본문으로 바로가기

땅과 집, 세금과 요금의 식별에 대한 연구제안

  • 작성일2005-07-04
  • 조회수5,291
안녕하십니까? 오랫만에 이 곳에 들립니다. 저는 토지경제를 오랜 기간 연구하는 학자 이대환입니다. 그러나 저는 부동산시장에서 숨이 있는 과학적 사실을 발견한 죄(?)로 학계와 조지스트들에게 쫓겨났습니다. 다 제가 부족한 탓입니다. 그러나 저를 쫒아낸 학계와 조지스틀의 실수는 저의 부족보다 더 클 것입니다. 아래 글은 부동산 문제는 이론에서 땅과 집, 정책에서 세금과 요금은 식별부터 해야 가능하며, 그래서 이를 귀 토지연구원과 함께 하였으면 좋겠습니다(일단 사유토지 몰수론자들인 조지스트들은 별개로 하고). 6717 | 헌법보다 더 강한 부동산 정책은 등급 토끼풀 넷 필명/아이디 이대환 / yobeland 조회수 87 추천수 2 [김병준 청와대 정책실장은 3일 <연합뉴스>와의 전화인터뷰에서 “참여정부의 부동산 정책이 가볍게 여겨지는 현상이 있다”며 “헌법을 바꾸는 정도로 힘을 들이지 않으면 바뀌지 않을 제도를 만들어 정책의 확실성을 높이도록 하겠다”고 밝혔다. 김 실장은 “‘참여정부가 끝나면 옛날로 돌아갈 것이다. 2년반만 버티자’고 생각하는 사람들이 계속 부동산 투기를 하고 있다”며 “이번에 내놓는 정책은 쉽게 바뀌지 못하도록 할 것이며, 이번만큼은 그 이해관계와 잘못된 신념을 넘어서겠다”고 말했다.](한겨레 인터넷, 2005. 7. 3) ==== 청와대 당국의 이 말은 참여정부가 부동산 가격잡기에 목을 걸겠다는 의지의 표현이다. 그러나 부동산 가격잡기는 (1)양도세가 아닌 보유세의 대폭 인상 (2)지대시장제, 이 두 가지 외에 없는 게 문제다. 다른 제도는 아무리 해 보아도 그 정책은 일시적 투기 잡기 외에는 정도가 아니라서 길어야 5년을 버티기 어렵다. 부동산 땅값 폭등은 10-15년에 한번씩(또는 특정 개발지역) 찾아오는 주기적 광풍이고, 이런 광풍 잡기 정책이 평소(정상기)에는 현실과 맞지 않는다. 그러므로 광풍 잡기로 만들어진 부동산 정책은 얼마가지 못하여 다시 폐기하고 틀을 새로 짜야하는 등의 악순환을 되풀이 할 수밖에 없다는 것이다. 그런데 부동산제도를 헌법보다 더 고치기 어렵게 만들겠다는 정책실장의 발언은 부동산의 이런 현실을 잘 알고 하는 말인지 모르겠다. 따라서 부동산시장의 근본 대안은 (1) 토지보유세의 대폭 인상과 (2) 지대시장제, 이 두 가지에서만 찾아야 한다. 다시 말하지만 다른 제도는 어떤 정책도 실패한다. 그러면 이 두 안에서 1. 토지 보유세의 대폭 인상은 일찌기 토지학자 헨리조지가 제창한 토지수익 전액을 세금으로 환수하는 토지가치세제를 말한다. 지금 청와대의 이정우 정책위원장과 몇몇 주자들이 이에 심취한 분들이다(지금 경실련과 토지운동가 집단에도 이들이 상당수 잠입하여 있다). 그런데 여기에는 다음과 같은 시행상의 문제점이 있다. (1) 토지보유세는 매겨진 세금이 100% 전액이 세금이 아니라 요금으로 변한다는 사실이다(현재 이 현상을 과학적으로 이해하는 부동산 학자가 거의 없다). 토지보유세는 세금의 자본가격만큼 재산가격을 없애버리며, 그 대신 내는 세금은 세금이 아니고 토지사용료가 된다. 그래서 토지보유세는 신매입자가 세금을 한푼도 물지 않고, 그 부담의 100%가 현소유자에게만 돌아간다. 그래서 세금 부담에서 매우 불공평하다. 곧 집이 없는 자들이나 매입자에게는 매우 좋은 제도이나 집을 가진 자들은 막대한 재산손실을 당한다. 그러나 지금의 정책가와 운동가 심지어 학자들까지도 보유세의 재산손실효과를 거의 모르고 있다(아니면 알고도 숨거거나). (2) 보유세도 건물분에는 과세하지 말고 토지분에만 과세를 해야 한다. 건물분에 매겨진 보유세는 건물 공급이 급격히 위축되며, 이것이 신매입자에게 가격이 떠 넘겨져서 실패한다. 이게 세금의 전가다. 그러나 학자와 정책가, 그리고 운동가들은 이런 내용을 잘 모르고 있다(조지스트들과 부동산 학자는 건물세 전가이론에 대하여 약간 알고 있을 정도). 그러나 정부는 토지와 건물을 분리하는 것이 아니라 03년 10.29 비상조치에서 오히려 땅과 집을 합치는 통합과세로 갖기 때문에 이미 실패의 길로 들어서 버렸다. (3) 토지보유세는 대폭 인상, 곧 세율이 100%인 토지수익 전액을 환수해야지 찔끔찔금해서는 일시적(1년에서 10년) 효과만 있고, 장기로는 별 소용이 없다. 다시 말하여 부동산 보유세가 높은 미국과 선진국도 부동산 투기와 헛값 발생으로 인한 빈부격차는 여전히 계속되고 있다. (4) 부동산 보유세를 올리려면 취득세와 양도세 등도 폐지해야 한다. 선진국은 소득이 한푼도 발생하지 않은 부동산 거래단계에서부터 이미 5-6개의 누더기 같은 세목으로 세금을 거두는 제도 자체가 없다. 따라서 지금의 부동산 소유자는 토지를 거래하면서 선진국들은 물지 않는 많은 세금을 이미 물고 있다(양도세는 판매자가 물지만 매입자도 그만큼 집값을 올려서 비싸게 샀으므로 물은 것과 같다). 그러나 부자에게 세금을 매기기만 좋아하는 정부와 운동가들은 10.29 조치로 양도세를 더 많이 올렸고, 여기에 다시 더 많이 올리려고만 하고 있다. (5) 부동산 보유세는 조세저항이 가장 강하게 일어난다. 보유세는 100원의 세금을 물리면 소유자에게 100원의 세금 추가 부담과 이 외에 적어도 100원의 세금에 10배가 넘는 재산손실을 일시에 당하는 이중고가 있다. 그래서 이 세금은 부동산 부자뿐 아니라 1가구 1주택자도 강하게 반발한다. 그렇다고 세금을 1주택, 2주택의 차별처럼 양으로 판단하여 차별과세하는 것도 생각보다 엄청난 불공평과 문제가 따른다. 예를 들어서 헌집 두채 합계 1억원이 새집 한채 3억원보다 세금이 많는 불공평을 말한다. (6) 그런데 보유세의 급격한 인상은 경기불황에 심각한 타격을 준다. 04년 불황은 10.29 조치의 세금 인상 때문이었다. 그 예로 일본은 보유세 인상책으로 지가세와 토지특별세를 실시하다가 12년 이상 불황을 맞고 지금은 이 세제를 실시하지 않고 있다. 이런 사례는 부자 세금을 좋아하는 영국의 노동당 정부가 집권할 때도 어김없이 찾아오는 주기적 행사다. 한국도 이런 일본을 직시할 필요가 있다. (7) 무엇보다 토지보유세의 인상은 이론상 그 부담이 100% 소유자에게만 있고, 신매입자에게는 부담이 0%라는 점에서 매우 불공평하고 부정의하다. 그래서 부동산 신매입자는 신이나며 여기서 보유세 세율이 100%가 아니면, 신매입자의 횡재와 투기는 다시 시작된다. 이게 부동산 보유세의 숨은 전부다. 2. 그래서 필자는 보유세와 같은 효과를 내되 이보다 훨씬 더 좋은 대안인 지대시장제를 부르짓고 있다. (1) 지대시장제는 말 그대로 100% 시장제다. 사유토지를 매입하거나 보상하고 지대시장제를 실시한다. 토지의 용도배분은 정부가 하는 것이 아니고 시장이 한다. 부동산 거래에 대한 모든 규제는 철폐하고 자유화한다. 신도시, 공단지역 등 아니면 300만평 규모의 실험지구로 먼저 해보고 믿음이 가면 전국으로 확대한다. 사유토지 토지 보상 문제는 토지증권을 발행 교부하면 보상재원은 이론상 0이다. 가격은 소유자의 신고가를 원칙으로 하고 자유거래를 허용한다. (2) 매입한 토지에 지대를 징수한다. 건물은 100% 사유제다, 이렇게 하면 부동산 땅값은 0이다. 33평 아파트 한채는 값이 1억원 정도이며, 이 현상은 전국의 아파트가 모두 비슷하다. 집값은 자동차값처럼 되고 투기가 일지 않는다. (3) 건물 소유자에게 매긴 지대액만큼 모든 세금을 면제한다. 이렇게 하면 그 거둔 지대가 공경비를 대신하기 때문에 그 사회는 세금이 필요 없다. (4) 주식투기와 선물 투기를 제외하면 이론상 부동산에 대한 투기와 헛값은 영구적 0인 사회다. (5) 주식을 제외하면 구조적 빈부격차가 0이며, 인플레이션이 없는 사회다(개인 사유, 곧 게으럼과 근면성실, 창의성의 차이에 따른 빈부격차는 존재하나 이는 형평성에서 필요하며, 그 차이 문제는 공경비가 복지비로 조절한다). (6) 세법이나 법률은 적어도 1/10로 양이 줄어들며, 그럼에도 불구하고 비리와 범범은 대폭 준다. (7) 세금이 없고, 한탕의 사행심이 사라지고, 개인의 사유재산이 100% 보장되어 투자와 경제는 활기를 띈다. 세계의 자본이 세금 없는 한국으로 몰려들 것이다. 그러나 솔직히 말하여 지금의 부동산 학자와 정책가, 운동가, 그리고 모든 사람들은 부동산 토지와 세금에 대한 이런 숨은 진실을 거의 모르고 있다. 부동산 학자마저 천연물인 땅과 인공물인 집을 기초(시장이론과 정책집행)에서 식별하지 못하고 있다. 정책가와 운동가들은 아파트 가격 폭등이 집값인지 땅값인지의 식별은 백치에 가깝다고 할만큼 무지하다(사유토지 몰수론자들인 조지스트는 빼고). 이러한 부동산 토지의 이해도를 굳이 점수로 말하면 학자는 30점, 사회 평균은 약 10점도 아니 될 것이다. 그래서 부동산 문제의 근본 대안인 지대시장제는 누구 한 마디 대꾸가 없으며, 있어도 몽상가의 넉두리라고 비웃음을 보낸다. 그러면서 부동산 소유자를 질타하며, 공산주의들이 좋아하는 강한 규제와 세금, 강도 높은 정부정책의 목소리만 씨끄러울 뿐이다. 탈도 많고 말도 많은 부동산, 실패를 거듭하는 정부 개입 말고, 자유시장이 해결하는 제도가 있는데 왜 공산당들이 즐겨하는 규제와 세금에만 자꾸 목을 매고 있을까? 2005-07-04 오전 9:21:37 from 211.XXX.71.186
수정 삭제
본 공공저작물은 공공누리 “출처표시” 조건에 따라 이용할 수 있습니다.
담당자 정보
  • 부서 연구기획팀
  • 성명 김상근
  • 연락처 044-960-0507
  • 최종수정일2022/07/07