​“주택시장 위험 확대 대비, 금리정책과 주택금융시장 체질개선 필요”

국토硏, 국토이슈리포트 『글로벌 주택가격 상승기의 금리정책과 주택금융시장 체질개선 방향​​』​​

□ 국토연구원(원장 강현수) 부동산시장연구센터의 이태리 부연구위원은 국토이슈리포트 제34호를 통해 글로벌 주택가격 상승과 버블위험 확대 등으로 금리인상 가능성이 제기됨에 따라 주택금융시장 관련 선제적 대응이 필요하다고 제안했다.

□ 글로벌금융위기 이후 세계 주요국을 중심으로 주택가격이 지속적으로 상승했으며, 최근 코로나 19 이후 상승폭은 더욱 확대되고 있다. 이와 함께 글로벌 주택시장 위험도 확대되는 양상이다.<참고자료 1 참조>

◦ 글로벌금융위기 이후 세계 주요도시의 주택시장에서 버블위험이 확대되는 모습을 보이고 있다.

◦ UBS(Union Bank of Switzerland)는 주택가격이 완만하게 상승하는 추세이며 가격변동률이 타 국가에 비해서는 비교적 크지 않은 것으로 나타났으나, 서울과 세종 등 가격이 최근에 급등한 지역을 중심으로 버블위험이 존재하는 것으로 보인다.

□ 이태리 부연구위원은 글로벌 주택가격 상승의 원인은 저금리 기조, 유동성 증가, 주택공급 부족, 수급 불일치, 해외자본의 유입 등 국가마다 처한 상황에 따라 다양하게 존재하나, 낮은 금리와 풍부한 유동성이 글로벌 주택가격 상승의 공통적인 주요 요인이라고 말했다.

◦ 유럽, 북미, 오세아니아의 주요국가에서 기준금리는 하락하고 있는 반면, 유동성은 증가하는 것을 확인할 수 있으며, 최근 코로나19 이후 이러한 양상이 심화되는 모습을 보이고 있다.<참고자료 2 참조>

◦ 이에 각국 중앙은행은 기준금리 의결 시 거시경제 전반과 금융시장 및 자산시장의 흐름을 중요하게 고려하고 있으며, 한국은행에서도 기준금리 결정 시 국내 거시경제 변수와 함께 부동산시장 상황, 주택가격 흐름을 예의주시한다. 

□ 이태리 부연구위원은 포스트코로나 시대에 경기 회복에 따른 물가 안정과 주택시장 안정을 위해 기준금리 인상 가능성이 존재하므로, 주택금융 소비자 위험 경감을 위해 선제적 대응방안의 검토가 필요하다고 말했다.

◦ 첫째, 단계적 금리인상을 통한 체감 위험의 분산이 필요하다.

 - 한국은행은 2020년 5월 기준금리를 0.5%로 인하한 후 오랜 기간 유지하고 있지만, 시중은행 대출금리는 2020년 8월 이후 계속 오르고 있어 금융 소비자들의 이자 부담은 늘어나고 있다.

 - 이에 금융 소비자의 부담을 늘리는 가산금리 인상은 제한하고 장기적이고 단계적인 기준금리 인상으로 급격한 위험 부담을 분산할 필요가 있다.

◦ 둘째, 상환부담을 경감할 수 있는 다양한 주택금융 상품의 개발이 필요하다.

 - 공적대출인 적격대출에서는 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환 등 수요자의 자금구조에 따라 선택할 수 있는 폭을 확대하는 한편, 실수요자의 원금 및 이자 상환 부담을 경감할 수 있는 다양한 주택금융 상품을 개발하여 수요자가 본인의 상황에 적합한 상품을 선택할 수 있도록 제공할 필요가 있다. 

◦ 셋째, 유한책임 주택담보대출(비소구대출)을 통한 주택가격 하락의 위험을 공동으로 부담할 필요가 있다.

 - 향후 유한책임 방식의 주택담보대출의 신청자격을 실수요자의 주택구입 용도로 한정하여 대출 후 사후관리가 필요하며, 유한책임 방식의 대출 이용 요건을 점진적으로 완화하고 공적금융과 함께 민간금융으로 확대가 필요하다.

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