금융감독위원회와 금융감독원이 내놓은 '주택담보대출 제한 대책'이 4일부터 적용된다. 금융감독당국이 사례별로 제시한 세부 지침을 문답풀이로 살펴본다. ◆투기지역 소재 아파트 1채의 대출 제한은. = 투기지역 내 중대형 아파트 가격은 상당수가 6억원을 넘는다. 이때 담보인정 비율(LTV)은 40%가 적용된다. 담보가액은 △국민은행 부동산시세의 일반거래가 △한국감정원의 시세 중간가 △전문 감정기관의 감정평가액 이내 △국세청의 기준시가 등 4가지 가운데 하나를 선택하면 된다. 다만 주택가격이 6억원 근처 일 때 낮은 담보가액(높은 LTV 적용)을 매기려고 은행 내규에서 정한 평가기준 을 변경해서는 안 된다. ◆투기지역 내 신규 주택담보대출은 1건 이내라고 했는데. = 재약정과 대환은 신규대출로 간주된다. 다만 금리와 만기조건만 변경되는 재 약정ㆍ대환은 만기연장으로 간주된다. 또 1건은 주택을 기준으로 한 것이다. 투기지역 내 6억원 초과 주택을 담보로 은행에서 대출받고 다시 보험사에서 대 출받더라도 합계가 LTV 40%를 넘지 않으면 괜찮다. 동일한 담보로 상호저축은 행에서 추가대출을 받았더라도 합친 금액의 LTV가 60%를 넘지 않으면 규정 위 반이 아니다. ◆동일인의 취급 건수를 1건으로 제한했다는 의미는. = 본인 명의의 주택담보대출이 있는 상태에서 부인이나 자녀 혹은 부모 명의로 갖고 있는 집을 담보로 대출받는 데는 제한이 없다는 것을 의미한다. 다만 배 우자나 자녀가 일정 소득이 없는 상황에서 담보대출을 받는다면 차후 증여세를 탈루한 것으로 간주돼 엄청난 추징금을 낼 수도 있다. ◆투기지역 내에서 동일한 아파트를 담보로 대출 증액이 가능한가. = △LTV 이내에서는 괜찮다. 담보가액이 8억원이고 기존에 대출이 2억원 있었 다면 추가로 1억2000만원(총액은 담보가액의 40%인 3억2000만원)까지 대출받을 수 있다. ◆이번 제한조치가 아파트 담보대출에만 적용되나. = 현재 투기지역 또는 비투기지역 소재 아파트나 주상복합아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등을 담보로 대출을 받은 차주가 새로 투기지역 소재 아 파트와 주상복합아파트를 담보로 대출을 받을 경우에 적용된다. 투기지역 내 단독ㆍ연립주택과 비투기지역 내 주택을 담보로 한 대출은 이번 조치와 관계가 없다. ◆실수요자 예외조항이란. = 기존 주택담보대출이 1주택에 한정된 경우에만 이를 상환하거나 1년 내 상환 하겠다고 약속하면 투기지역 내 신규 주택담보대출이 가능하다. 그러나 2주택 이상 기존 주택담보대출을 받은 경우에는 전액 상환해야만 투기지역 내 신규 주택담보대출이 가능하다. ◆중도금 대출이 있는데 투기지역 내 신규 주택담보대출을 받을 수 있나. = 중도금 대출을 모두 갚아야 가능하다. 재건축ㆍ재개발 아파트에 대해 추가 분담금 대출이 있으면 투자지역 내 다른 아파트의 담보대출이 불가능하다. ◆주택담보 대출이 있으면서 투기지역 내 신설 아파트의 중도금 대출을 받을 수 있나. = 기존 대출을 갚거나 신설 아파트의 소유권이전 등기가 이뤄진 뒤 1년 내에 기존 대출을 상환하는 조건으로 받을 수 있다. 다만 기존 주택담보대출도 중도 금 대출형식일 경우에는 허용되지 않는다. ◆투기지역 내 주택에 대한 담보대출 잔액이 담보인정비율(LTV) 이내이고 비투 기지역 주택담보대출이 있는 차주가 투기지역 내 주택담보대출을 증액할 수 있 나. = 비투기지역 주택담보대출을 전액 상환해야 증액이 가능하다. ◆타인 명의 주택을 담보로 대출받은 사람이 투기지역 내 주택담보대출(제3자 담보 포함)를 받을 수 있나. = 받을 수 없다. 기존 주택담보대출이 있는 사람이 투기지역 내 아파트에 제3 자 담보를 설정, 타인에게 대출을 제공할 수도 없다. ◆기업자금 대출일 경우에는 투기지역 담보로 대출이 가능하다는데. = 7월 1일 이전 취득한 투기지역 내 아파트를 담보로 기업자금 대출을 신청할 경우에는 가능하다. 그러나 이것도 금융기관이 정기적으로 자금 용도를 점검, 사업자금 외의 용도로 전용된 것이 확인되면 대출금 회수 등의 조치를 취한다. 2일 이후 취득한 투기지역 내 아파트를 담보로 한 각종 기업자금 대출(제3자 담보 형식 대출, 담보 보강, 채무인수 포함)은 허용되지 않는다. 다만 기존 대 출에 대한 채권 보전조치 등 불가피한 사유로 인한 담보취득은 예외적으로 허 용된다. 여기서 기업대출이란 중소기업 및 자영업자 등 사업자등록증을 제시하 는 사업자에 대한 대출을 의미한다. ◆LTV 준수 여부는 어떻게 확인하나. = 금융기관의 대출은 모두 은행연합회에 신용정보가 집중된다. 모든 금융기관 이 대출신청인으로부터 주택을 담보로 한 가계대출 여부를 확인토록 했다. 원 칙적으로 금융기관간 부채증명서 등을 먼저 확인토록 하고 불가피한 경우 대출 받는 사람으로부터 받게 된다. 규정 위반이 적발되면 나중에 대출받은 돈은 회 수토록 하고 회수가 안 되면 해당 물건은 즉시 경매에 넘어간다. 위규가 적발 되면 기간에 관계없이 즉시 조치한다는 게 금융감독당국의 방침이다. ◆이미 접수된 주택담보대출은 어떻게 처리하나. = 은행이 대출신청을 받아 처리해주기로 하고 내용이 3일까지 전산에 입력된 경우 7월 4일 이후에도 종전 규정대로 주택담보대출이 가능하다. 또 은행이 3 일 이전에 시행사나 조합 등과 법률적 구속력이 있는 계약을 체결한 경우에도 대출이 허용된다.