

다섯째, 지원정책에 대한 감응도 분석결과, 택지 공급가격 및 국민주택기금 대출금리를 조정하는 경우 정책효과가 크게 나타남. 택지 공급가격을 현재 수준보다 10% 인하하는 경우, 정책적 지원금액은 호당 약 80만원∼210만원 정도 증가하고 입주자 편익은 호당 약 90만원∼150만원 정도 증가함. 국민주택기금 대출금리를 1%포인트 조정하면, 정책적 지원금액은 호당 약 40만원∼340만원 정도 변화하고 입주자 편익은 호당 약 50만원∼450만원 정도 변화하여 국민주택기금 대출액을 약 1,000만원 조정하는 효과와 비슷한 수준임. 반면, 조세는 수시로 조정하기도 어려울 뿐아니라 조정효과도 상대적으로 적은 것으로 나타남. 주택시장의 여건이 변화하는 경우 이러한 감응도 분석결과를 적절히 활용하여 정책지원 수단을 조정한다면 정책의 적시성을 확보할 수 있을 것임

<첨부자료>

<표 1> 사업유형별/규모별 정책적 지원금액 추정(경기도)

(단위 : 만원/호)

사업유형	규모(평)	정책적 지원금액(괄호 안은 평당 지원액)
		택지지원	조세지원	금융지원	합 계
공공임대(5년)	15	1,184 (79)	833 (56)	944 (63)	2,961 (198)
	20	1,578 (79)	997 (50)	944 (47)	3,519 (176)
국민임대	15	1,184 (79)	689 (46)	2,735 (182)	4,608 (307)
	20	1,578 (79)	906 (45)	2,735 (137)	5,219 (261)
중형임대(5년)	30	1,926 (64)	840 (28)	469 (16)	3,236 (108)
소형분양	15	963 (64)	922 (62)	437 (29)	2,322 (155)
	20	1,284 (64)	1,087 (54)	101 (5)	2,472 (123)
중형분양	30	1,484 (49)	862 (29)	0 (0)	2,346 (78)

<표 2> 사업유형별/규모별 입주자의 경제적 편익 종합(경기도)

(단위 : 만원/호)

사업유형	규모 (평)	입주자의 경제적 편익(괄호 안은 구성비)
		분양가 규제(A)	입주자 금융지원액(B)	임대료 규제(C)	입주자 편익 합계 (A+B+C)
공공임대(5년)	15	2,757(65.7)	293(7.0)	1,143(27.3)	4,193(100.0)
	20	3,716(67.2)	293(5.3)	1,524(27.5)	5,533(100.0)
국민임대	15	-	-	4,446(100.0)	4,446(100.0)
	20	-	-	5,928(100.0)	5,928(100.0)
중형임대(5년)	30	5,499	0	□□	□□
소형분양	15	2,430(84.8)	437(15.2)	-	2,867(100.0)
	20	3,240(97.0)	101(3.0)	-	3,341(100.0)
중형분양	30	-	0	-	0